2014年2月14日，中國綠地集團董事長張玉良（左一）在美國洛杉磯·綠地中心開工儀式上2014年3月6日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮（右二）等在香港公布2013年度全年業(yè)績發(fā)布會上

　　圖/新華社

　　專題文字/羊城晚報記者 張秀欽 插圖/陳健怡

　　自2005年以來，萬科在全國房企銷售金額第一的王座上一坐就是9年，成為獨霸中國房地產(chǎn)江湖的王者。期間雖有后來者想超越、終結萬科的王者地位，但最終笑到最后的還是萬科，追趕者神話破滅。

　　多年身居寶座，養(yǎng)成了萬科睥睨天下的脾氣。有萬科內(nèi)部人士稱，這么多年來，每年都有房企稱要超越萬科，結果每年只是“放空炮”，萬科的王座這么多年來一直坐得穩(wěn)穩(wěn)的。

　　2014年，萬科的王者地位終于遭遇強敵挑戰(zhàn)。在今年前十一個月的較量中，去年的“榜眼”綠地略壓萬科一頭。億翰智庫公布的數(shù)據(jù)顯示，綠地前十一個月的銷售金額比萬科多了7億元。

　　但這只是今年前十一個月的數(shù)據(jù)，離全年銷售“王座”的爭奪還有最后一個月的時間，還有最后1公里的競爭。在最后1公里的競爭里，是萬科成功翻盤維護王者寶座，還是綠地力壓萬科成為新科王者？這是2014年中國樓市最后的焦點。

　　A 早有預謀的爭奪

　　2013年，中國樓市全面豐收，在這一年里，中國樓市出現(xiàn)了前所未有的7家千億元房企。再次登上銷售王座的萬科，銷售金額達到1709億元的史上最高水平。處于“萬人之上、一人之下”的綠地，銷售金額達到1625億元。雖然萬科仍為銷售金額的王者，但和身后追趕者的差距只有80多億元。這樣的差額，在綠地集團董事長張玉良看來“只是兩個項目的差距”。

　　正是兩者微弱的差距，讓市場嗅到了其中的“硝煙味”，在各種場合，萬科總裁郁亮和綠地“掌門人”張玉良頻頻被問及誰將成為2014年“老大”的問題。在公開場合里，兩者都表現(xiàn)得很有風度，張玉良甚至表示和萬科是好朋友。

　　表面的風度不代表沒有競爭。有媒體稱，今年年初，張玉良表示新年愿望之一就是把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來，雖然原話未必如此“赤裸”，但綠地今年年初制訂的2400億元的銷售目標，遠超萬科的2000億元。可見綠地對銷售金額第一的寶座有強烈的欲望，綠地對于王座的爭奪早有預謀。

　　其實，在銷售金額的競爭層面，綠地今年還是追趕者的角色；在銷售面積上，綠地去年便已經(jīng)完成了對萬科的超越，以1660萬平方米的銷售占據(jù)王者寶座。只是相比銷售面積，人們更加關注銷售金額。

　　值得一提的是，假如綠地借殼金豐投資上市完成，市值有望上升至第三位，逼近萬科，將全面緊逼萬科的王者地位。

　　B 兩家房企的“戰(zhàn)爭”

　　2013年，中國有7家房企進入千億元房企行列，史無前例。2014年，在中國樓市整體銷售下滑的情況下，千億元房企陣容并沒有“縮水”，截至11月份，中國千億元房企已有7家，7家千億元房企之外，其余房企距離千億元的門檻過大，今年躋身千億元房企的行列希望渺茫。

　　7家千億元房企中，最有可能登上銷售金額“王座”、成為“王者”的，就是綠地、萬科，即使綠地、萬科在12月份不再有銷售資金進賬，其余房企在最后一個月內(nèi)也不可能填平七八百億元的差距；更何況，綠地、萬科在最后一個月不可能不賣房子。中銀國際證券分析師袁豪表示，今年萬科的銷售金額有望達到2100億元。目前看來，今年能突破2000億元大關就只有綠地和萬科，王者之爭其實就是兩家房企的“戰(zhàn)爭”，留給其余5家房企爭奪的，就只有“探花”的位置。

　　萬科已是多年的王者，蟬聯(lián)不會出乎人們的意料；綠地去年已經(jīng)坐上了“榜眼”的位置，離萬科只有幾十億元的差距，今年登上“王座”也不會讓市場大跌眼鏡。在億翰智庫統(tǒng)計的2014年1-11月房企銷售金額中，綠地略壓萬科一頭。不過，2014年還有最后一個月，綠地離全年的“王座”還有1公里的路程。對多年盤踞“王座”的萬科來說，丟掉前11個月的“王座”未必就是壞事，這會讓萬科在最后1公里上發(fā)力。

　　據(jù)悉，萬科已下“軍令狀”：12月份必須搶銷售數(shù)字，價格可以降，數(shù)字必須保證。綠地方面，張玉良甚至出動自己的關系賣掉百多億元的寫字樓。

　　2014年年底，千億元房企對于“王座”的爭奪尤為激烈，在激烈的爭奪下，也許萬科的銷售金額不止2100億元，綠地完成2400億元的年度目標也非天方夜譚。

　　C 未完待續(xù)的“故事”

　　無論綠地、萬科誰最終坐上銷售金額王者的“寶座”，“故事”都不會就此終結，王者“寶座”的爭奪仍會繼續(xù)。

　　最近一兩年，跟隨“城市配套服務商”戰(zhàn)略轉型，萬科業(yè)務模塊也從純住宅業(yè)務向商業(yè)辦公住宅多元化發(fā)展。不過，這樣的轉型時間尚短，傳統(tǒng)住宅開發(fā)依然是萬科的主要業(yè)務，其房地產(chǎn)銷售金額絕大部分由住宅貢獻。因此，在2014年的銷售中，萬科還是受到了住宅限購的制約。2015年，住宅限購的城市所剩無幾，一線城市也有松綁限購的可能，受益于此，明年萬科的銷售將有可能更上層樓。

　　綠地2014年的銷售能狂飆突進，商業(yè)、海外項目的貢獻功不可沒。2015年，隨著住宅限購松綁，可能會對商業(yè)銷售形成一定的沖擊。不過，綠地2015年在海外的銷售可能大幅提升，彌補商業(yè)方面可能出現(xiàn)的損失。今年年底，綠地就有澳大利亞悉尼大學旁的綠地·萊卡公館、悉尼綠地中心、北悉尼綠地瓏璽；美國洛杉磯·綠地中心、紐約太平洋公園等多個海外項目亮相，聲勢龐大。據(jù)悉，綠地目前累計在海外投資已經(jīng)超過200億美元，今年海外業(yè)務收入將超過200億元人民幣，明年目標超過400億元人民幣。

　　在土地儲備上，綠地在2013年年底土地儲備超過6000萬平方米，萬科超過4500萬平方米；2014年，兩家房企在土地市場上都有不少斬獲。未來，兩家房企都有充足的“子彈”供應他們投入銷售王者寶座的爭奪戰(zhàn)。

　　“王者”看法

　　張玉良（綠地集團董事長）：

　　●2014年1月，有財經(jīng)媒體報道：今年年初，綠地集團董事長張玉良已經(jīng)表態(tài)，他的新年愿望之一，就是要把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)“老大”的寶座上拉下來。

　　●2014年5月，面對不斷被提及的萬科，張玉良很是客氣：“萬科是我們的好朋友，在行業(yè)中我們尊敬萬科，我和郁亮每年都有好幾次交流。”張玉良側面回答，銷售數(shù)據(jù)只是奮斗目標，目標鎖定后，并不在乎是不是第一。如果一個企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。

　　郁亮（萬科總裁）：

　　●2014年3月，在2013年的業(yè)績會上，郁亮被問到“老大”之爭時說：“我們走的跑道不是規(guī)模擴張的跑道，也不會以規(guī)模擴張來衡量是不是勝利。發(fā)自內(nèi)心地說，萬科從2008年以來就放棄了速度、規(guī)模的模式，走了質(zhì)量效益的模式。”“被超過沒有關系，真的不在乎這個事情了?！庇袅琳J為，對已經(jīng)進入下半場的內(nèi)地房企而言，再以規(guī)模來引領行業(yè)，只能是規(guī)模越大越危險。并以自己女兒的成長舉例：“青春期前，我用一年長幾厘米來證明我女兒確實成長了；過了青春期，個子不再長了，但心智更成熟，力量更強大，能為自己和社會承擔更多責任，是不是更好？！”

　　●2014年11月，對于媒體“你真不擔心失去第一嗎”的提問，郁亮回答：“可以坦然接受，有人超越，我會送去祝福。我更在乎客戶關系、市場地位和影響力，希望萬科在城市轉型中扮演重要角色。現(xiàn)在已經(jīng)換跑道了，只有轉型成功，我們才能在白銀時代繼續(xù)領跑。黃金時代勝負已分，白銀時代剛起步，以規(guī)模衡量還有意義嗎？！”

　　市場反應

　　☆萬科周刊微信公眾號：

　　對于市場傳言綠地銷售金額超越萬科的消息，萬科方面只用了四個字回應：你們懂的。

　　PK

　　☆光華樓評微信公眾號：

　　在萬科回應后，光華樓評在微信里發(fā)表了“致萬周君，綠地超過萬科的真實原因”：上天入地出海。光華樓評還表示：萬周君，不要小瞧這6個字。

　　曾經(jīng)的“王座”追趕者

　　不想做將軍的士兵不是好士兵。暗地里，中國不少房企都暗暗發(fā)力，希望能一嘗“坐王座”的滋味。但敢于公開宣稱自己很快就能登上“王座”、給大家留下深刻印象的也就那么兩家：順馳、綠城。順馳當時的掌門人是現(xiàn)在融創(chuàng)的孫宏斌，綠城的掌門人是宋衛(wèi)平。巧合的是，現(xiàn)在兩人在綠城收購上正展開角力?？磥?，不是冤家不聚頭。

　　順馳：驟然倒下的追趕者

　　順馳的歷程，可謂其興也勃、其亡也忽。

　　1994年5月，孫宏斌只身創(chuàng)辦天津順馳，其時，知道順馳的人并不多，其開發(fā)的腳步基本停留在天津城內(nèi)。順馳被市場所熟知是在2003年。這一年，順馳走出天津向全國發(fā)展，參加了多次土地競拍，屢次拍出“地王”。從2003年9月至2004年4月，順馳先后在華北、華東和華中等城市拍得十余塊土地，行動迅速，令人咋舌。

　　2003年，順馳銷售回款40億元，規(guī)模直逼當時中國最大的地產(chǎn)公司深圳萬科。如果以萬科年均30%的增長率計，2004年萬科銷售額也不過在60億-70億元間，順馳卻公然宣布，他們將在2004年做到100億元的銷售額。在內(nèi)部，每個順馳人都知道他們的目標是一個讓外人更感震驚的數(shù)字：155億元。

　　在2004年接受媒體采訪時，孫宏斌雄心勃勃地提出了其追趕王座的時間表：未來5年，中國將出現(xiàn)年銷售額500億元的房地產(chǎn)企業(yè)，“3-5年內(nèi)，順馳要做全國第一，如果快的話，就是3年”。按此邏輯，順馳可能就是那家全國第一個年銷售額達到500億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在追趕王座的過程中，孫宏斌也曾和坐在王座上的“王者”直接“交鋒”。在重慶召開的中城房網(wǎng)2003年董事長聯(lián)席會上，孫宏斌介紹了順馳集團的戰(zhàn)略后說，順馳2004年的目標是實現(xiàn)銷售回款100億元（而2003年是40億元）。當時萬科“掌門人”王石當場勸道：“小孫，是不是要注意控制風險？”2004年年初，在順馳開始全國擴張的第二年，聯(lián)想的柳傳志托人向孫宏斌傳話：小孫太急了，做企業(yè)不能跑，而且在擴張時一定要注意資金鏈，有些話也不能說得太滿。

　　一語成籖。在追趕王座過程中走得太急、太快的順馳沒有堅持太久便問題頻現(xiàn)：資金鏈斷裂、管理失控、香港上市杳無音信、私募在簽字前夕撤走……2006年9月，香港路勁基建通過注資的形式獲得了順馳大部分的股份。2007年一開年，香港路勁基建宣布將再投13億港元收購順馳近40%股權，加上2003年的55%股權，路勁基建已鯨吞順馳超過90%的股權，曾經(jīng)輝煌的順馳神話以破滅告終。

　　綠城：麻煩不斷的追趕者

　　在融創(chuàng)收購綠城出現(xiàn)反復之前，融創(chuàng)的孫宏斌和綠城的宋衛(wèi)平惺惺相惜。在對王座的追趕上，兩人具有同樣的熱情。

　　2006年，綠城中國成功登陸港交所。財報顯示，2007年綠城中國在建面積341萬平方米，同比增長81%；預售收入100億元，同比增長104%。也許成功來得太快、太容易，盡管在財報中，宋衛(wèi)平透露了對行業(yè)會遇到土地、金融、稅收等政策影響的擔憂，但仍對2008年的房地產(chǎn)市場作出了過于樂觀的估計。當年，綠城中國建筑面積達1362萬平方米，同比增長72%。但讓宋衛(wèi)平?jīng)]有想到的是，一場起源于美國的金融危機席卷全球。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房價過快上漲”的政策基調(diào)下，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，讓堅持“精品”戰(zhàn)略、走“高端、高價”路線的綠城受傷不輕。

　　幸而，2009年的系列救市政策，拯救了瀕臨崩潰的中國房地產(chǎn)，也拯救了瀕臨崩潰的綠城。2009年，綠城的銷售金額突破500億元，在全國房企的銷售金額排行榜中位居亞軍。劫后余生的宋衛(wèi)平并不滿足于坐第二把交椅，在2009年綠城秋季股東、媒體、金融機構懇談會上，宋衛(wèi)平信心十足地放言：兩至三年內(nèi)，綠城將成為銷售冠軍。

　　事與愿違，2009年后的兩至三年，綠城非但沒有成為銷售冠軍，卻麻煩不斷，頻頻陷于危機之中。2011年，大肆擴張的綠城資金鏈出現(xiàn)危機，連續(xù)遭遇“收購門”、“信托門”、“破產(chǎn)門”，有人斷言“綠城過不了2011年”。由于不利傳言太多，宋衛(wèi)平親自撰寫題為《宋衛(wèi)平：從綠城“被破產(chǎn)”說起》的“千字文”加以澄清。

　　面對急迫的生存需要，綠城斷臂求生。2012年6月8日，綠城中國宣布向九龍倉集團定向發(fā)行股份和永久次級可換股可贖回債券，交易完成后九龍倉集團持有綠城中國5.2億股股票，占24.6%，成為第二大股東，并獲得兩個董事會席位。緊接著，在6月22日，綠城中國與融創(chuàng)達成協(xié)議，將旗下上海玉蘭花園、上海黃浦灣等8個項目轉入雙方各持股50%的合資公司，同時把上海玫瑰園50%的股權轉讓給融創(chuàng)，兩項資本運作合計為綠城中國“輸血”75.3億元。

　　斷臂求生沒能讓綠城煥發(fā)生機。2014年5月22日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司已與綠城簽訂協(xié)議，以約63億港元的代價收購綠城24.313%的股份。收購后，融創(chuàng)與九龍倉并列成為綠城第一大股東。至于之后的劇情峰回路轉，那又是另一故事了。

　　2014年前11個月千億元房企銷售概況

　　銷售房企銷售金額銷售面積（萬平方米）

　　金額（億元）

　　排名

　　1綠地19181953

　　2萬科1911（1901）1638（1599.6）

　　3保利1199（1194.12）930（934.92）

　　4恒大1183（1207）1665（1668）

　　5中海1073690

　　6碧桂園1039（1039.48）1570（1565）

　　7萬達1027810

　　整理/張秀欽 制表/杜卉

　　（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫、各房企公告，括號內(nèi)為上市房企公告數(shù)據(jù)）