貨幣政策逐步寬松 房市回暖 股市飆漲 專家稱

　　“賣掉房子買股票?！苯眨瑖┚彩紫?jīng)濟學(xué)家林采宜的一個投資建議引起了市場的熱議。降息后，經(jīng)濟學(xué)家們普遍預(yù)測貨幣政策將步入寬松，對股市和房市均形成利好。目前，房市回暖跡象明顯，房價也蠢蠢欲漲；股市更是像站在風(fēng)口的牛那樣瘋漲。

　　在金融風(fēng)暴后的上一輪貨幣寬松中，投資房產(chǎn)的人不少收益翻了倍，而投資股市賺錢的人則不多。如今，不少已有首套住房又手握百萬資金的市民開始犯愁了：這個時點，是買房好還是買股好？專家表示，降息后，賣掉房子去買股票過于激進。

　　專題文/廣州日報記者陳海玲、潘彧

　　有調(diào)查顯示，基金經(jīng)理對未來三個月股票的持倉建議配比調(diào)升至逾四年新高，債券和現(xiàn)金建議配比則有所滑落。兩年來央行首次降息，令基金經(jīng)理對未來貨幣政策松動充滿預(yù)期，進而對股市走強的信心更加堅定。不少國際投行預(yù)期，未來一年降息或降準(zhǔn)的通道繼續(xù)打開。

　　現(xiàn)狀一：

　　基金經(jīng)理股票建議配比升至新高

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，基金經(jīng)理對金融股的平均建議配比由上月的15.8%升至25%，并創(chuàng)下2009年7月以來的新高；電子技術(shù)和消費類股本月的建議配比分別為8.1%和18.3%，上月分別為10.6%和21.6%。

　　上海一位基金經(jīng)理指出，本輪是由流動性推動的行情，在節(jié)奏上受到情緒的影響比較大。但在流動性大趨勢沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變時，當(dāng)前大盤的升勢還會繼續(xù)。

　　現(xiàn)狀二：看房客戶數(shù)量增近五成

　　“11月22日~28日，經(jīng)過滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比11月15日~21日的七天增加13%，成交均價微升1.2%。但是，這七天出來看房的客戶數(shù)量比前面七天增加將近48%。”滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰表示。記者從多個中介行分析數(shù)據(jù)了解到，由于受到銀行首套房認(rèn)定調(diào)整政策及央行降息等疊加因素影響，目前廣州的二手樓市正在顯著回暖中，客戶看房積極性繼續(xù)提升?！耙驗槎质袌鰤阂值锰昧耍?0個月，二手樓市幾乎是沒有怎么降價的，郊區(qū)的降價只是局部的，這個周末入市的客戶，都是前期的看房客戶?！?/p>

　　購房者增加，放盤量反而減少。數(shù)據(jù)顯示，近一周滿堂紅地產(chǎn)新增可售有效盤源的數(shù)量比前一周減少9%，周峰說：“部分業(yè)主已經(jīng)開始惜售了。”而一手房的成交量還沒有表現(xiàn)出明顯的增長，除了降息后第一天成交量達(dá)到300套以上，其余時間日成交均在300套以下，相比起此前并未出現(xiàn)明顯異動。

　　投資樓市PK投資股市

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　　2008年至今：樓市刺激力度在加大 上證指數(shù)翻倍

　　2008年以后，共有兩輪經(jīng)濟政策放松，第一輪是2008年~2009年，第二輪則是2013年底至今。首輪經(jīng)濟政策的放松幅度巨大，當(dāng)時貸款利率只有4.5%，而目前平均一年期貸款利率為7%。而上一輪放松周期里，還專門針對樓市出臺了強大的刺激政策：取消限購，首貸利率可打七折。這導(dǎo)致了某些地區(qū)樓價翻倍。目前，房貸利率最低只能打九折，一線城市的限購政策依然未取消，房地產(chǎn)相關(guān)政策的支持力度遠(yuǎn)不及上一輪。與此同時，A股是從1600多點的最低位上漲至3200多點，翻了一倍。

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　　刺激政策：刺激A股上漲的資金非常多

　　為了增強證券市場融資功能，如今證券市場的改革和開放力度非常大，改革紅利明顯。滬港通目前總額為3000億元，而這一額度將最快在明年增加，RQFII(人民幣境外合格機構(gòu)投資者)總額度達(dá)到7400億元，QFII（境外合格機構(gòu)投資者）的累計可投資額度也達(dá)到740億美元。境外有大量的離岸人民幣資金，其中在香港就有將近1萬億元，這些資金急找明確的投資渠道。

　　過去二十年，經(jīng)濟高速增長的同時，我國的M2平均增速超過20%，目前廣義貨幣M2已高達(dá)120萬億元，M2占GDP的比重接近200%。

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　　紅利：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改造紅利將體現(xiàn)在股市上

　　2008年名義上的“四萬億元”刺激方案實際上催生了過10萬億元的地方債務(wù)平臺，光伏、鋼鐵、水泥、玻璃等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重被擴大最后導(dǎo)致產(chǎn)能過剩。而此輪刺激政策主要是集中在新能源、醫(yī)療、智能手機、購物等高新科技和服務(wù)業(yè)上，多層次資本市場建設(shè)將穩(wěn)步推進，支撐新產(chǎn)業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)的創(chuàng)新發(fā)展，基于資本市場的并購重組將進一步演化，實現(xiàn)傳統(tǒng)行業(yè)的突破和轉(zhuǎn)型。此外，2015年混合所有制改革將掀起新浪潮，目前A股總市值超過30萬億元，如果這些資本增值10%以上，將撬動數(shù)萬億市值增長空間。瑞穗證券董事總經(jīng)理沈建光表示：“當(dāng)前對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改造和實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展更有作用，而這也將在未來反映到股市上?！?/p>

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　　投資成本：樓市與股市交易成本比最高可達(dá)66倍

　　股市流動性遠(yuǎn)比樓市流動性要高，前者的交易成本只有千分之1.5到千分之2，而后者的交易成本是1.5%~10%，兩者的差距最高可達(dá)66倍。

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　　市盈率：A股市盈率十幾年來新低

　　根據(jù)上證所資料，2002年時滬市A股市盈率（PE）高達(dá)34，2007年10月這個數(shù)字達(dá)到頂峰的69.64，2008年10月金融風(fēng)暴使得這個數(shù)字大跌至14，2009年在“四萬億元”的刺激下，A股PE反彈至29.47。目前，滬市A股市盈率僅僅為13.14，比金融風(fēng)暴時還低。

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　　時機：適宜入手地產(chǎn)股

　　“股市與樓市疊加之處，即為地產(chǎn)股，政策底與市場底先后出現(xiàn)，地產(chǎn)股已經(jīng)開啟牛途?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，地產(chǎn)股將跑贏大市，現(xiàn)在適宜入手地產(chǎn)股。

　　投資提醒：

　　上市公司業(yè)績未見明顯改善

　　不過沈建光提醒此輪A股上漲是被流動性推動的，今年中國經(jīng)濟增速仍將下降，明年實體經(jīng)濟還將有很大挑戰(zhàn)。當(dāng)前還沒看到上市公司的業(yè)績有明顯的改善。

　　此外，投資股市也有選股的技術(shù)和能力問題?！皼]有業(yè)績支撐的股票可能會繼續(xù)調(diào)整?！币晃换鸾?jīng)理指出。比如，有一種聲音認(rèn)為，A股市場自股指期貨推出后最近4~5年形成了一個畸形的結(jié)構(gòu)。在這種結(jié)構(gòu)之下，一旦新股民看到主板指數(shù)開始上漲而入市，很容易成為炮灰。

　　A股的畸形結(jié)構(gòu)注定了若出現(xiàn)牛市也不可能是正常的牛市，只會有指數(shù)牛市。指數(shù)牛市注定了個股會劇烈分化，投資者萬不可隨意選股，可選最能拉指數(shù)的板塊，如地產(chǎn)、煤炭、有色、鋼鐵，這些板塊雖然也會漲，但不會是指數(shù)牛市的主流，最能拉升指數(shù)的只有金融板塊。

　　可抄底一線樓市

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，購房者中，自住需求已連續(xù)3個月錄得下跌，環(huán)比上月下降2.9個百分點，而投資性質(zhì)環(huán)比則上漲4.2個百分點，占總比例的7.6%。

　　從歷史數(shù)據(jù)看，股市和樓市的基本是正相關(guān)的。過去十多年，不排除期間有部分時間出現(xiàn)短暫的背離，房地產(chǎn)銷售變化與上證指數(shù)走勢基本保持同向變化。

　　記者從國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，2008年以前，全國商品房銷售平均價格基本處于緩慢攀升的態(tài)勢，從2000年的2112元/平一直漲到2007年的3864元/平，直到2008年，才出現(xiàn)了環(huán)比1.8%的回調(diào)。然而，在2009年，商品房價格反彈，漲幅達(dá)到23.2%。2014年前10個月，全國商品房均價相比2008年已經(jīng)上漲近七成。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示目前樓市去庫存需時日，且中小城市活性弱，只能期待部分大城市房價漲，因此如果是有自住兼投資需求的，仍然可以抄底一線樓市。

　　投資經(jīng)歷

　　在銀行工作多年、2007股市大跌前曾賣掉股票買房子、因在樓市和股市之間成功切換而賺得盤滿缽滿的資深投資者吳先生稱，目前，樓市整體是供過于求的，雖然中心城市中心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤不會有什么下跌的風(fēng)險，有的還會上漲。但是郊區(qū)盤的風(fēng)險還是存在的。

　　在投資股票方面，優(yōu)質(zhì)股票未來三年漲一倍并不難，但投資也須謹(jǐn)慎。

　　優(yōu)質(zhì)盤難跌價