庫(kù)存積壓銷(xiāo)售不暢，負(fù)債累累的嘉凱城陷入賣(mài)的越多、虧的越多的地步;此外，嘉凱城為子公司的擔(dān)保金額超過(guò)公司凈資產(chǎn)的兩倍。

　　根據(jù)11月初的兩則出售公告，嘉凱城(000918.SZ)將手中的銀行和保險(xiǎn)資產(chǎn)先后掛牌出售。就在上市房企紛紛加速涉足金融之時(shí)，嘉凱城卻逆市“去金融化”，公司對(duì)外稱(chēng)是為了聚焦主業(yè)，但在越賣(mài)越虧的現(xiàn)實(shí)面前，盈利才是更現(xiàn)實(shí)的壓力。

　　房地產(chǎn)本是暴利行業(yè)，但是像嘉凱城這樣，房子賣(mài)的越多，公司虧的越多的情況并不常見(jiàn)。作為浙江省國(guó)資委[微博]旗下唯一經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司，嘉凱城的陷落更像是人禍，而非天災(zāi)。

　　房子越賣(mài)越虧

　　央行的一紙降息公告讓上市房企樂(lè)開(kāi)了花，降息后的首個(gè)交易日，嘉凱城的股價(jià)牢牢封于漲停板，然而這僅是曇花一現(xiàn)，隨后公司股價(jià)便再度低迷，即使大盤(pán)放天量創(chuàng)新高，嘉凱城依然難有起色。對(duì)于嘉凱城來(lái)說(shuō)，降息難以起到立竿見(jiàn)影的效果，變賣(mài)股權(quán)對(duì)扭虧更加直接。

　　11月8日，嘉凱城公告稱(chēng)，公司擬以不低于1.7億元的價(jià)格出售子公司持有的浙商財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司8250萬(wàn)股股權(quán)，如果在年底前完成轉(zhuǎn)讓?zhuān)居型@得稅后利潤(rùn)6551.68萬(wàn)元。嘉凱城表示，這“將對(duì)本公司2014年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響”。

　　三季報(bào)顯示，嘉凱城前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收57.25億元，同比下降2.46%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-5827.68萬(wàn)元，同比驟降214.85%。顯然，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓得以在年底之前實(shí)現(xiàn)，加之樓市回暖，公司有望擺脫全年虧損的窘境。

　　實(shí)際上，為了扭虧，在上述股權(quán)出售之前的11月4日，嘉凱城還宣布以不低于5365萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售子公司持有的杭州銀行股份有限公司600萬(wàn)股股份。同樣，此次銀行股權(quán)出售若在年前完成，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生稅后利潤(rùn)3647萬(wàn)元，也將對(duì)“本公司2014年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響”。

　　從借殼上市時(shí)的利潤(rùn)十?dāng)?shù)億到如今靠賣(mài)股權(quán)保利潤(rùn)，嘉凱城只用了5年時(shí)間，而公司的好日子只維持了兩年光景。

　　2009年10月底，嘉凱城完成了歷時(shí)三年的借殼計(jì)劃，公司當(dāng)年就給出了靚麗的年報(bào)，收入達(dá)到73.53億元，凈利潤(rùn)達(dá)到13.4億元;來(lái)年的2010年，雖然凈利潤(rùn)略有下滑但還是接近12億元，同期收入已經(jīng)超過(guò)90億元。

　　但從2011年開(kāi)始，嘉凱城開(kāi)始業(yè)績(jī)變臉。2011-2013年，公司收入從64.85億元增長(zhǎng)至112.48億元，但凈利潤(rùn)卻從1.87億元下降至0.26億元，2011年業(yè)績(jī)跳水成為公司的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　到了2014年前三季度，嘉凱城更是直接陷入虧損，雖然公司前三季度實(shí)現(xiàn)近60億元的銷(xiāo)售收入，但還是虧損了1.16億元。2012年，公司也曾前三季度虧損，公司靠降價(jià)售樓才勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)了全年3000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。

　　嘉凱城囤地較早，樓盤(pán)定位中高端，雖然樓市政策的不斷調(diào)整使部分房企也曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)動(dòng)蕩，但像嘉凱城這樣一蹶不振的幾乎沒(méi)有，是什么讓公司一步步滑向虧損的境地呢?

　　惡性循環(huán)

　　嘉凱城拿地高峰期集中在2010年和2011年。2009年，公司存貨不足70億元，第二年就達(dá)到了130.69億元，2011年進(jìn)一步提高到近184億元;隨后兩年，嘉凱城存貨雖有增加但增幅明顯放緩，進(jìn)入2014年，公司開(kāi)始了又一輪集中拿地，截至三季度末，存貨金額已經(jīng)從年初的226.5億元增長(zhǎng)至285.33億元。

　　公司在拿地方面高歌猛進(jìn)，另一方面其銷(xiāo)售卻難言樂(lè)觀。2011年，嘉凱城實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積25.06萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額39.45億元;2012年分別為44.6萬(wàn)平方米和78.2億元;2013年分別為35.74萬(wàn)平方米和79.8億元。

　　銷(xiāo)售面積止步不前，開(kāi)工和完工項(xiàng)目卻大步向前。2011-2013年，嘉凱城交付面積分別為35.16萬(wàn)、27.3萬(wàn)和76.71萬(wàn)平方米，同期新開(kāi)工面積分別為34.14萬(wàn)、75.6萬(wàn)和35.83萬(wàn)平方米，公司的攤子越鋪越大。

　　年銷(xiāo)售面積只有30余萬(wàn)平米，土地儲(chǔ)備卻高達(dá)數(shù)百萬(wàn)平米，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再的情況下，公司如何實(shí)現(xiàn)快速去庫(kù)存呢?不是嘉凱城不想去庫(kù)存，但公司已經(jīng)建好的房子已經(jīng)夠賣(mài)半年的了。

　　2013年年報(bào)顯示，嘉凱城存貨中的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”也即完工的樓盤(pán)賬面余額為52.33億元，當(dāng)年公司全年收入為112.48億元，已完工樓盤(pán)賬面余額相當(dāng)于公司半年的收入，而且公司的預(yù)收款還略有下降，難道是公司惜售待漲?

　　顯然不是。“加強(qiáng)渠道營(yíng)銷(xiāo)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式”在公司年報(bào)中被強(qiáng)調(diào)再三。從存貨猛增的2010年算起，公司收入漲幅剛剛超過(guò)兩成，但累計(jì)完工未售的樓盤(pán)已經(jīng)從24.62億元增長(zhǎng)了一倍有余。

　　也就是說(shuō)，在行業(yè)高景氣度時(shí)，嘉凱城大量囤地，但由于限購(gòu)等政策陸續(xù)出臺(tái)，公司銷(xiāo)售節(jié)奏被打亂，隨著房企存貨越來(lái)越多，業(yè)務(wù)集中在二三線城市的嘉凱城已經(jīng)積重難返，即使降價(jià)促銷(xiāo)，積壓的樓盤(pán)也難以快速處理。

　　從嘉凱城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率可見(jiàn)一斑。2011-2013年，公司房地產(chǎn)板塊的毛利率分別為42.37%、35.49%、25.37%，三年時(shí)間下降了近兩成，原本高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)在嘉凱城手中變成了低毛利。

　　由于存貨高企和銷(xiāo)售不暢，嘉凱城的現(xiàn)金流自然難言樂(lè)觀。除了上市當(dāng)年和2012年之外，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為負(fù)，即使銷(xiāo)售額突破百億，也難以給公司帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流。

　　依靠自身無(wú)法滿(mǎn)足日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嘉凱城開(kāi)始大量借債。

　　截至2014年三季度，公司長(zhǎng)短期借款合計(jì)達(dá)到了142.59億元，而貨幣資金不足17億元，在公司借殼上市的2009年，嘉凱城賬上的現(xiàn)金超過(guò)25億元，并且?guī)缀鯖](méi)有短期借款，長(zhǎng)期借款只有24億元左右。僅僅五年時(shí)間，公司就負(fù)債累累。

　　除了長(zhǎng)短期借款之外，嘉凱城一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債也已經(jīng)逼近40億元，包括銀行借款和到期信托，由于信托融資成本較高，除了支付到期本金外，還要支付高額的利息費(fèi)用，嘉凱城已經(jīng)淪為金融行業(yè)的“打工仔”。

　　除了大量借款滿(mǎn)足自身需求之外，嘉凱城還為旗下子公司大量擔(dān)保融資。截至2014年10月份，公司對(duì)外擔(dān)保余額為94.08億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的219.3%，兩倍于公司凈資產(chǎn)的擔(dān)保金額顯然不是好事。

　　雖然監(jiān)管部門(mén)也曾要求上市公司對(duì)外擔(dān)?？傤~不能超過(guò)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并報(bào)表凈資產(chǎn)的50%，但在實(shí)際操作中這一規(guī)定并未嚴(yán)格遵守。擔(dān)保總額如果超過(guò)凈資產(chǎn)，存在著“資不抵債”的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯鲜泄疽袚?dān)連帶責(zé)任，如果被擔(dān)保方中的某一家或幾家公司發(fā)生財(cái)務(wù)問(wèn)題，很可能使上市公司陷入困境，尤其像嘉凱城這樣本身負(fù)債率就很高的企業(yè)。

　　在給眾多子公司的擔(dān)保中，一家名為浙江萬(wàn)振能源有限公司(下稱(chēng)“浙江萬(wàn)振”)的企業(yè)屢次獲得嘉凱城的擔(dān)保，累計(jì)金額達(dá)到數(shù)十億元，雖然每次擔(dān)保金額并不高，但浙江萬(wàn)振給嘉凱城帶來(lái)的損失不可小覷。

　　雖然沒(méi)有全部計(jì)提損失，但浙江萬(wàn)振這家二級(jí)控股子公司已經(jīng)給嘉凱城造成了近5000萬(wàn)的損失。

　　被騙近5000萬(wàn)

　　在2014年半年報(bào)中，嘉凱城對(duì)應(yīng)收款客戶(hù)中的湖州大寶經(jīng)貿(mào)有限公司(下稱(chēng)“湖州大寶經(jīng)貿(mào)”)和湖州今天物資有限公司(下稱(chēng)“湖州今天物資”)分別計(jì)提了50%的壞賬損失，兩家企業(yè)應(yīng)收賬款合計(jì)金額為4873.92萬(wàn)元，計(jì)提壞賬2436.96萬(wàn)元。

　　對(duì)于大額計(jì)提損失，嘉凱城在報(bào)告中指出，2012年1月，浙江萬(wàn)振與湖州大寶經(jīng)貿(mào)和湖州今天物資簽訂了煤炭采購(gòu)合同，并由三家企業(yè)和一名自然人為此擔(dān)保，但在浙江萬(wàn)振履行合同交貨之后，上述兩家公司并沒(méi)有按照約定支付煤炭采購(gòu)款，擔(dān)保人也未履行擔(dān)保義務(wù)。

　　2012年8月，浙江萬(wàn)振就將此事訴諸法院，彼時(shí)嘉凱城估測(cè)可收回七成左右貨款，因此當(dāng)年便計(jì)提了30%的壞賬損失，2013年壞賬比例就上升至50%并維持至今。

　　然而，浙江工商局的資料卻清楚地顯示，早在2010年8月份，湖州大寶經(jīng)貿(mào)和湖州今天物資就被一起吊銷(xiāo)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。根據(jù)工商資料，湖州大寶經(jīng)貿(mào)的四名股東包括湖州人民政府經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室和三名自然人股東，出資比例不詳;湖州今天物資的兩名股東全部是自然人。

　　浙江萬(wàn)振是在2012年與湖州大寶經(jīng)貿(mào)和湖州今天物資簽署的煤炭買(mǎi)賣(mài)合同，而近兩年之前，這兩家公司就已經(jīng)被吊銷(xiāo)，按照相關(guān)規(guī)定，企業(yè)存在重大違法違規(guī)情況時(shí)，工商部門(mén)會(huì)吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)雖然還存在，但已經(jīng)不具備營(yíng)業(yè)的資格。

　　嘉凱城在湖州擁有多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，公司在此早已深耕多年，很難以“對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不知情”來(lái)解釋。然而，現(xiàn)實(shí)情況卻又是嘉凱城近5000萬(wàn)的貨款恐難以收回了。 原標(biāo)題:嘉凱城百億債務(wù)泥淖:庫(kù)存積壓 房子越賣(mài)越虧