近日，突然出現(xiàn)了一則萬科、綠地爭奪行業(yè)老大的新聞。億翰智庫發(fā)布了房企今年前11月銷售業(yè)績榜單，綠地集團在今年前11月銷售金額預估為1918億元，排在第一位，萬科（000002.SZ）則以1911億元退居次席。但綠地的銷售數(shù)據(jù)并非源于公司公告。

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東認為，綠地為了整體上市而進行了一場混合所有制改革，規(guī)?；l(fā)展較快。綠地去年土地儲備較多，可去化貨值高，而綠地在下半年這波回暖中采取的促銷手段，效果也非常明顯。更為關(guān)鍵的是，海外戰(zhàn)略到了收獲期，為綠地增添了新的業(yè)績來源。

　　不過，從2014年全年銷售額來看，綠地想要真正超越萬科，尚存未定之數(shù)。

　　海外項目貢獻不菲

　　綠地海外戰(zhàn)略今年初顯優(yōu)勢。以11月份為例，該公司當月380億銷售額里面，有160億是大宗交易和海外收入?？梢哉f，綠地在戰(zhàn)略上已經(jīng)不單純立足于一種市場，而是進行了創(chuàng)造性的布局。

　　目前綠地全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)在建面積超過7500萬平方米，總投資超過600億美元（其中海外項目總投資超200億美元），持有酒店超過100家。綠地集團董事長、總裁張玉良預計，今年海外業(yè)務(wù)銷售收入將達200億元，明年再翻倍。

　　綠地海外銷售增幅可觀。此前綠地集團副總裁許敬表示，綠地國內(nèi)銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。按照今年綠地2400億元的銷售目標匡算，綠地海外銷售將達到800億元以上。而萬科的海外項目只占微不足道的比例。

　　此外，綠地在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店、產(chǎn)業(yè)園等多個領(lǐng)域取得了豐富的投資成果，與其多元化戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。12月2日，綠地首單總投資約117億元的地鐵產(chǎn)業(yè)花落徐州；12月9日，綠地宣布其投資開發(fā)的第24座世界級超高層城市地標建筑“綠地中心·杭州之門”動工。

　　綠地國內(nèi)多個超高層項目已相繼進入關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點。今年10月份至今，濟南綠地中心、武漢綠地中心、成都綠地中心均已相繼動工或建成。綠地方面表示，地標項目如期推進也有力帶動相應(yīng)配套商辦及住宅產(chǎn)品的市場銷售。

　　一方面，綠地所擅長的超高層地標建筑模式，對其品牌影響力有較強提升作用，有利于該公司獲得城市近郊的大型住宅用地；另一方面，綠地提出的產(chǎn)業(yè)新城概念，與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相順應(yīng)，產(chǎn)業(yè)新城可以使綠地獲得可觀的規(guī)模效益。

　　德佑地產(chǎn)新房銷售一區(qū)區(qū)域總監(jiān)王守偉表示，綠地比較注重房產(chǎn)相關(guān)資源的整合，如地鐵城市規(guī)劃，在地鐵附近拿地，綠地比較具有優(yōu)先權(quán)。另外，從營銷策略上說，綠地屬于激進派，是相對開放型的一家公司，而萬科做事相對謹慎。

　　綠地銷售方面的激進策略表現(xiàn)在其營銷創(chuàng)新上。今年10月份以來，綠地攜手平安好房，推出好房貸，通過首付款分期、短期過橋借貸，解決購房者首付款不足、以及首付定金補貼等問題，促進銷售資金快速回籠。不僅綠地，多家房企包括世茂、金地、越秀等也在使用這種營銷創(chuàng)新手段。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在平安好房推出的“好房貸”中實現(xiàn)全部貼息的綠地海域笙暉樓盤網(wǎng)簽套數(shù)達908套，居整個上海樓盤銷售套數(shù)第二位。這與當下一些大型房企采取惜售而非降價促銷形成反差對比。

　　商業(yè)銷售可持續(xù)性存疑

　　區(qū)域擴張、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延長，必然需要大量資金，而綠地商業(yè)地產(chǎn)的比重從2013年開始就走向占據(jù)所有開發(fā)業(yè)態(tài)50%的目標。而2013年正是住宅進入調(diào)控常態(tài)的節(jié)點，綠地選擇了調(diào)結(jié)構(gòu)。

　　但商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域泡沫化已經(jīng)初步顯現(xiàn)。即使力主轉(zhuǎn)型商業(yè)的萬科，也非常謹慎?！拔覀兏叨耍⒅嘏浔?，比如一萬平米應(yīng)該配什么商業(yè)，配多少商業(yè)，我們研究得比較深刻?！睆堄窳荚?013年接受媒體采訪時透露，綠地要做綜合型公司。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，因此綠地大部分商業(yè)為銷售型，“商業(yè)地產(chǎn)銷售部分將占50%以上?！币愿鞯氐木G地中心為例，涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業(yè)態(tài)，大部分將用于出售，這將緩解綠地來自商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。

　　然而，德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟?yún)s提醒道，綠地集團商業(yè)地產(chǎn)分布較多，從商業(yè)地產(chǎn)整體過剩來看，未來難有較大突破。

　　陸騎麟認為，購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者，往往更看重項目的投資回報率，而投資回報率高的商業(yè)產(chǎn)品，如恒隆以及凱德的龍之夢、來福士，開發(fā)商均具有較好的運營能力。綠地集團作為商業(yè)地產(chǎn)的建造商，散賣產(chǎn)品對其取得高額投資回報具有一定的阻礙，“另外，市中心商業(yè)地產(chǎn)更適合自持，綠地出售稀缺性商業(yè)地產(chǎn)以換取銷售額，其可持續(xù)性運營有待商榷”。