北京寫字樓市場(chǎng)整體出現(xiàn)走弱跡象。近日記者獲悉，作為北京王府井商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一棟銷售型寫字樓，利生大廈以低于市場(chǎng)價(jià)格散售，最低售價(jià)僅為5.2萬元/平方米。其開發(fā)商表示，公司欲借王府井品牌升級(jí)戰(zhàn)略的契機(jī)逆勢(shì)突圍，完成年度銷售任務(wù)。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林

　　低價(jià)銷售

　　據(jù)利生大廈銷售人員透露，該項(xiàng)目為地鐵8號(hào)線王府井站上蓋物業(yè)，去年下半年入市，其開發(fā)商為了回籠資金而低價(jià)入市開盤，均價(jià)為6.5萬元/平方米。

　　“這一散售價(jià)格相對(duì)偏低?！蹦呈煜け本懽謽鞘袌?chǎng)人士向記者表示，從北京整體寫字樓市場(chǎng)來看，雖然單個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超過7萬元/平方米的辦公樓并不多，但對(duì)于位于王府井區(qū)域的甲級(jí)寫字樓來說，這一價(jià)格也并不高。

　　據(jù)了解，在國貿(mào)CBD區(qū)域，甲級(jí)寫字樓成交價(jià)一般在7萬元-8萬元/平方米之間，整售價(jià)格水平一般在6萬元/平方米以上；在望京區(qū)域，SOHO中國開發(fā)的望京SOHO最高曾賣到過8萬元/平方米；而在西五環(huán)外的蘋果園商圈寫字樓物業(yè)均價(jià)目前已達(dá)到了近4萬元/平方米。

　　與低價(jià)相對(duì)應(yīng)的，是項(xiàng)目所在區(qū)域的稀缺性。王府井商務(wù)區(qū)是中國最知名的商業(yè)街，這里自古即有“金街”之稱?，F(xiàn)在商廈、寫字樓、酒店等商用物業(yè)林立，聚集了各種國際一線品牌。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前王府井商圈年均客流量超過7000萬人次，年銷售額超過150億元。但值得注意的是，該區(qū)域內(nèi)物業(yè)一般都因地理位置優(yōu)越而只租不售。

　　“因?yàn)楣拘枰瓿赡甓蠕N售任務(wù)，加快回籠資金，為明年拿地尋求更大的戰(zhàn)略空間，才出售自持物業(yè)?！崩髲B項(xiàng)目相關(guān)人士向記者表示，項(xiàng)目所在區(qū)域空置率很低，投資回報(bào)率相對(duì)高；而且項(xiàng)目為目前王府井區(qū)域內(nèi)唯一在售甲級(jí)寫字樓物業(yè)，因此在目前市場(chǎng)低谷期入手，未來收益空間是可以預(yù)見的。

　　正在開盤銷售的利生大廈寫字樓正位于北京王府井商業(yè)街北口，這棟地理位置絕佳的寫字樓共有9層，其中，一層至三層為體育用品商店，整棟樓目前正在整體裝修改建。

　　“我們銷售的是第6層至第9層，目前在售面積約為1萬平方米，只有80套，全部是精裝修產(chǎn)品?！崩髲B銷售人員向記者介紹，“均價(jià)是6.5萬元∕平方米，以60平方米左右戶型為例，總價(jià)約為390萬元，但也有整層銷售的樓層，而且均價(jià)較低”。

　　高回報(bào)率

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響，與2013年相比，2014年北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)走弱跡象，充足的供給使得整體空置率小幅上漲。不過，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，也使得市場(chǎng)吸納力再創(chuàng)新高。隨著各類救市政策逐步釋放，不少開發(fā)商正在制定今年漲價(jià)的計(jì)劃，鑒于此，投資客開始趁投資物業(yè)銷售價(jià)格筑底之際入場(chǎng)。

　　上述銷售人員告訴記者，利生大廈項(xiàng)目體量不大，只有88套可供銷售，總價(jià)、起價(jià)和銷售單價(jià)在北京市都相對(duì)不高，且項(xiàng)目所在區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，目前已經(jīng)整售了兩層，主要客戶群體是自用型客戶為主，部分自用型客戶則一般為國企、金融、航空、高新電子商務(wù)等領(lǐng)域。

　　雖然市場(chǎng)供給增加，但需求方面仍然強(qiáng)勁。據(jù)第一太平戴維斯6日發(fā)布的報(bào)告顯示，北京2014年第四季度凈吸納量從第三季度的12.3萬平方米上升至13.0萬平方米，是近三年最高值。由此，北京去年全年凈吸納量累計(jì)達(dá)到39.4萬平方米，為近三年最高，近乎2013年的七倍。

　　此外，鑒于位于傳統(tǒng)區(qū)域之項(xiàng)目業(yè)主仍然具有相對(duì)較強(qiáng)的議價(jià)能力，甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)三個(gè)季度增長(zhǎng)。截至2014年底，租金環(huán)比上升0.5%，至每平方米每月人民幣317.1元，同比增長(zhǎng)2.2%。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究與顧問咨詢部董事王瓊表示，盡管甲級(jí)寫字樓租金預(yù)計(jì)有所下降，但是本地市場(chǎng)有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目及內(nèi)外資投資者的穩(wěn)定需求，將繼續(xù)支撐北京甲級(jí)寫字樓資本值穩(wěn)步上升2%。