11月29日晚，央視財(cái)經(jīng)頻道《中國財(cái)經(jīng)報(bào)道》就鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)播出專題報(bào)道，來自鄭州乃至全國的數(shù)位專家學(xué)者紛紛發(fā)聲，比較一致的共識(shí)是：相比于其他一線、二線城市，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)健康。

　　作為本土開發(fā)商代表，正商地產(chǎn)副總裁張國強(qiáng)從鄭東新區(qū)結(jié)合正商品質(zhì)提升行動(dòng)和鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，坦陳己見，引發(fā)鄭州同業(yè)和購房者的廣泛關(guān)注，其中關(guān)于首套房貸利率的優(yōu)惠政策早日落地的呼吁，更是引起業(yè)內(nèi)廣泛共鳴。

　　作為央視此次專題報(bào)道的一大亮點(diǎn)，記者獲悉，央視一行深入位于鄭東新區(qū)的正商·鉑鉆項(xiàng)目，實(shí)地拍攝了正商·鉑鉆呈現(xiàn)的社區(qū)實(shí)景。

　　聲音：企盼央行樓市首套房貸新政早日付諸實(shí)施

　　據(jù)央視報(bào)道：在當(dāng)今的樓市氣象中，河南鄭州的樓市表現(xiàn)出了與眾不同的一波行情，大型房地產(chǎn)商紛紛涌入鄭州，鄭東新城區(qū)的房價(jià)一路飆升，這又是怎么回事？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份新建商品住宅分類價(jià)格指數(shù)，90平方米以下戶型，70個(gè)大中城市中盡管有64個(gè)城市房價(jià)指數(shù)同比下降，但仍要注意到鄭州、廈門、合肥、洛陽、三亞、常德6個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上漲。而90~144平方米戶型，鄭州、廈門、合肥、西寧4個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)同樣在上漲。144平方米以上的戶型，也有廈門、北京2個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上漲。

　　如果以2010年房價(jià)數(shù)據(jù)為基數(shù)，中小戶型只有溫州、杭州、寧波跌破了4年前的房價(jià)基數(shù)，大戶型只有杭州、寧波、溫州、金華、唐山和?？诘屏朔績r(jià)基數(shù)。

　　然而，鄭州的房價(jià)異軍突起。10月份，鄭州市商品住房銷售均價(jià)環(huán)比上漲6.87%，同比上漲13.12%；而鄭州市區(qū)與新城區(qū)的房價(jià)也在分化，老城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)8216元/平方米，比9月均價(jià)環(huán)比下降0.86%，鄭東新區(qū)今年前十個(gè)月商品住房均價(jià)為10056元/平方米，去年前十個(gè)月商品住房均價(jià)為8718/平方米，同比增長15.3%。為什么會(huì)有如此大的差異？

　　央視記者一行從鄭州老城區(qū)上三環(huán)快速路，30分鐘左右，來到了十年前鄭州市打造的第一個(gè)新城區(qū)——鄭東新區(qū)，如今，這里道路寬敞，綠樹成蔭，小區(qū)不僅綠化面積大，而且學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、購物中心等生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有。

　　這家樓盤的售樓處里，有不少來看房的人。

　　一對(duì)小兩口，一個(gè)來自南陽、一個(gè)來自駐馬店，兩人都在鄭州東新區(qū)的會(huì)展中心工作，明年準(zhǔn)備添一個(gè)小寶寶。今年年初，他們就在附近尋找合適的樓盤，而且首選明年秋天可以入住的期房。

　　他們說，自己上班就在鄭東新區(qū)的會(huì)展中心，新城區(qū)交通好，配套好，綠化環(huán)境好，因此，他們選擇在新區(qū)買房，他們倆已經(jīng)在老城區(qū)租房近二年，月租金1800元，但由于老城區(qū)交通擁堵，街道陳舊、小區(qū)沒有停車位，綠地面積又小，這讓他們感到生活非常不方便。

　　趁著家里準(zhǔn)備添丁加口，他們決定搬出老城區(qū)，把家安在鄭東新區(qū)，一來離工作單位近，二來這里的樓盤戶型大，環(huán)境好。南北通透的大三居，每平方米1萬元。首付雙方父母還能資助一下，但月供需要自己承擔(dān)，兩口子最關(guān)心的是還貸還能不能少，貸款利率能不能下調(diào)。

　　“十一”過后，這個(gè)樓盤一個(gè)星期的銷售量就達(dá)到45套，趕上了9月份全月。

　　然而，市場(chǎng)普遍認(rèn)為的放松貸款利好，對(duì)正商地產(chǎn)副總裁張國強(qiáng)來說，卻別有一番感受：“9·30”央行樓市新政涉及房貸七折優(yōu)惠，到現(xiàn)在一直沒有一個(gè)非常明確的說法，反而影響了購房人的心理預(yù)期，購房人開始猶豫、觀望，甚至許多人來售樓處詢問，有的人即使是訂了房，也拖著不簽購房合同，即使是簽了購房合同，也不去辦理住房按揭手續(xù)。希望能拿到房貸七折利率。在張國強(qiáng)看來，現(xiàn)在最讓他頭痛的是樓市政策，希望新政策最好能做到一次到位。

　　之所以選擇新城區(qū)發(fā)展，張國強(qiáng)他們看中就是效率和效益。鄭州老城區(qū)拆遷成本高、建設(shè)周期長、城市規(guī)劃受限，都需要開發(fā)商投入大量時(shí)間和精力，幾年前，正商就已經(jīng)將三分之二的開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向周邊的新城區(qū)。

　　張國強(qiáng)說，鄭東新區(qū)是一個(gè)特殊的區(qū)域，它是規(guī)劃起點(diǎn)比較高，整個(gè)規(guī)劃配套各方面比較完善，鄭州新建的一個(gè)區(qū)域，所以這一塊土地成本也會(huì)高一點(diǎn)，整體上鄭東新區(qū)的房價(jià)要比老城區(qū)的房價(jià)高一些。

　　不僅是正商，像綠地、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)，也都早早把目光投向了鄭州這個(gè)中部城市。大家不約而同放棄了“先一線城市、后二三線城市；先中心城區(qū)，后新城新區(qū)”的開發(fā)思路。張國強(qiáng)認(rèn)為，北、上、廣、深，如果在中心城區(qū)拿到一塊土地，就有可能形成地王，房價(jià)可能就會(huì)被炒的很高，而在鄭州舊城區(qū)與新城區(qū)房價(jià)，應(yīng)該說比較均衡。

　　鄭州市房管局：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍

　　走進(jìn)鄭州房管局的服務(wù)大廳，里面辦手續(xù)、房產(chǎn)過戶、取房產(chǎn)證的人比售樓處的人還多，鄭州購買新房的業(yè)主，如果是全款買房，個(gè)人來服務(wù)大廳交齊手續(xù)，1個(gè)小時(shí)就能拿到自己的房產(chǎn)證。

　　相比較一些地區(qū)，一年內(nèi)都拿不到房產(chǎn)證，這里要方便許多。

　　服務(wù)大廳負(fù)責(zé)人劉豫說：鄭州市在限購解除之前和解除之后，樓市沒有太大的變化，二手房、商品房、單位房過戶等辦理業(yè)務(wù)只是增長了10%左右。

　　鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。2014年1~10月份，鄭州累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1407億元，增速達(dá)28.3%。高于全國房地產(chǎn)開發(fā)平均值增幅15.9個(gè)百分點(diǎn)。而從鄭州市商品房投放量看，前10個(gè)月投放2066萬平方米，同比增長了23.45%，全市商品房銷售1498萬平方米，增長14.42%。這樣的銷售增長，被業(yè)界稱為2014年樓市的“黑馬” 。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長李德耀說，鄭州市的周邊、郊縣組團(tuán)式的商品房供應(yīng)，住房的投放量和銷售量占到全市的比重明顯上升，目前投放量占到48%，銷售量占到46%，幾乎就占到半壁江山，剛需購房人群，是鄭州樓市的購買主力，各類房型都成交活躍。鄭州90平方米以下的中、小戶型投放量占到了商品房投放量的56.7%，二手房市場(chǎng)的交易量也已經(jīng)占全市商品房交易量的52%。

　　李德耀認(rèn)為，合理的商品房庫存對(duì)調(diào)整房價(jià)、調(diào)整結(jié)構(gòu)都有非常重要的作用。特別是2013年的時(shí)候，鄭州市區(qū)的商品房庫存曾經(jīng)達(dá)到銷售了5個(gè)月，這就導(dǎo)致了住房價(jià)格的上漲。2014年鄭州市加大了開發(fā)和投放量，截止到9月份，鄭州市住房的庫存銷售是八個(gè)多月，應(yīng)該說是在一個(gè)比較合理的供需平衡的價(jià)格區(qū)間。

　　隨著鄭州市高鐵、城鐵、地鐵的開通，百姓出行更加便捷，鄭州市周邊10年前開始組團(tuán)建設(shè)新城區(qū)，現(xiàn)在看來，不僅破解了老城區(qū)人口密度大，房價(jià)過高的難題，也達(dá)成了新、老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)。

　　李德耀介紹說，我們現(xiàn)在所處的位置是鄭東新區(qū)，是鄭州市組團(tuán)式發(fā)展的一個(gè)起步。組團(tuán)建設(shè)新城區(qū)的核心理念，就是在老城區(qū)周邊建設(shè)大學(xué)城、科技城、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)等一批產(chǎn)業(yè)集群，以產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)配套，帶動(dòng)新城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，每一個(gè)衛(wèi)星城里面就形成了不同的產(chǎn)業(yè)團(tuán)塊，有人把這種開發(fā)方式比喻為包餃子，不同產(chǎn)業(yè)的餡兒，包出的餃子也各有特色。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰解釋說：“從2013年到2014年這一段時(shí)間里面，鄭州市周邊組團(tuán)這些衛(wèi)星城，這些縣城銷售情況是很好的，這就形成了一種中心城區(qū)和外邊這種組團(tuán)式發(fā)展的衛(wèi)星城互動(dòng)的這種局面。也正是符合未來整個(gè)城市發(fā)展的趨勢(shì)，城市群，就應(yīng)該是這個(gè)樣子。而且通過城市群那種健康的合理的布局，來保障房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展?！?/p>

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，以二線城市為例，東北的一些二線城市，今年上半年的表現(xiàn)仍然還是一般，甚至還可以說有一些城市是比較低迷。但是中、東部的一些二線城市，今年市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較活躍的。比如，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，增長還是非常明顯。三四線城市本身也是分化的，我們今年去安徽調(diào)研，安徽的皖北，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長也不錯(cuò)，但是皖南房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長就顯得比較低迷。

　　從今年下半年開始，各地退出限購、央行放松限貸，樓市政策正逐步從時(shí)而“過緊”，時(shí)而“過松”的怪圈中跳出來，樓市回歸“常態(tài)”，漲跌“兩極分化”的市場(chǎng)特征開始顯現(xiàn)。用業(yè)內(nèi)人士的話講，房地產(chǎn)投資正在從“趨勢(shì)性機(jī)會(huì)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。本報(bào)記者 楊秀娜 整理