已至年尾，這一年，北京樓市可以說的太多。從年初的開年不利到三四月的“陽春難現(xiàn)”、“金九銀十”慘淡收場再到如今年底收官略顯暖色。回首這一年，也許這是房地產(chǎn)史上最難預(yù)測始末的一年，但是這也是最波瀾不驚的一年。

　　在接連半年多慘淡之勢后，政府終于采取了大刀闊斧的救市之舉，從“930認(rèn)貸不認(rèn)房”到“1122央行降息”，這些條款背后對于購房人群來講是實(shí)實(shí)在在的利好。根據(jù)市場反饋，在央行降息后，各大樓盤看房人數(shù)明顯增多，購房者購房預(yù)期逐步看漲。

　　大幅度真金白銀減負(fù)

　　北京樓市前8個月的銷售態(tài)勢在頻現(xiàn)冰點(diǎn)之后，央行終于沒有抵擋住房地產(chǎn)下滑的壓力，在國慶節(jié)前一天發(fā)布“央行930房貸新政”。一石激起千層浪，瞬間“最強(qiáng)救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕于耳。根據(jù)該項(xiàng)政策，首套房貸款最低首付款比30%，貸款利率最低7折；認(rèn)房不認(rèn)貸，對已結(jié)清購房貸款的按首套房政策；在已取消或未限購城市，購買第三套房可貸款。

　　在“930新政”話題熱度依舊高漲，北京商品房成交開始出現(xiàn)遞增之勢時，11月21日，央行再出救市重招，央行發(fā)表降息申明：自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)04%至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%至2.75%的利率；同時將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　從以上兩次政策出臺的時間來看，分別在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明確，畢竟，房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)的重要手段，通過這兩項(xiàng)政策主要目的在于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求的恢復(fù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)升。業(yè)內(nèi)人士表示，央行降息是在930新政基礎(chǔ)上，進(jìn)行了一次房貸大優(yōu)惠，對于開發(fā)商和購房者來講都是極大的利好。而這兩項(xiàng)政策對于購房人群來講究竟有哪些實(shí)實(shí)在在的好處呢？以名下已有一套房的北京市民新貸款購買一套200萬總房款住宅為例。同樣是買房，按首套房認(rèn)定，只要交60萬元首付，可貸款140萬元，而按二套房認(rèn)定，首付60%計(jì)算，首付則需要120萬元，足足多出60萬元首付款。

　　以商業(yè)貸款100萬元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供6354元；而按二套房認(rèn)定，基準(zhǔn)利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠利率，月供只需5118元。對比基準(zhǔn)利率，7折優(yōu)惠利率月差額1236元，年差額14832元，30年差額444960元；對比按二套房1.1倍，月差額1674元，年差額20088元，30年差額602640元。

　　除此之外，央行降息之舉對于廣大購房者來講亦是實(shí)惠頗豐，同樣以商業(yè)貸款100萬元30年為例，調(diào)整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬元。調(diào)整后每月還貸為6092.28元，30年利息總和為119.32萬元。每月還貸減少261.32元，總共可節(jié)省9.41萬元。

　　從目前北京樓市第四季度的回暖來看，無疑這兩項(xiàng)救市政策的疊加作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策對于購房者來講是真金白銀的優(yōu)惠，而對于整個北京樓市來講可以說是一劑強(qiáng)心劑。

　　告別“黃金時代”進(jìn)入下降通道

　　2014年已接近尾聲，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場成交量來看，多數(shù)項(xiàng)目可能無法完成今年的銷售目標(biāo)。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約57995套，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房，如果剔除這部分，實(shí)際上網(wǎng)簽的純商品房只有4.4萬套，創(chuàng)造歷史最低紀(jì)錄。

　　然而，這種“以價換量”的策略并未改變市場整體趨冷的態(tài)勢，甚至在央行降息的刺激下，雖然10-11月價格出現(xiàn)了輕微反彈，但從最近2個月的實(shí)際成交量看，北京樓市還處于調(diào)整期，后市走勢依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時代”，成為了業(yè)內(nèi)普遍的認(rèn)知。

　　“按照樓市的變化規(guī)律，一般先是價格暴漲，然后銷售放緩，接著出現(xiàn)銷售兩極分化、部分樓盤滯銷，隨后部分項(xiàng)目打折促銷，最后樓市進(jìn)入下降通道。但另一部分，表現(xiàn)穩(wěn)健的高端項(xiàng)目將進(jìn)入一個良性發(fā)展通道?！敝袊鴩薪?jīng)濟(jì)研究中心主任助理王文成博士表示。

　　記者發(fā)現(xiàn)，有些剛需樓盤在降價30%后能獲得銷量的提升，而定價相對較高的高端項(xiàng)目多數(shù)并未有價格調(diào)整。受整體市場影響，今年北京高端項(xiàng)目的市場波動也十分大。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千萬級以上高端項(xiàng)目在其余6個月的成交量均在200套以內(nèi)。一份高端市場研究報告則分析指出：“從市場的波動調(diào)整和北京樓市銷售排行榜中，可以看到供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化。未來這一趨勢或?qū)⒏用黠@。”

　　千萬級豪宅由于較高的總價，成交周期相對較慢，如何消化高端項(xiàng)目扎堆入市，將是擺在每個項(xiàng)目面前的難題?！澳軌驖M足終極置業(yè)需求的改善型樓盤，目前市場上依然非常稀缺，尤其是在戶型、園區(qū)、配套、交通等各方面均能滿足改善居住要求的產(chǎn)品，未來相當(dāng)長時間都將是市場主角?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　利好政策激活價值新洼地

　　今年以來，受多重因素影響，全國樓市特別是二三線城市房地產(chǎn)成交下滑趨勢明顯，更有眾多城市解除限購政策，以期提振市場信心。日前，位于珠海橫琴的華融琴海灣項(xiàng)目，推出開盤以來的三期產(chǎn)品持續(xù)熱銷。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目去年底開盤至今，均價由2.5萬元/平方米，上漲至4.2萬元/平方米，每平方米漲幅達(dá)1.7萬元。

　　位于橫琴的中海名鉆項(xiàng)目，開盤當(dāng)時幾近售罄，熱銷15億元；橫琴總部大廈推盤當(dāng)日去化率近百分百，270套單價在3-5萬元的房源搶購一空。橫琴華發(fā)首府項(xiàng)目價格尚未公布，僅在登記階段，首推的1000余套房源基本已所剩無幾。幾個項(xiàng)目熱銷的同時，土地價格也開始逐級上漲。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“盡管全國樓市普遍受到調(diào)控政策長遠(yuǎn)影響稍顯萎靡，但部分具備政策扶持的區(qū)位，仍舊擁有極好的發(fā)展前景，備受投資者青睞。以剛剛獲批的3個新自貿(mào)區(qū)之一的廣東自貿(mào)區(qū)為例，粵港澳深度協(xié)作的效應(yīng)，帶動了珠海橫琴樓市。

　　據(jù)悉，日前國務(wù)院批準(zhǔn)了福建、廣東、天津三個自貿(mào)區(qū)政策。、其中，廣東省近期的動作格外明顯，橫琴新區(qū)、翠亨新區(qū)、大廣海灣等三大平臺打造促粵澳合作的舉措，在有序推進(jìn)中。記者注意到，以天津自貿(mào)園區(qū)為例，在新自貿(mào)區(qū)名單公布后，搜房網(wǎng)天津數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，僅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，環(huán)比增加2.71%；成交面積200867.7平方米，環(huán)比增加2.13%；商品住宅均價12244元/平方米，環(huán)比上漲3.79%。

　　同樣，燕郊、永清、涿州等區(qū)域，也是近來受政策利好帶動的樓市代表，受環(huán)京津冀大發(fā)展政策的影響，尤其燕郊樓市一直平穩(wěn)向上發(fā)展；而廊坊也成為了受惠新機(jī)場開工輻射影響的重點(diǎn)區(qū)域，樓市快速發(fā)展。

　　市場分析人士指出，政策利好的影響，首先會帶動區(qū)域板塊內(nèi)部及外聯(lián)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，其次將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生活配套等發(fā)展完善，并在此基礎(chǔ)上帶來大量居住需求，樓市的價值洼地屬性將更加凸顯，發(fā)展前景可期。

　　2015:北京頂級豪宅將跨10萬門檻

　　融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目以單價16.5萬/平方米被放行，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這將掀起北京頂豪市場兩個效應(yīng)，一方面，促使市場中頂豪項(xiàng)目提價，加速北京頂級豪宅市場進(jìn)入10萬時代；另一方面，包括融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、中赫萬柳書院、保利首開東壩項(xiàng)目和佳兆業(yè)廣場等十?dāng)?shù)個項(xiàng)目的扎堆入市，2015年背景頂級豪宅市場的競爭將異常慘烈。

　　12月14日，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證。其中40套住宅、11套商業(yè)。住宅均價16.5萬元/平方米，預(yù)售單價最高的19萬元/平方米，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元。據(jù)了解，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的地價款為21億，同時異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院，后者實(shí)際上是直接以每平方米8000元付給了有關(guān)部門，因此，其實(shí)際總地價約43.22億元。據(jù)知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)的報道，融創(chuàng)為此進(jìn)行一筆巨額融資，付出的利息高達(dá)15%，如果按全額地價款計(jì)算的話，那每年的利息就是6.48億元。而所有費(fèi)用平均分?jǐn)傁聛恚r(nóng)展館項(xiàng)目成本是14萬元/平方米左右。

　　2014年11月下旬，萬柳書院、北河沿甲柒拾柒號、佳兆業(yè)廣場、泛海國際、保利海德公園、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊的主要營銷負(fù)責(zé)人參加一個業(yè)內(nèi)沙龍上，提到了有關(guān)于北京頂豪市場價格的兩個問題。一個是北京頂豪市場的整體均價，當(dāng)時六位項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人一致認(rèn)為，今年北京頂豪的均價門檻在8萬，2015年應(yīng)該在10萬；另一個是現(xiàn)場各個項(xiàng)目的定價，無論是明年才入市的純新盤，還是已經(jīng)入市推二期三期的老盤，都表示要“隨行就市”。

　　“明年，北京頂豪市場展開肉搏戰(zhàn)。” 中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者。根據(jù)張大偉的研究，2011年~2014年，北京均價10萬以上的頂豪項(xiàng)目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均價8萬~10萬的項(xiàng)目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果維持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，僅僅是農(nóng)展館項(xiàng)目、萬柳書院和佳兆業(yè)廣場三個售價鐵定超10萬的項(xiàng)目，再血戰(zhàn)死拼也沒戲，平均一家只分得10套，指標(biāo)全給一家占了也不過30套，何況還有保利東壩項(xiàng)目、中央公園廣場這些鐵定單價過10萬的純新盤項(xiàng)目。再加之北河沿甲柒拾柒號，霄云路8號、保利海德公園、泛海國際等“巨量”在售盤。