隨著老齡社會(huì)的到來(lái)，老齡房地產(chǎn)業(yè)逐步成為全球房地產(chǎn)業(yè)的新生板塊。我國(guó)是全球最大的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，也將成為全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，已經(jīng)引起各路資本的廣泛關(guān)注。然而整體上，我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成等問題。日前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就這些問題，采訪了中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成，請(qǐng)他為如何健康發(fā)展我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)出招。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：老齡房地產(chǎn)正在成為頗受關(guān)注的新產(chǎn)業(yè)，它不是“房子+老年人”，也不是房地產(chǎn)簡(jiǎn)單地向老年群體延伸，它的意義究竟在哪里？

　　鄭功成：所謂老齡房地產(chǎn)，是指與“老年人”及“全體公民老年期”相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)，它強(qiáng)調(diào)適合老年人居住的房屋的物質(zhì)形態(tài)和物理特征，同時(shí)也注重對(duì)于該類房地產(chǎn)的所有、使用、抵押、典當(dāng)、租賃等各種權(quán)利，是老年人實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的老有所養(yǎng)目標(biāo)的一個(gè)重要方面。

　　眾所周知，伴隨老年人的年齡增長(zhǎng)，其生活自理能力會(huì)逐漸降低，而居住環(huán)境的無(wú)障礙、舒適便利是確保其生活質(zhì)量的重要條件，但以往人們往往只關(guān)注養(yǎng)老金及一般生活照料服務(wù)，很少將注意力放到居住環(huán)境上來(lái)。老齡房地產(chǎn)則將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造老年消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將養(yǎng)老養(yǎng)生的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合的老年人居生活，從而是可以彌補(bǔ)以往缺失的正確取向。

　　目前我國(guó)60歲以上老年人已逾2億，80歲以上的高齡老人占比在持續(xù)攀升，而失能、半失能老年人亦近4000萬(wàn)人，空巢老年人占比更高達(dá)50%左右，這一組數(shù)據(jù)不僅揭示了越來(lái)越多的老年人需要適合自己居住和方便生活的房屋及相關(guān)服務(wù)，而且需要有專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)滿足這種需求。因此，發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)可謂正當(dāng)其時(shí)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：那么，老齡房地產(chǎn)亦或老齡房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具有哪些屬性？

　　鄭功成：老齡房地產(chǎn)業(yè)作為老齡社會(huì)的一種新業(yè)態(tài)，既是老齡產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也可以且應(yīng)當(dāng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，它大體可細(xì)分為養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老性改造、二手老齡房地產(chǎn)、農(nóng)村老齡房地產(chǎn)等類別。

　　我認(rèn)為，老齡房地產(chǎn)至少應(yīng)包括四個(gè)方面的屬性，即：一是復(fù)合地產(chǎn)屬性，包括住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；二是人文屬性，創(chuàng)造溫馨的宜居環(huán)境，讓老人感受到家的氛圍；三是服務(wù)屬性，滿足老年人核心的需求和增值的需求；四是金融屬性，比如證券、基金、保險(xiǎn)、儲(chǔ)蓄性的產(chǎn)品，會(huì)在這個(gè)鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財(cái)、老年理財(cái)?shù)葍?nèi)容。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：老齡房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押等過程無(wú)一不需要大量資金。如何做到“不差錢”？

　　鄭功成：開發(fā)房地產(chǎn)類老齡金融產(chǎn)品，不僅是發(fā)達(dá)國(guó)家的熱點(diǎn)，而且也將成為我國(guó)發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)必不可少的重要支撐。一方面，通過開發(fā)運(yùn)用房地產(chǎn)類老齡金融產(chǎn)品為老齡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供資金保障，另一方面，也為老年居民改善居住狀況、投資理財(cái)?shù)忍峁┍憷?

　　調(diào)查顯示：我國(guó)老年人口中75%左右擁有住房，但相當(dāng)多的住房是按年輕型社會(huì)的需求建造的，缺乏適老性設(shè)計(jì)，不適合老年人生活居住，同時(shí)又面臨改造成本過高、不具備改造條件等一系列難題。因此，很多老年人成為“住房富人，貨幣窮人”。而通過開發(fā)適宜的金融工具，進(jìn)行“以房養(yǎng)老”、租賃、互換，可以更好地發(fā)揮房產(chǎn)的養(yǎng)老功能。

　　需要構(gòu)建多元投融資平臺(tái)。由政府主導(dǎo)，建立由政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介組織、個(gè)人等市場(chǎng)主體共同組成的市場(chǎng)多元融資平臺(tái)，以獨(dú)資、合資、入股、聯(lián)營(yíng)等途徑融資，構(gòu)建政策性與商業(yè)性融資相結(jié)合、直接融資與間接融資相互補(bǔ)充的多元化融資體系，吸收社會(huì)資金及個(gè)人閑散資金投入老齡房地產(chǎn)業(yè)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)供給規(guī)模。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：未來(lái)，哪些項(xiàng)目更適合我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

　　鄭功成：老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多功能的集合體，房屋僅僅是實(shí)現(xiàn)這些功能的載體，其背后實(shí)際上反映的是一種生活方式和生活理念。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的變遷、觀念的改變，人們對(duì)于生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高。這些要求表現(xiàn)在老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目上，就是要實(shí)現(xiàn)功能的多樣化、復(fù)合化。這意味著，老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目不但要有基本的養(yǎng)老、醫(yī)療方面的良好配套和服務(wù)，而且要兼具護(hù)理、養(yǎng)生、文化、休閑等多元化、高質(zhì)量的延伸和附加服務(wù)，以滿足老年人多層次、多元化的服務(wù)需求。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者：您認(rèn)為，應(yīng)如何培育老齡房地產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上、中、下游的有效銜接？

　　鄭功成：培育發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政府應(yīng)發(fā)揮積極作用。政府應(yīng)著力加大購(gòu)買社會(huì)組織老齡服務(wù)的力度，充分發(fā)揮社會(huì)組織在承接政府職能轉(zhuǎn)移和行業(yè)自律、監(jiān)督評(píng)估、溝通協(xié)調(diào)等方面的作用，積極培育發(fā)展一批知名品牌老齡服務(wù)社會(huì)組織；出臺(tái)更多操作性強(qiáng)的優(yōu)惠政策，營(yíng)造社會(huì)力量參與老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展老齡房地產(chǎn)業(yè)的主體；整合、利用高等院校、中等職業(yè)院校和職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等資源，加快老齡服務(wù)專業(yè)人才培訓(xùn)；統(tǒng)籌規(guī)劃培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地，增強(qiáng)老齡地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、展示等功能；定期舉辦博覽會(huì)，搭建供需對(duì)接平臺(tái)，培育市場(chǎng)快速發(fā)展。(中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 蘇琳)