主持人語(yǔ)

　　這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)商業(yè)綜合體的存量面積已經(jīng)超過(guò)3億平方米，主要綜合體達(dá)到了800多個(gè)，每年以將近20%至30%的速度遞增。加上互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，又讓商業(yè)未來(lái)變得更加捉摸不定。

　　2014長(zhǎng)沙年度商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)上，與會(huì)嘉賓就傳統(tǒng)商業(yè)如何與互聯(lián)網(wǎng)共生共榮、商業(yè)地產(chǎn)如何找到運(yùn)營(yíng)之道等展開探討。與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，無(wú)論互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代更新迭代的速度有多快，有特色的、有生命力的商業(yè)依然有很大的市場(chǎng)空間。但商業(yè)運(yùn)營(yíng)不在朝夕，如果沒(méi)有出色的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有超前的眼光，沒(méi)有雄厚的實(shí)力，將難以改變被淘汰的命運(yùn)。

　　要考慮新業(yè)態(tài)的承租能力

　　劉曉蘭（三益中國(guó)旗下三益資本董事總經(jīng)理）：今年，有不下十家APP廠商問(wèn)我，能不能讓這個(gè)APP進(jìn)入到購(gòu)物中心。實(shí)際上，真正被應(yīng)用得好的APP到底有多少？能夠浮出水面的一定不到1%，99%的已經(jīng)沉在底下。這個(gè)行業(yè)大家看好，但不是每個(gè)人都能走出來(lái)。

　　我們看到，閉店潮、外資零售退市潮、奢侈品關(guān)店潮非常嚴(yán)重。購(gòu)物中心里，餐飲、娛樂(lè)、休閑比例上升，但餐飲的承租能力確實(shí)非常低，會(huì)給租金造成沖擊。兒童業(yè)態(tài)興起，在帶來(lái)人流的同時(shí)，要考慮它的支付和承租能力。我相信，在未來(lái)的2015年甚至更遠(yuǎn)的未來(lái)，我們這個(gè)行業(yè)會(huì)趨于理性，回歸商業(yè)的本質(zhì)。

　　長(zhǎng)沙未來(lái)商業(yè)布局更加集聚

　　段寧（長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制中心主任）：對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)的布局，規(guī)劃部門希望形成“三區(qū)五線”的格局。“三區(qū)”，指未來(lái)商務(wù)集聚在三個(gè)片區(qū)：芙蓉CBD、河西濱江新城、高鐵站，“五線”指商業(yè)集中、周邊規(guī)劃了地鐵的五條路：五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、萬(wàn)家麗路。商業(yè)空間布局盡量集聚一點(diǎn)，不要太分散。

　　許智來(lái)（華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理、長(zhǎng)沙城市公司總經(jīng)理）：我認(rèn)為，政府要行動(dòng)，做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，光靠企業(yè)可能沒(méi)有這個(gè)能力。土地招拍掛40%住宅、60%商業(yè)的比例，開發(fā)商不這樣做就不行，實(shí)屬無(wú)奈。

　　我們一期有16000平方米的商業(yè)，本想是打散賣掉的，最后覺(jué)得賣掉是對(duì)業(yè)態(tài)的不負(fù)責(zé)，我們就不賣了。做商業(yè)就是要把一畝三分地經(jīng)營(yíng)好了，達(dá)到各方利益的平衡。

　　楊毅（綠地集團(tuán)長(zhǎng)沙公司副總經(jīng)理）：現(xiàn)在我們?cè)谧鲆?guī)劃方案，溁灣鎮(zhèn)項(xiàng)目要加強(qiáng)地下空間的開發(fā)，但在方案的推進(jìn)中碰到了很多規(guī)劃上的瓶頸。講到新格局，其實(shí)很有挑戰(zhàn)性，電商對(duì)我們的沖擊也很大，特別是一些進(jìn)駐中國(guó)時(shí)間比較長(zhǎng)的企業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題。

　　沒(méi)有五年眼光，基本上就被淘汰了

　　龍固新（德思勤集團(tuán)董事長(zhǎng)）：上海陸家嘴只有單一的商務(wù)功能，試想一下把新天地和上海文化中心放在一起的話，整個(gè)陸家嘴這盤棋就火了?，F(xiàn)在單一的綜合體、單一的百貨，甚至是購(gòu)物中心已經(jīng)走下坡路了。未來(lái)城市需要有綜合功能區(qū)，滿足多方位的需求。

　　前段時(shí)間，在亞洲很有名的一些商業(yè)公司的商場(chǎng)都在萎縮。商業(yè)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到招商，快的要超過(guò)三年，你對(duì)商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有五年眼光的話，基本上就被淘汰了。

　　王凱華（長(zhǎng)沙開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理）：我們?nèi)f達(dá)的訂單式商業(yè)，可以歸納為聯(lián)合發(fā)展，共同選址，前期溝通，技術(shù)對(duì)接，平均租金，健康發(fā)展，先租后建，無(wú)縫對(duì)接。同時(shí)，今年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)“寶貝王”，就是主動(dòng)轉(zhuǎn)型的一大重要舉措。萬(wàn)達(dá)的開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，從最早的單體店到萬(wàn)達(dá)文化旅游城，規(guī)模更大了，選址也有所不同。

　　文學(xué)（戴德梁行長(zhǎng)沙公司副總經(jīng)理）：從開發(fā)商方面來(lái)看，面對(duì)著商業(yè)項(xiàng)目大量涌入市場(chǎng)，傳統(tǒng)住宅發(fā)展商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)參差不齊的情況；從品牌方面來(lái)看，出現(xiàn)了奢侈品與快銷放慢開店計(jì)劃，以及觀望市場(chǎng)動(dòng)向的趨勢(shì)。

　　有特色有賣點(diǎn)的商業(yè)依然出色

　　黃志明（萬(wàn)家麗集團(tuán)董事長(zhǎng)）：房地產(chǎn)市場(chǎng)既有潛力，又有危機(jī)。大家要做自己的特色，這也是實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)自有資金多就能夠沉得住。如果完完全全靠貸款去運(yùn)作的話，那就太危險(xiǎn)了。一個(gè)樓盤五六年賣不出去，開發(fā)商賺的錢可能就只能還利息了。

　　大家要主動(dòng)擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代就是舌頭快，但這是它唯一的優(yōu)勢(shì)，它并不能夠把所有的市場(chǎng)都吃掉。所以，真正有特色、有賣點(diǎn)的商業(yè)不需要害怕。

　　錢榮（中建信和地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理）：傳統(tǒng)商業(yè)在謀求轉(zhuǎn)型過(guò)程中遇到兩個(gè)問(wèn)題，一是尚且不知道電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)產(chǎn)生多大的影響，二是體驗(yàn)性商業(yè)與產(chǎn)出回報(bào)不匹配。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，趨向于更加專業(yè)化，同時(shí)需要靠大量資金來(lái)支撐。沒(méi)有實(shí)力與專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)，或許將面臨淘汰。

　　劉筱泉（湖南灣田集團(tuán)董事、灣田實(shí)業(yè)公司副總經(jīng)理）：灣田集團(tuán)重金收購(gòu)浙江團(tuán)購(gòu)行業(yè)排名前三的阿里巴巴原始技術(shù)團(tuán)隊(duì)——杭州共震電子商務(wù)公司，使得灣田·國(guó)際建材城有自己的電子商務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，新媒體、電商O2O等都是要服務(wù)于你的產(chǎn)品本身。做好專業(yè)市場(chǎng)，還得看你有沒(méi)有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)，有沒(méi)有專業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)和現(xiàn)代化物流相匹配。

　　長(zhǎng)沙“多中心”明后年開始形成

　　郭冠軍（上海鑒略地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）：到2016年，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到450萬(wàn)平方米以上，長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)全面進(jìn)入到一個(gè)絕對(duì)的供大于求的時(shí)期。新型商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有機(jī)會(huì)，以及能夠滿足城市綜合功能的綜合體，對(duì)于未來(lái)千萬(wàn)級(jí)人口的長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)是必需的。

　　我認(rèn)為從2015年到2016年的時(shí)候，長(zhǎng)沙真正的多中心開始形成。商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，可買的會(huì)越來(lái)越少。一是有很多項(xiàng)目不能賣，必須解決運(yùn)營(yíng)問(wèn)題；二是特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格門檻越來(lái)越高。

　　吳昂（恒大國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）：恒大對(duì)商業(yè)涉足比較少，恒大在湖南開發(fā)了18個(gè)樓盤，在高鐵新城的項(xiàng)目有公寓、寫字樓、購(gòu)物中心、社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街。當(dāng)時(shí)，我們拿到這塊地的時(shí)候，公司內(nèi)部比較困惑。高鐵新城人口密度小，加上周邊的一些配套支撐比較少。這也是我們?cè)谏虡I(yè)領(lǐng)域的一次嘗試。

　　商業(yè)創(chuàng)新就是把服務(wù)做透

　　蘇亦武（新長(zhǎng)海發(fā)展集團(tuán)副總裁）： 新長(zhǎng)海廣場(chǎng)在星沙是最大的項(xiàng)目，我們?cè)谧鲞@個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，只想守住星沙做好就行了。我們做商業(yè)的時(shí)候，考慮的是消費(fèi)者需要什么。廣汽三菱來(lái)了以后，我就招了兩個(gè)號(hào)稱長(zhǎng)沙市最正宗的日本料理品牌。

　　我理解所謂的商業(yè)創(chuàng)新，是更加貼近周邊的范圍客戶服務(wù)，把特色做出來(lái)。現(xiàn)在我們要做得有文化味。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目和文化脫離的話，就只是一個(gè)簡(jiǎn)單的場(chǎng)所了。

　　于忠（長(zhǎng)沙盛邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事、常務(wù)副總經(jīng)理）：我們?cè)谧錾虡I(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，是通過(guò)與專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)合作來(lái)完成。我們希望合作方既有理論高度，又有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，還有足夠的精力。但是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展太快，有經(jīng)驗(yàn)的而且有團(tuán)隊(duì)來(lái)操作的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)太少。

　　田杰佳（陽(yáng)光100置業(yè)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）：我發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙具有特色的商業(yè)并不是很多，所以，機(jī)會(huì)還是有的。陽(yáng)光100來(lái)長(zhǎng)沙是十年之前，猴子石大橋以西那邊是很荒蕪的一塊地。要想把商業(yè)做好，先是考慮業(yè)主，考慮商家能不能在我這里盈利。所以，我們給商家打造平臺(tái)，利用社區(qū)平臺(tái)、物業(yè)平臺(tái)去幫助商家做宣傳。

　　新商業(yè)時(shí)代需要“電商+實(shí)體店”

　　王填（步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)）：步步高推出云猴，我們要通過(guò)大電商做本地購(gòu)、快件通，把實(shí)體門店顧客的商品都送到。物流是顛覆性的，班車化、公交化，讓快遞員成為歷史。智慧社區(qū)，是這個(gè)閉環(huán)里面的一個(gè)最重要的終端節(jié)點(diǎn)。我們的想法就是到2020年在全中國(guó)便利店將達(dá)到20萬(wàn)家，也就是說(shuō)我們將服務(wù)20萬(wàn)個(gè)社區(qū)。我們都希望通過(guò)步步寶來(lái)串起整個(gè)閉環(huán)中的所有支付。

　　鄧銀偉（湖南高星物流園董事長(zhǎng)）：說(shuō)到電子商務(wù)，我覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)也好，電子商務(wù)也好，它們能夠拓展視野。網(wǎng)上選產(chǎn)品，實(shí)體店對(duì)照選擇、驗(yàn)證選擇、確定整合，再下訂單，我覺(jué)得還是可行的。但是，要你在網(wǎng)上訂黃金、訂鉆石，你感興趣嗎？我覺(jué)得新商業(yè)時(shí)代需要電商+實(shí)體店相配合，這是一個(gè)非常好的模式。

　　黃勇光（香江控股集團(tuán)總經(jīng)理）：香江集團(tuán)在長(zhǎng)沙做的是市場(chǎng)集群項(xiàng)目，承擔(dān)長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)責(zé)任。在長(zhǎng)沙市場(chǎng)還處于交易市場(chǎng)比較低端的情況下，傳統(tǒng)的商業(yè)市場(chǎng)，既愛(ài)電商，又怕電商。在大電商前提之下，傳統(tǒng)市場(chǎng)的發(fā)展肯定要與之牢牢結(jié)合，而不是要把這個(gè)門緊緊關(guān)閉。香江集團(tuán)選擇了跟阿里合作，開發(fā)投資“阿里巴巴開發(fā)產(chǎn)業(yè)帶”。

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)讓買房賣房更輕松

　　蘇莎（湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理）：互聯(lián)網(wǎng)是不是絕對(duì)占主導(dǎo)呢？我想起2000年在大學(xué)時(shí)做過(guò)的一篇論文，論文題目是CD會(huì)不會(huì)被MP3所代替？當(dāng)時(shí)，我們的結(jié)論是CD碟片肯定會(huì)被MP3代替。十年之后，我們可以看到MP3也幾乎找不到了，現(xiàn)在能找到的就是一個(gè)U盤。其實(shí)，傳統(tǒng)行業(yè)以后走向衰落其實(shí)是必然的。那么，互聯(lián)網(wǎng)肯定也會(huì)被其他各種各樣的模式所代替。

　　常金國(guó)（華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）：符合時(shí)代需要的新商業(yè)一定是成本更低的，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)而言，它可以借助電商渠道去降低成本，帶來(lái)增量。我們項(xiàng)目自持比例之所以很高，從寫字樓角度講，一個(gè)城市的格局決定了寫字樓的發(fā)展，長(zhǎng)沙租金最高的寫字樓在芙蓉中路，芙蓉中路的寫字樓市場(chǎng)前景好；從商業(yè)角度講，公司的戰(zhàn)略是商業(yè)盡量自持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)遲早會(huì)走向飽和，而中國(guó)的人口數(shù)量龐大，決定了未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)廣闊。

　　李迎春（房多多長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理）：互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改造才剛剛開始，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶給行業(yè)垂直化的改造，是這個(gè)時(shí)代的趨勢(shì)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)紀(jì)人會(huì)長(zhǎng)期存在，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)可以改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中存在的問(wèn)題，讓買房和賣房變得更加輕松。

　　歐陽(yáng)偉（湖南淘房電子商務(wù)有限公司董事長(zhǎng)）：今天是12月12日，正好是淘寶原來(lái)戰(zhàn)略定的淘寶房產(chǎn)日。湖南淘房在三年前注冊(cè)，但整體團(tuán)隊(duì)和實(shí)體項(xiàng)目都在杭州，因?yàn)楹蠜](méi)有這樣的氛圍，也沒(méi)有這樣的人才。希望湖南的電商發(fā)展越走越順暢。

　　以家庭消費(fèi)為中心的商業(yè)前景廣闊

　　張念越（國(guó)美玖號(hào)置業(yè)有限公司副總裁 ）：未來(lái)的商業(yè)體，一定不是單純滿足購(gòu)物需求的，它應(yīng)該構(gòu)建一種生活方式，可以給予顧客感覺(jué)、態(tài)度、藝術(shù)、個(gè)性、分享等全方位的生活化廣場(chǎng)。我們項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)夠大、夠炫的購(gòu)物中心，而且是一座實(shí)現(xiàn)兒童夢(mèng)想的城堡，一個(gè)容納家庭歡聚的空間，而貫穿其中的一定是服務(wù)，沒(méi)有什么比貼心服務(wù)更能夠留住消費(fèi)者了。

　　謝晟（中盛行總經(jīng)理）：以家庭活動(dòng)消費(fèi)為中心的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和居民的消費(fèi)趨向趨于多元化、個(gè)性化、主題化。隨著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，建設(shè)多元化、個(gè)性化、主題化的商業(yè)，營(yíng)造特色休閑所、風(fēng)情購(gòu)物區(qū)、藝術(shù)市場(chǎng)、主題商業(yè)街等具有多重功能的商業(yè)配套，將成為未來(lái)商業(yè)模式的新發(fā)展趨勢(shì)。

　　楊程（長(zhǎng)沙合正房地產(chǎn)管理策劃有限公司總經(jīng)理）：多方位融合是未來(lái)商業(yè)的一種趨勢(shì)；硬件投入不是問(wèn)題，關(guān)鍵在于商家對(duì)于未來(lái)商業(yè)判斷是否明晰。其一，理念轉(zhuǎn)變是否夠新穎、夠透徹，但同時(shí)能夠快速落地；其二，在落地的過(guò)程中能否快速順應(yīng)時(shí)代的需求；其三，最關(guān)鍵是看商家能否在變革時(shí)代中時(shí)刻保持“年輕”心態(tài)，在眾多的大商業(yè)中跳脫出來(lái)。

　　古湘（湖南古湘廣告?zhèn)髅接邢薰径麻L(zhǎng)）：我的觀點(diǎn)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入故事商業(yè)的時(shí)代。上海的徐家匯有故事，長(zhǎng)沙的下河街也有故事，真正的商業(yè)要找一些有敘事基礎(chǔ)和歷史人文的地段。拿老故事來(lái)講的話，一定會(huì)減少推廣中的成本。

　　市場(chǎng)需要不斷制造新鮮消費(fèi)體驗(yàn)

　　顏亮（保利（湖南）投資有限公司總經(jīng)理）：如果長(zhǎng)沙不能成為一個(gè)區(qū)域的中心城市，在人口吸附力有限的情況下，資金往哪里流，都是根據(jù)它的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)決定的。如何發(fā)展城市規(guī)模，這是未來(lái)要解決的核心問(wèn)題。另外，中高端的消費(fèi)者群體其實(shí)不是互聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)群體，很多時(shí)候只是消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變了，并不是受電商的沖擊。

　　李鍵（協(xié)信集團(tuán)長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理）：如果在同等競(jìng)爭(zhēng)的情況之下，比拼的是誰(shuí)的管理更精細(xì)化，誰(shuí)的產(chǎn)品更具創(chuàng)新特色。現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)商業(yè)體驗(yàn)的要求發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)的核心是要造路，讓客戶來(lái)體驗(yàn)，除了平面導(dǎo)入之外，還需要垂直的交通，讓人流能夠很容易就到達(dá)。

　　黃新（長(zhǎng)沙龍湖地產(chǎn)營(yíng)銷副總經(jīng)理）：這是一個(gè)好的時(shí)代，也是一個(gè)壞的時(shí)代，勇敢者通過(guò)重構(gòu)、變革越戰(zhàn)越勇，畏縮者在禁錮中逐漸消亡，龍湖的商業(yè)運(yùn)營(yíng)這兩年在全國(guó)遍地開花，創(chuàng)新、體驗(yàn)更是我們的強(qiáng)項(xiàng)，我相信，商業(yè)地產(chǎn)肯定會(huì)在電商的沖擊中走出一條更堅(jiān)實(shí)的道路。

　　劉芳（湖南百思特商業(yè)投資有限公司董事總經(jīng)理 ）：長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)存量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想突圍，必須創(chuàng)新。我們打造的梅溪湖·星光大道，整個(gè)街區(qū)通過(guò)招牌、立面、櫥窗、外擺和景觀小品等演繹，展示品牌形象的同時(shí)，打造具有個(gè)性和豐富視覺(jué)的商業(yè)空間，為市場(chǎng)不斷制造新鮮的消費(fèi)體驗(yàn)。

　　主持人：潘昭暉

　　文字整理：張芳圓 孫占鋒 陳勇

　　人物攝影：陳飛