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　　◆讀者求助

　　家住濟(jì)南南部某小區(qū)業(yè)主王大爺近期致電咨詢，反映該小區(qū)開(kāi)發(fā)商交房后，房屋出現(xiàn)大量的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如:上下樓層衛(wèi)生間管道漏水、樓層之間滲水嚴(yán)重、地面凸起，墻面脫落、墻體開(kāi)裂等一系列問(wèn)題。王大爺為了留存證據(jù)拍攝了大量的照片為證。其中樓層7樓住戶由于樓層之間滲水，導(dǎo)致6層住戶剛剛裝修的房屋受損，鋪設(shè)的地板損壞，兩家業(yè)主之間引起糾紛訴至法院。王大爺問(wèn)這種情況，作為業(yè)主能否要求解除合同及退房嗎?

　　◆律師解答

　　針對(duì)這一問(wèn)題，北京隆安(濟(jì)南)律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部白金印律師分析由于商品房質(zhì)量產(chǎn)生問(wèn)題，購(gòu)房者能否解除合同和退房要根據(jù)開(kāi)發(fā)商交付房屋質(zhì)量的情況來(lái)定。

　　根據(jù)我國(guó)建筑法律法規(guī)，房屋質(zhì)量問(wèn)題主要包括以下幾類:

　　一、房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量問(wèn)題，包括墻體開(kāi)裂.地基下沉，房屋傾斜等。

　　二、房屋防水工程的質(zhì)量問(wèn)題，包括外墻滲水、屋頂漏水等。

　　三、其他土建工程質(zhì)量問(wèn)題，包括門窗不嚴(yán)、油漆脫落、室內(nèi)地坪起砂等。

　　四、電氣管線、上下水管線的安裝工程質(zhì)量問(wèn)題，主要是指電氣線路、開(kāi)關(guān)的安裝、排水管道的安裝出現(xiàn)問(wèn)題。

　　五、供熱、供冷系統(tǒng)工程質(zhì)量問(wèn)題，這是指暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

　　白金印認(rèn)為，并不是出現(xiàn)以上商品房質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者都可以要求退房，只有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重、影響到商品房的正常居住使用時(shí)，購(gòu)房者才能要求退房。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條第1款的規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此可見(jiàn)，并不是出現(xiàn)任何質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者均可以要求退房，只有質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到一定程度，嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，購(gòu)房者才能請(qǐng)求解除合同，向開(kāi)發(fā)商要求退房，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

　　結(jié)合本案，王大爺可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)自己的維修義務(wù)，使房屋達(dá)到正常合理的居住狀態(tài)，如果開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)修復(fù)使房屋達(dá)到正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者就無(wú)權(quán)要求解除合同、退房和賠償損失。相反，如果如果開(kāi)發(fā)商不能夠通過(guò)修復(fù)使房屋達(dá)到正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者就有權(quán)要求解除合同、退房和賠償損失。

　　◆記者提示

　　那么什么情況才算是“嚴(yán)重影響正常居住使用”呢?評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?

　　一般認(rèn)為，嚴(yán)重影響正常居住使用是指購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，該質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法通過(guò)修復(fù)使商品房達(dá)到正常的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法通過(guò)修復(fù)保證購(gòu)房者的正常居住使用，無(wú)法通過(guò)修復(fù)保證使用者的人身安全，并且無(wú)法保證正常使用修復(fù)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用。在實(shí)踐中怎樣認(rèn)定“嚴(yán)重影響正常居住使用”呢?一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)由工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，根據(jù)質(zhì)量檢測(cè)結(jié)論來(lái)認(rèn)定是否嚴(yán)重影響正常居住使用。

　　(幫辦記者 杜壯)

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