【導(dǎo)讀】數(shù)據(jù)顯示：2014年12月北京新房簽量創(chuàng)五年新高，成交價(jià)環(huán)比同比均上漲?！堆霃V財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：2015年一線城市樓市將逐步呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

　　2014年12月，北京住宅新房市場(chǎng)成交翹尾。北京市住建委最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，北京市住宅新房網(wǎng)簽量為1萬(wàn)9893套，環(huán)比大漲62.1%，同比大漲72.92%，這一數(shù)據(jù)為2009年12月創(chuàng)下的2萬(wàn)0516套第二高值，并超出了2013年3月1萬(wàn)9398套的前期高點(diǎn)。

　　另外據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)，北京住宅新房市場(chǎng)在價(jià)格方面也呈現(xiàn)出小幅上漲的特征，去年12月北京市新建商品住宅成交均價(jià)為2萬(wàn)5703元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲1.1%。

　　對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，這無(wú)疑和央行的一系列政策有關(guān)，但是否能一直持續(xù)這樣的高成交還需要觀望。

　　韓世同：我們看到12月份一線城市普遍都出現(xiàn)成交量上揚(yáng)的情況，北京上揚(yáng)的幅度很高，創(chuàng)下了五年的月度新高。這個(gè)上揚(yáng)顯然跟之前央行的連續(xù)三次動(dòng)作有很大的關(guān)系。一個(gè)是央行新政放松限貸，還有一個(gè)就是降息，另外一個(gè)就是釋放流動(dòng)性。我覺得還有一個(gè)方面年底有很多企業(yè)要沖業(yè)績(jī)。其實(shí)北京上半年的成交或者是前三季度成交狀況不是太好，這可能也有很多持幣代購(gòu)的需求，它的大幅釋放，它在央行的措施下面的推動(dòng)下，闖出這樣一個(gè)新高。

　　這種新高跟其他一線城市都有類似的情況，但北京的情況可能特別突出明顯一些。這個(gè)狀況恐怕能否持續(xù)的下去是對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)的影響會(huì)更加受到市場(chǎng)行業(yè)的關(guān)注。現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不是向好?，F(xiàn)在央行出臺(tái)很多政策應(yīng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)下行，比如流動(dòng)性釋放，降息甚至包括信貸政策的放開。這些短期可能對(duì)樓市是利好的，但由于經(jīng)濟(jì)還是存在下行態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期可能利空的，這是一個(gè)不確定因素。上半年的時(shí)間北京有一些成交的量非常低，甚至低過像廣州這樣的城市，像10月份成交只有幾千套，我們現(xiàn)在看到突然增發(fā)式的井噴式的成交接近兩萬(wàn)套，這種增長(zhǎng)是比較難以維系的。

　　另外，新年伊始還有一個(gè)消息吸引了很多準(zhǔn)備在北京買房的剛需人群的注意。那就是繼北京市管公積金上調(diào)住房公積金貸款額度后，國(guó)管公積金也公布了調(diào)整公積金個(gè)人住房貸款政策：購(gòu)買政策房或套型面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬(wàn)元。新政同樣是從今年1月1日起實(shí)施。國(guó)管公積金的貸款額度今后也不再依據(jù)個(gè)人信用等級(jí)上浮。如何來(lái)評(píng)估這一政策變化對(duì)市場(chǎng)的影響，其他城市會(huì)不會(huì)也跟著馬上調(diào)整公積金貸款額度？

　　韓世同指出，由于公積金貸款在整體貸款中占比不大，所以對(duì)市場(chǎng)影響也不會(huì)太大。

　　韓世同：北京的公積金政策一直是在全國(guó)公積金里起到引領(lǐng)作用的地位。這是它率先用于家庭最高的現(xiàn)金額是調(diào)到120萬(wàn)，這可說是目前國(guó)內(nèi)所有城市里邊最高一個(gè)限額，這也會(huì)對(duì)其他城市起到示范作用。但是公積金在整個(gè)購(gòu)房貸款當(dāng)中的占比應(yīng)該不是特別高，所以它的政策調(diào)整會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的利好，促進(jìn)一部分的成交。但是由于能夠申請(qǐng)得到公積金貸款，或者得到全額用公積金來(lái)貸款的這部分人還是比較有限的，所以它對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響不會(huì)太大。像廣州這樣的城市，它的公積金現(xiàn)在已經(jīng)是余額不足，它每個(gè)月要限額，限10個(gè)億這樣來(lái)發(fā)放的話，即便是采取類似這個(gè)政策的話也不會(huì)帶來(lái)很大的推動(dòng)和促進(jìn)，但是北京關(guān)鍵還要看它公積金余額的情況，是否充裕，是否能夠滿足所有的申請(qǐng)公積金貸款這方面的需求，還要看這些情況。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于北京去年12月新房成交量創(chuàng)出5年新高，價(jià)格也有小幅上漲這個(gè)數(shù)據(jù)您如何評(píng)價(jià)？

　　楊紅旭：這反映出了自去年10月份開始，一線城市包括二線城市的成交量有一個(gè)反彈，這個(gè)反彈具有一個(gè)持續(xù)性。我們跟蹤北京的情況，北京12月份的一個(gè)量不是創(chuàng)五年新高，這個(gè)量五年新高應(yīng)該是去年三月份，但是上海的量創(chuàng)了五年新高。關(guān)鍵是我們看整體數(shù)據(jù)，我們跟蹤了全國(guó)30個(gè)城市，主要是一線、二線和少數(shù)三線，這三個(gè)城市的12份量都比較高，都創(chuàng)年內(nèi)的新高，環(huán)比11月漲了近兩成。其中一線城市環(huán)比11月漲了近四成，當(dāng)然這個(gè)成是同比去年12月是漲了26%，四個(gè)一線城市同比去年漲了五成多，說明自去年10月份開始成交量開始反彈之后12月份創(chuàng)了一個(gè)新高，這個(gè)高度非常之高。所以，我認(rèn)為整個(gè)大城市的成交量已經(jīng)開始明顯復(fù)蘇了，甚至這個(gè)勢(shì)頭是非常迅猛，也就是說整個(gè)樓市大城市地區(qū)最低迷的時(shí)候已經(jīng)過去了，這完全是可以確認(rèn)的。但是價(jià)格上漲還是具有一個(gè)滯后性，還沒有出現(xiàn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們剛剛采訪的評(píng)論員韓世同認(rèn)為，由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的壓力還是比較大，所以這種成交量大漲的情況在北京能否延續(xù)還不一定，您的觀點(diǎn)？

　　楊紅旭：其實(shí)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好但股市卻非常好，所以不能拿經(jīng)濟(jì)不好作恒量資本市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格變化的唯一借口和邏輯。我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)跟樓市股市中長(zhǎng)期是相關(guān)性比較強(qiáng)的。但就短期，看未來(lái)一年，看未來(lái)半年之間的關(guān)系并不是很大。正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好，所以我們的貨幣寬松，會(huì)有降息，流動(dòng)性會(huì)增加。而這樣會(huì)使整個(gè)樓市股市都有一個(gè)復(fù)蘇回暖的態(tài)勢(shì)。所以，不要拿經(jīng)濟(jì)不好作為一個(gè)邏輯來(lái)推理，2015年樓市就一定差，這個(gè)邏輯是不存在的。樓市的話在2014年經(jīng)過調(diào)整之后，2015年會(huì)復(fù)蘇，往上走，這個(gè)態(tài)勢(shì)基本上已經(jīng)確立了，只不過是北京一線城市反映更加快，更加明顯而已。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：當(dāng)然您談到了股市和樓市它的這種關(guān)聯(lián)性，現(xiàn)在也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這次的股市上漲就是源于我們這種資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，可能過去大部分的資產(chǎn)很多人都配置在了房地產(chǎn)商，現(xiàn)在可能要出現(xiàn)一些機(jī)構(gòu)性的變化，比如說同房地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)一部分資金進(jìn)入到股市當(dāng)中，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)這樣的形成？

　　楊紅旭：這個(gè)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)的，但是我反對(duì)賣房炒股這樣的說法。因?yàn)檫^去十多年樓市的回報(bào)率非常之高，所以資金配置確實(shí)在房地產(chǎn)方面投資比較多。而股市2007年之后一直是走熊的，現(xiàn)在起來(lái)之后確實(shí)會(huì)分流部分的社會(huì)投資資金。但現(xiàn)在這幾年，我們這兩三年樓市當(dāng)中新增的需求成交量基本上是以自主為主的。就是我們樓市當(dāng)中的投資投機(jī)性需求這幾年其實(shí)早就跑差不多了，現(xiàn)在是以自主為主需求在支撐樓市。所以，可能會(huì)對(duì)部分多套房擁有者會(huì)有這樣一些壓力，就是說可能會(huì)拋掉一部分房子去買股票，但是對(duì)大部分的人和大部分新增需求，這個(gè)所謂蹺蹺板是不存在的，不是說是股市強(qiáng)了樓市就一定弱。據(jù)我研究的話，二者之間是一個(gè)同向關(guān)系，股市先起來(lái)，樓市后起來(lái)。所以，目前的話是去年7月份股市起來(lái)的，我們四季度10月份開始大城市的樓市成交量起來(lái)的，明年我們樓市的價(jià)格也會(huì)起來(lái)，他們之間是一個(gè)同向變化關(guān)系，只不過是一個(gè)先變化一個(gè)后變化。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：最后聽您的判斷，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，一線城市會(huì)不會(huì)取消限購(gòu)？

　　楊紅旭：我認(rèn)為2015年很難，但是再過兩三年的話，應(yīng)該會(huì)取消的。