原標(biāo)題：股市連連暴漲 買房還是買股票？

　　【導(dǎo)讀】《央廣財(cái)經(jīng)評論》11月全國土地市場成交環(huán)比漲三成，房企重回一線城市，房地產(chǎn)股票大漲吸引流動資金，《央廣財(cái)經(jīng)評論》本期觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，樓市、股市充滿更多可能性。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，11月全國土地市場成交環(huán)比漲三成，房企重回一線城市，房地產(chǎn)股票大漲吸引流動資金。經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷之后，隨著各地限貸、限購政策的放松，房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)了回暖的跡象。在前一段時(shí)間央行降息之后，房地產(chǎn)市場的交易量也出現(xiàn)了明顯的回升。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，在一線城市土地升溫的帶動下，今年11月全國土地市場延續(xù)10月上升的勢頭，成交總價(jià)持續(xù)回升，成交總金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%。同時(shí)大型房企也重新回到了一線、二線城市的市場，給人的感覺是房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)了暖意。但是股票市場的火熱卻給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的變數(shù)，隨著央行的降息，大資金開始追捧金融、券商、房地產(chǎn)的股票了，A股市場在近期也是不斷創(chuàng)出新高。而對房地產(chǎn)市場而言，人們基本有一種共識，那就是房地產(chǎn)市場基本上是以投資為主的，在股市現(xiàn)在變的更加紅火的現(xiàn)在，投資者們到底是買房還是買房地產(chǎn)股票，中國社科院金融所金融市場研究社副主任尹中立對此解讀。

　　尹中立：經(jīng)濟(jì)基本面有利于資產(chǎn)價(jià)格的上漲，我認(rèn)為買股票比買房子未來的收益率會更高。如果有人偏愛房子，不妨可以買房地產(chǎn)類的股票，假如房價(jià)未來穩(wěn)中有升，那么房地產(chǎn)的股票上漲的幅度一定會大于房子實(shí)際的漲幅。當(dāng)然買房應(yīng)該是可以按揭的，它的杠桿比例可以做的比較高，最大可以三倍，股票最大杠桿只能夠放大一倍，但是股票的漲幅肯定會比房子的漲幅大，而且股票資產(chǎn)的流動性比買房子要簡單得多。短期內(nèi)股票市場會吸引各種資金加入，對其他行業(yè)可能有一定的擠出效應(yīng)。但是股票市場有一種特殊加速器的功能，100個(gè)億資金進(jìn)來，可能到最后變成200個(gè)億，有一個(gè)膨脹效應(yīng)，所以未來股票市場持續(xù)上漲，會在中長期給樓市一個(gè)刺激作用，而不是抑制作用，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在一個(gè)痛苦的調(diào)整過程中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益回報(bào)很難看到曙光，所以在這個(gè)結(jié)構(gòu)艱苦過程當(dāng)中，資金是追逐利潤的，金融交易又顯得政策比較敏感，所以所有政策利好都會表現(xiàn)在股票市場。金融交易比實(shí)體經(jīng)濟(jì)來得更快，但是股票市場的繁榮也有助于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會起到一個(gè)積極推動作用。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房地產(chǎn)市場的起起落落一直以來和股市都是相映成趣的，不少投資者都會開玩笑說，股市好了就賣房買股票，股市不好就賣股票買房。雖然股市和樓市目前都處到一個(gè)復(fù)蘇的階段，但是不可否認(rèn)社會資金總量是固定的，不可能面面俱到。如果我們把眼光放的更加長遠(yuǎn)，也可以發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然需要更多的資金呵護(hù)。下一步資金到底流向何方，我們更多的需要考慮的是不同標(biāo)的的所處的周期到底是如何發(fā)展的。如何來看待目前這兩種股市和樓市之間的關(guān)系，在近期是不是會出現(xiàn)共同上漲的格局呢？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　楊紅旭：很多人有誤解，認(rèn)為樓市股市蹺蹺板，其實(shí)歷史上的規(guī)律并不是。大部分時(shí)間兩個(gè)市場都是同步變化的，但是節(jié)奏和時(shí)間節(jié)點(diǎn)有差異。一般而言美國、香港和中國過去6年以來，大部分信貸是同向變化，但是股市的變化要領(lǐng)先于房市，股市和房價(jià)變化都受資金寬裕程度的推動，資金緊張的時(shí)候，股市房價(jià)都會下跌，資金寬松兩個(gè)市場價(jià)格都容易上漲。資金是從今年二季度開始定向放松之后資金慢慢趨于寬松，股市的上漲就是今年貨幣政策中性偏松，尤其是10月21號降息，意味著貨幣從定向微刺激轉(zhuǎn)為中刺激、全面刺激，股市表現(xiàn)比較明顯，樓市也受益于貨幣寬松，但樓市的反應(yīng)要慢于它，所以要等到明年房價(jià)才會體現(xiàn)出來由下跌轉(zhuǎn)為上漲，股市是經(jīng)過過去6、7年漫長的熊市之后，持續(xù)的力量會比較大，所以爆發(fā)起來比較猛。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從兩個(gè)標(biāo)的不同周期來看，是不是又回到了股市加速上漲，或者股市率先復(fù)蘇上漲的情況，而樓市來講，長期來看是處在一個(gè)下降的通道當(dāng)中，是否同意這樣的觀點(diǎn)？

　　楊紅旭：股市樓市我們一般看的是短周期就是持續(xù)三年左右的周期，因?yàn)樨泿耪呤沁@樣一個(gè)變化規(guī)律，比如像2008年底貨幣寬松，然后2009年股市樓市都是漲的。2012年的上半年貨幣寬松，樓市、股市都是漲的。所以說朱格拉周期所謂的18年，太漫長了，這個(gè)跟樓市跟股市關(guān)系不是很大。目前，貨幣寬松之后，股市先起來，樓市也會起來，但是要看中長期的話，確實(shí)中國樓市已經(jīng)過了黃金十年，目前處于白銀十年，房價(jià)漲幅，樓市復(fù)蘇的力度，相比會變慢、變小、變?nèi)酰宰鳛橘Y金配置，如果不是自住購房，是投資性買房，未來幾年人們會把多余的資金回向股市或其他市場配置，減少對樓市的配置，但樓市還是有自住需求主導(dǎo)的市場。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：近期股市的上漲也讓很多資深的投資者，甚至是市場人士瞠目結(jié)舌，資金的量確實(shí)非常大?，F(xiàn)在講新常態(tài)之下下一步國家戰(zhàn)略，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的現(xiàn)狀就是要金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增加直接融資比例，在這樣大的背景之下，未來樓市和股市會出現(xiàn)怎樣的變化？

　　楊紅旭：股市熊了很多年，在今年貨幣寬松之下爆發(fā)。另外因?yàn)榻衲晔嵌ㄏ蜇泿艑捤桑绕涠ㄏ蛉r(nóng)和小微。但是其實(shí)定向?qū)捤煞潘螅y行間市場利率是下滑的，但是銀行不愿意把貸款放到小微企業(yè)和三農(nóng)，但是又對于地方平臺，包括房地產(chǎn)開發(fā)比較謹(jǐn)慎，所以銀行內(nèi)部資金是比較寬裕的，這些資金部分推高目前的股價(jià)。從長期看，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，尤其由高能耗、高產(chǎn)能盈利慢慢開始降低增速，慢慢向新興產(chǎn)業(yè)包括互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、生物、制藥領(lǐng)域發(fā)展，股市可能從融資層面，更多地支持一些新興產(chǎn)業(yè)，對于老產(chǎn)業(yè)，持續(xù)率就會進(jìn)一步的降低，這是一個(gè)長期趨勢。而樓市投資回報(bào)率降低之后，增長幅度下滑之后，這個(gè)行業(yè)的光環(huán)會慢慢褪色，對于投資者的吸引力也會有所下降。