2014年7月10日，濟南新房與二手房限購政策全面放開；9月30日，首套房認定標準松綁，限貸放松；11月22日，下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率。下半年，每隔兩個月便有一個政策調(diào)整，這對市場來說意味著什么?在政策掀起的陣陣高潮下，下半年，房地產(chǎn)市場有所回暖趨勢，銷售量上漲，購買信心也明顯回升。

　　限購取消

　　破冰回暖的第一把錘

　　2014年樓市開局不利，上半年，省城樓市經(jīng)歷了近十年來最痛苦的一段時間。在不斷“唱衰”的社會輿論下，省城樓市也應聲而降。2013年底掀起的購買潮并沒有延續(xù)到2014年，市民觀望情緒濃重；各大銀行也紛紛在年初取消了房貸利率優(yōu)惠，并且出現(xiàn)上浮5%-20%的貸款政策，這讓已經(jīng)冷淡的市場雪上加霜。

　　而開發(fā)商也在窮其所能不斷推陳出新，想要改變冷淡的局面，但是在傳統(tǒng)的樓市旺季“金三銀四”也依舊成績平平。3月，省城商品房銷售3924套，同比2013年3月7084套的成績下降了44.6%；4月，省城商品房銷售4257套，雖然同比出現(xiàn)上漲，但漲幅也僅有0.49%。

　　哀聲一片中，各地政府陸續(xù)為限購松綁，拉開了今年的第一波救市潮。從6月26日呼和浩特第一個正式發(fā)文取消限購開始，各地陸續(xù)加入到限購松綁或取消的隊列中。到9月26日珠海放開限購，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

　　7月10日起，濟南新房與二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數(shù)的限制。限購取消后，7月省城樓市網(wǎng)簽量突破萬套，9月和10月也均保持在5000套以上。銷售量的增加無疑成為2014年下半年市場回暖的一個數(shù)據(jù)支持。

　　但是面對限購取消，開發(fā)商和購房者并沒有出現(xiàn)過于積極的態(tài)度，而是理性面對這次政策調(diào)整。限購取消后，東部某樓盤的負責人告訴記者，“限購取消并不會太過刺激市場需求，畢竟現(xiàn)在的市場不再是過去的市場，平穩(wěn)的市場下，購房者的置業(yè)心態(tài)已經(jīng)端正，開發(fā)商的銷售也不再盲目。雖然取消限購，但是房價并不會大幅度上漲?！彼J為，雖然單純放松限購不能從根本上扭轉庫存高企、供需不平衡的局面，但限購是應對房地產(chǎn)市場整體低迷的一支“強心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場預期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉當前市場的整體低迷態(tài)勢。

　　限貸松綁

　　回暖的一針強心劑

　　限購取消后，除了成交量的保持，房價的下跌也成為市場一個明顯的特征。限購取消后，在7月成交量暴漲后，市場便再次平穩(wěn)，房企依舊面臨較大的銷售壓力。不少樓盤推出“零首付”“特價房”“送面積”“送裝修”等各種優(yōu)惠活動，省城樓市刮起了“降價風”。

　　西部一樓盤的銷售人員在記者踩盤時告訴記者，“其實購房者買漲不買跌的心態(tài)還是有的，但是在優(yōu)惠的刺激下，不少購房者認為今年是買房的好時機。但是對于不少改善型的客戶來說，限購放開并不能滿足他們對改善居住的需求，畢竟買套大房子還是有經(jīng)濟壓力的?！?/p>

　　2014年9月30日，首套房認定標準松綁的“靴子”終于落地。央行在其網(wǎng)站發(fā)布的《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》稱，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。雖然房貸新政出臺，但截至9月30日，各大銀行并未落地政策。

　　10月10日，建行青島分行發(fā)消息稱，青島建行已開始執(zhí)行7折利率新政，同時放寬首套房貸的認定標準。中國建設銀行成為五大行中首個以文件形式宣布執(zhí)行新政的銀行。隨后，省城房貸政策出現(xiàn)實質(zhì)松動，郵政儲蓄也在“認貸不認房”的政策下，調(diào)整了貸款政策。

　　限貸放開后，各樓盤的到訪量也明顯增加，尤其是一些改善型的項目。但是不少樓盤依舊打出價格戰(zhàn)，專家認為這與各房企的年底沖量有關，畢竟多數(shù)購房者還是對價格很敏感，這是最直接的促銷手段。

　　央行降息

　　置業(yè)信心增強

　　中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　12月底，不少房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，但是不少公司沒有完成今年的任務，并且整個市場庫存較多，明年的銷售任務會更加艱巨。專家分析，“本次降息對明年房地產(chǎn)行業(yè)最為明顯的影響就是加速去庫存”，降息以來，“去庫存”成為了房地產(chǎn)公司最為重要的訴求，而降息對于銷售量增長的刺激，也在一定程度上加速了房地產(chǎn)行業(yè)去庫存進程。

　　央行降息后，二三線城市房貸市場出現(xiàn)集體松綁，主要是之前房貸利率處于高位所致。而一線城市由于下半年以來，房貸持續(xù)松綁，利率不斷下調(diào)，降息后，再度下調(diào)空間有限。

　　但對于省城來說，銀行降息后市場反應并不強烈，樓盤到訪量穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)較大幅度的增量?！半m然降息，但是對于我們剛需來說，買房子還是一大筆，還是需要慎重?！碑厴I(yè)三年的小盧認為，政策調(diào)整會影響他對樓市的整體判斷，但是對自己的影響并不是很大，該買的時候還是會直接下手。不過他坦言，作為一個普通購房者，關注每一個政策調(diào)整，2014年的政策放寬還是讓他對買房更有信心。

　　(樓市記者 馬韶瑩)

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