麗琴評(píng)彈

　　16.5萬(wàn)元/m2！近日，融創(chuàng)北京農(nóng)展館豪宅項(xiàng)目正式登場(chǎng)，并報(bào)出讓樓市也為之一震的“土豪”價(jià)格。據(jù)悉，北京住建委網(wǎng)站顯示的這一擬售價(jià)格，刷新了北京住宅項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)的最高紀(jì)錄，也一舉登上全國(guó)預(yù)售均價(jià)最高的住宅寶座，引發(fā)市場(chǎng)的一片熱議。在雖有回暖行情幫襯著，但樓市大佬卻一致“看空”的情況下，市場(chǎng)忽然爆出一個(gè)“天價(jià)”，究竟是提振之舉，還是無(wú)奈之舉呢？

　　資料顯示，該項(xiàng)目用地名為北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊，是去年9月被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元、配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積斬獲的，而另算上異地建設(shè)醫(yī)院27.8萬(wàn)平方米，融創(chuàng)實(shí)際應(yīng)付地價(jià)達(dá)43.24億元，折合樓面價(jià)7.31萬(wàn)元/m2，一舉刷新全國(guó)地價(jià)紀(jì)錄，成為全國(guó)新單價(jià)“地王”。

　　當(dāng)時(shí)，便有分析人士估算認(rèn)為，算上各種費(fèi)用，該項(xiàng)目最少要賣12萬(wàn)元/m2才能保本。業(yè)內(nèi)人士分析，按照平均售價(jià)16.5萬(wàn)元/m2計(jì)算，項(xiàng)目總貨值100億元。而項(xiàng)目的土地成本、建安、稅費(fèi)以及管理成本合計(jì)為60億元，如果按照10%的年資金成本計(jì)算，銷售周期長(zhǎng)短將成為該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。但一般頂級(jí)豪宅本身的銷售周期都很長(zhǎng)，一年大概去化十幾套就不錯(cuò)了。比如，曾經(jīng)引起無(wú)數(shù)關(guān)注的“滬上第一豪宅”湯臣一品， 2005年開(kāi)盤入市時(shí)單價(jià)就高達(dá)11萬(wàn)元/m2，在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了內(nèi)地住宅銷售單價(jià)的新高，但在隨后的9年漫長(zhǎng)時(shí)間里銷售緩慢。據(jù)該項(xiàng)目上海（樓盤）網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，湯臣一品項(xiàng)目住宅已售出74套，至今仍有107套未售出，其最近成交是在今年8月4日，均價(jià)在147133元/m2。

　　這似乎是“面粉比面包貴”的豪宅們難以避免的命運(yùn)，只能用漫長(zhǎng)的銷售周期換取高高在上的身價(jià)，因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，千萬(wàn)別拿豪宅作為樓市價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，因?yàn)樗豢煽?、不可?fù)制。（劉麗琴）