受房地產(chǎn)市場大勢影響，與2013年相比，2014年北京市寫字樓市場出現(xiàn)走弱跡象，但隨著各類救市政策逐步釋放，不少開發(fā)商正在制定漲價(jià)計(jì)劃，鑒于此，投資客開始趁投資物業(yè)銷售價(jià)格筑底之際入場。

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查獲悉，北京王府井商務(wù)區(qū)內(nèi)一棟寫字樓以低于市場銷售均價(jià)入市，據(jù)其銷售人員透露，該項(xiàng)目為地鐵8號(hào)線王府井站上蓋物業(yè)，2014年下半年入市，開發(fā)商為了回籠資金而低價(jià)入市開盤，均價(jià)為每平方米6.5萬元。

　　“這一散售價(jià)格相對(duì)偏低。”某熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示，從整個(gè)北京寫字樓市場來看，銷售均價(jià)保持在7萬元-8萬元/平方米的項(xiàng)目雖然相對(duì)較少，但對(duì)于位于王府井區(qū)域的甲級(jí)寫字樓來說，這一價(jià)格并不高。

　　地王級(jí)辦公樓低價(jià)銷售

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪后發(fā)現(xiàn)，上述正在開盤銷售的利生大廈寫字樓正位于北京王府井商業(yè)街北口，這棟被開發(fā)商稱為“地王級(jí)”的寫字樓共有9層，其中，1層至三層為體育用品商店，整棟樓目前正在整體裝修改建。

　　“我們銷售的是第6層至第9層，目前在售面積約為1萬平方米，只有80套，全部是精裝修產(chǎn)品?！崩髲B銷售人員向記者表示，“均價(jià)是6.5萬元/平方米，以60平方米左右戶型為例，總價(jià)約為390萬元，但也有整層銷售的樓層，而且均價(jià)較低，甚至每平方米僅售5.2萬元”。

　　對(duì)此，有熟悉北京寫字樓市場人士向本報(bào)記者透露，從北京整體寫字樓市場來看，單個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超過7萬元/平方米的辦公樓并不多。在國貿(mào)CBD區(qū)域，甲級(jí)寫字樓成交價(jià)一般在7萬元-8萬元/平方米之間，整售價(jià)格水平一般在6萬元/平方米以上；在望京區(qū)域，SOHO中國開發(fā)的望京SOHO最高曾賣到過8萬元/平方米；而在西五環(huán)外的蘋果園商圈寫字樓物業(yè)均價(jià)目前已達(dá)到了3.5萬元/平方米。

　　鑒于此，該人士稱，利生大廈屬于王府井商圈，該商圈屬于東二環(huán)商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓年供應(yīng)量相對(duì)較低，用于銷售的商用物業(yè)很少。在銷售型商用物業(yè)供應(yīng)量極為稀缺的區(qū)位優(yōu)勢下下，銷售均價(jià)每平方米6.5萬元的價(jià)格實(shí)際上相對(duì)偏低，整層銷售單價(jià)5.2萬元/平方米則低于市場價(jià)，預(yù)計(jì)有較高的升值空間。

　　投資回報(bào)率較高？

　　然而，值得注意的是，2014年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，這在某種程度上也影響了寫字樓市場，加上互聯(lián)網(wǎng)提供的信息越發(fā)透明，互聯(lián)網(wǎng)金融、股票等投資領(lǐng)域在不斷搶奪投資客，因此把錢投向地產(chǎn)行業(yè)的投資客比例正在下滑，那么，投資性商用物業(yè)是否會(huì)受到大幅沖擊？

　　對(duì)此，第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，受北京寫字樓市場有限的可投資存量、較之其他城市更高的租金水平以及大批潛在內(nèi)外資投資者的支撐，業(yè)主對(duì)北京寫字樓的升值預(yù)期是得到強(qiáng)化的。

　　而上述利生大廈開發(fā)商也向記者透露，“我們的項(xiàng)目體量較小，總貨值僅6.5億元，總價(jià)起價(jià)和銷售單價(jià)在同區(qū)域內(nèi)都相對(duì)較低，所以公司不愁賣。目前已經(jīng)整售了兩層，主要客戶群體是以投資型客戶為主，部分自用型客戶則一般為國企合作商、金融、航空、高新電子商務(wù)等領(lǐng)域。

　　據(jù)其透露，利生大廈在入市之前即儲(chǔ)備了一些意向客戶，包括與公司有業(yè)務(wù)往來的合作商。該人士稱，利生大廈此前該樓為開發(fā)商自持型物業(yè)資產(chǎn)，一直以出租方式運(yùn)營。

　　“因?yàn)楣拘枰瓿射N售任務(wù)，快速回籠資金，為2015年拿地拓展尋求戰(zhàn)略空間，才出售自持物業(yè)。”上述公司相關(guān)人士向記者表示，項(xiàng)目所在區(qū)域空置率很低，投資回報(bào)率相對(duì)較高，而且為目前該區(qū)域內(nèi)唯一在售甲級(jí)寫字樓物業(yè)，因此目前投資客在這一低谷期入手的也較多。

　　據(jù)萊坊發(fā)布的《2014年第三季度北京寫字樓市場簡報(bào)》顯示，自2011年起，北京甲級(jí)寫字樓租金一直呈現(xiàn)上升趨勢。由于市場需求回暖及相對(duì)較高的預(yù)租率，整體市場的空置率已達(dá)到自2006年以來的最低水平。而據(jù)該報(bào)告顯示，截至三季度末，利生大廈所在的東二環(huán)商務(wù)區(qū)每月每平方米租金約為367元，空置率為2.8%，遠(yuǎn)低于望京、中關(guān)村以及燕莎等商務(wù)區(qū)的空置率。

　　“該區(qū)域甲級(jí)寫字樓的投資回報(bào)率約為5%，但區(qū)域內(nèi)自用或者出租的寫字樓比例較高，銷售型商用物業(yè)稀缺，因此具有較高的升值空間?！鄙鲜鍪煜け本懽謽鞘袌鋈耸肯蛴浾弑硎?，該樓附近的新東安寫字樓租金每天每平方米最低位15元，東方廣場寫字樓每天每平方米最低20元以上。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)第一太平戴維斯2014年北京市場寫字樓研究報(bào)告顯示，截至目前，北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比增長0.8%，至每平方米人民幣64100元，同比上漲4.3%。同時(shí)，甲級(jí)寫字樓毛收益率為5.93%。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯華北區(qū)研究與顧問咨詢部董事王瓊向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，盡管甲級(jí)寫字樓租金預(yù)計(jì)有所下降，但是本地市場有限的優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目及內(nèi)外資投資者的穩(wěn)定需求將繼續(xù)支撐北京甲級(jí)寫字樓資本值穩(wěn)步上升。王瓊預(yù)計(jì)，2014年第四季度北京甲級(jí)寫字樓毛收益率將保持在5.8%至6.0%之間。