高力國(guó)際近日舉辦廣州地區(qū)年度新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上以2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2015年市場(chǎng)展望為主線，分別對(duì)寫字樓及公寓銷售市場(chǎng)、寫字樓租賃市場(chǎng)以及面臨電商沖擊下的零售房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓售價(jià)堅(jiān)挺租賃市場(chǎng)需求活躍

　　高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2014年1月-11月廣州一手可售甲級(jí)寫字樓網(wǎng)簽面積31.3萬平方米，均價(jià)37265元/平方米，價(jià)格同比上漲14.2％，其中天河區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)44，956元/平方米，價(jià)格同比上漲12.7％。2015年全市預(yù)計(jì)可售總貨量約115.62萬平方米。

　　高力國(guó)際項(xiàng)目銷售及推廣部董事黃潤(rùn)滿認(rèn)為，受市場(chǎng)影響，多個(gè)開發(fā)商項(xiàng)目延遲入市，2015年全市預(yù)計(jì)可售總貨量至少約115.62萬平方米。宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力雖大，但降低存款準(zhǔn)備金率、降息等政策預(yù)示明年貨幣市場(chǎng)將更加寬松，市場(chǎng)環(huán)境亦較今年明朗。天河CBD明年將迎來最后一批可售甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，由于中心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，預(yù)計(jì)逆市下項(xiàng)目銷量及價(jià)格依然保持穩(wěn)定上漲，升值保值相對(duì)較有保障。

　　在租賃市場(chǎng)方面，數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)173.47萬平方米，無論是新增供應(yīng)和市場(chǎng)需求都回落至2011年來的低點(diǎn)。一方面表明在經(jīng)濟(jì)增速放緩等大環(huán)境影響下的需求收縮，另一方面亦說明部分新建項(xiàng)目開發(fā)商在此市場(chǎng)環(huán)境下選擇錯(cuò)開入市時(shí)期。

　　對(duì)于來年寫字樓租賃市況，高力國(guó)際咨詢服務(wù)部董事陳厚橋預(yù)測(cè)，良好的本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資、消費(fèi)環(huán)境將為廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展帶來利好，未來銀行、投資、保險(xiǎn)等金融企業(yè)，通信、電子、信息科技及物流等行業(yè)需求活躍。但2015年近77萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)新增供應(yīng)的入市將促使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，空置率預(yù)期將被推升，全市平均租金面臨2%-5%的下調(diào)。

　　公寓庫(kù)存巨大郊區(qū)項(xiàng)目以價(jià)換量

　　高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2014年1月-11月廣州一手可售公寓累計(jì)新增供應(yīng)145.9萬平方米，新增量同比上漲28.1％，其中黃埔、番禺兩區(qū)占其中60.8％，黃埔今年受到兩區(qū)合并和原蘿崗區(qū)熱度上升影響，今年供應(yīng)量爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　2014年底全市一手公寓庫(kù)存巨大，剩余可售貨量約98.17萬平方米。2015年預(yù)計(jì)一手公寓可售總貨量約157.56萬平方米，中心區(qū)如天河和越秀供應(yīng)則有所增加，將有6個(gè)新項(xiàng)目推出市場(chǎng)。公寓供應(yīng)量雖大，但在廣州住宅仍然限購(gòu)的制約下，不限購(gòu)、低總價(jià)的公寓產(chǎn)品依然是資產(chǎn)升值保值的選擇，優(yōu)質(zhì)板塊，綜合配套好的高素質(zhì)公寓產(chǎn)品仍然值得入市。高力國(guó)際認(rèn)為，結(jié)合市場(chǎng)行情和產(chǎn)品趨同化的影響下，預(yù)計(jì)明年郊區(qū)項(xiàng)目繼續(xù)以價(jià)換量。

　　整合線上線下瞄準(zhǔn)社區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群

　　面對(duì)電商沖擊下的零售房地產(chǎn)市場(chǎng)，高力國(guó)際零售房地產(chǎn)高級(jí)副董事楊灝建議：商場(chǎng)在未來應(yīng)了解品牌對(duì)社區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群的影響，以社區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群為主打客戶，通過線上線下聯(lián)動(dòng)，從而使業(yè)務(wù)得到發(fā)展。

　　電商是互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的應(yīng)用，也是未來的大勢(shì)所趨。電商的存在并不是零售房地產(chǎn)的唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。商家應(yīng)該抱有的態(tài)度不是把其視為敵人，而是通過研究、整合等手段，將線上線下有效整合。如今電商趨向品牌化發(fā)展，其商業(yè)環(huán)境一直在優(yōu)化；而線下方面，因?yàn)橄M(fèi)者的生活、消費(fèi)、社交不會(huì)僅僅在電腦屏幕前發(fā)生，則使其對(duì)線下消費(fèi)有所需求。因線上和線下都有其存在的價(jià)值，短期內(nèi)雙方的存在不會(huì)造成相互之間的威脅。

　　楊灝表示，互聯(lián)網(wǎng)是商業(yè)前進(jìn)的踏腳石，在未來的商業(yè)發(fā)展中，商家可以通過以下三點(diǎn)提升業(yè)務(wù)：在商業(yè)空間的設(shè)計(jì)上，通過社區(qū)的空間聯(lián)合線上與線下，為消費(fèi)者提供多層次的體驗(yàn)空間；在招商階段，應(yīng)該先考慮品牌對(duì)社區(qū)的影響力，對(duì)線上與線下的結(jié)合能力，而不是單一考慮品牌對(duì)租金的承受能力；在運(yùn)營(yíng)階段，通過創(chuàng)造社區(qū)活動(dòng)的空間與話題，讓目標(biāo)消費(fèi)者有更多的參與感，提升人流量及消費(fèi)者粘度。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾