□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒

　　在度過(guò)了短暫的調(diào)整期之后，11月中旬以來(lái)，上海樓市利好“接踵而至”。普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬、央行降息、公積金貸款利率下調(diào)，在一系列利好刺激下，11月上海樓市的成交量再次突破百萬(wàn)平方米。而業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，雖然年底翹尾的態(tài)勢(shì)已經(jīng)愈發(fā)明朗，但樓市全面回暖尚需時(shí)日。

　　成交量維持“高位”

　　繼10月迎來(lái)一波成交高潮之后，11月首周上海新建商品住宅成交量?jī)H為17.17萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑明顯。

　　然而11月中旬上海連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)樓市利好政策，使得成交迅速逆轉(zhuǎn)，并最終再次站上百萬(wàn)平方米 “高位”。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，上海新建商品住宅成交量為104萬(wàn)平方米，環(huán)比略降4.7%。

　　而另一份數(shù)據(jù)則顯示，11月整體成交量能夠最終維持在一個(gè)較高的水平，普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬“功不可沒(méi)”。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后10天（11月20日－29日）內(nèi)，上海新建商品住宅成交量達(dá)到42.1萬(wàn)平方米，較此前10天上漲了41.3％。

　　對(duì)此，德佑地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陸騎麟表示，該政策出臺(tái)后，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)數(shù)量比之前提升了25%左右。尤其是南橋新城、南翔、金山等外圍板塊表現(xiàn)突出，在當(dāng)?shù)鼐用裰脫Q需求的支撐之下，有些板塊的成交量甚至翻了一番。

　　成本下降，購(gòu)房者“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”

　　普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬會(huì)使所購(gòu)房源符合標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者受益，特別是在稅費(fèi)方面獲得一定減免。而央行隨后的降息以及滬公積金利率的下調(diào)，則在更大程度上“惠及”了幾乎全部的購(gòu)房者。

　　央行降息后，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率降為6.15%，較此前利率下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于在此前利率基礎(chǔ)上打了九四折，在一定程度上降低了購(gòu)房成本；而緊隨其后，上海也對(duì)公積金貸款利率做出了調(diào)整，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　上周末，筆者走訪了多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，與“930”新政更多停留在心理層面的影響不同，多數(shù)購(gòu)房者將降息后購(gòu)房成本的下降視為他們此番入市的直接原因。

　　在松江某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，成功“搶”下一套總價(jià)300萬(wàn)元左右房源的李女士對(duì)筆者表示，通過(guò)她自己的計(jì)算，降息之后她的貸款總額將比之前減少10多萬(wàn)元。

　　而令人印象深刻的是，筆者詢問(wèn)的幾名購(gòu)房者心里都有類似李女士這樣的“一本賬”，由此可見(jiàn)，購(gòu)房成本的下降已經(jīng)深入當(dāng)下購(gòu)房者的內(nèi)心，而不只是停留在紙面上的“舉例測(cè)算”。

　　無(wú)獨(dú)有偶，在近期的二手房市場(chǎng)上，中介員工也都“樂(lè)開(kāi)了花”。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月22日央行宣布降息之后，德佑地產(chǎn)各個(gè)門(mén)店之后一周的帶看量普遍比此前猛增了5成以上，其中有些門(mén)店的帶看量更是增加了8成。

　　上周六晚，筆者路過(guò)虹口區(qū)同豐路某二手房中介，雖然已近午夜，但該門(mén)店仍舊燈火通明。筆者詢問(wèn)后得知，該門(mén)店當(dāng)天直到晚上10點(diǎn)左右才送走最后一組客戶，工作人員還在做資料整理的工作?！百?gòu)房者最關(guān)心的都是貸款利率的問(wèn)題，今天已經(jīng)回答了不下50遍了。”該門(mén)店的工作人員告訴筆者。

　　回暖趨勢(shì)有望延續(xù)

　　對(duì)于上海樓市目前的狀況，業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，本輪出臺(tái)的利好政策，無(wú)論是央行降息還是普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，都并非短期的“救市”之舉，因此有望在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)對(duì)上海樓市產(chǎn)生積極影響。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，央行本輪降息實(shí)質(zhì)上是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩而采取的調(diào)整措施，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房貸利率有可能都會(huì)維持現(xiàn)有的水平。

　　而在錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松看來(lái)，雖然本輪政策的利好將長(zhǎng)期存在，樓市回暖的趨勢(shì)也有望延續(xù)，但短期內(nèi)，市場(chǎng)的基本面并不會(huì)發(fā)生徹底的反轉(zhuǎn)。

　　“關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，”沙立松表示，“央行此輪降息降低了融資成本，再配合近期樓市成交的回暖，開(kāi)發(fā)商的資金壓力有所緩解。但是從樓市的整體情況來(lái)看，目前庫(kù)存的壓力仍然比較大，因此開(kāi)發(fā)商如果在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)降低了優(yōu)惠的力度，將很有可能使購(gòu)房者再度陷入‘觀望’?！?/p>

　　而億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天則指出，目前樓市仍有進(jìn)一步攀升的“潛力”。他表示，從需求層面來(lái)看，今年累積的需求還沒(méi)有得到充分的釋放，因此市場(chǎng)可能會(huì)維持小幅回暖的態(tài)勢(shì)，明年如果有影響力更大的利好政策出臺(tái)，上海樓市或?qū)⒂瓉?lái)根本性的逆轉(zhuǎn)。