□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒 蔡琦雯

　　隨著城市向外圍發(fā)展，青浦、嘉定、松江等新興商圈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不但逐漸成為開發(fā)商眼中的新“藍(lán)?！?，也吸引著為數(shù)眾多的資深購(gòu)房者。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，投資商業(yè)地產(chǎn)雖然前景不錯(cuò)，但追求快速收益并不實(shí)際。

　　資深買家搶占“藍(lán)籌”板塊

　　上周日，筆者來到位于泗涇地鐵站附近的綠地云天坊售樓處。雖然項(xiàng)目尚未開盤，但現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)被購(gòu)房者圍了個(gè)“水泄不通”。在售樓處的白板上，清楚地記錄著目前項(xiàng)目已認(rèn)籌143套商鋪，而據(jù)銷售人員透露，項(xiàng)目一期將只推出125套商鋪房源。

　　事實(shí)上，從地鐵站出來，便已經(jīng)能感受到這一區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的熱度。在泗涇地鐵站的出口處，聚集了不下50人的中介“大軍”，他們推介的項(xiàng)目并非住宅產(chǎn)品，而正是50米開外的綠地云天坊。

　　無獨(dú)有偶，在迪士尼輻射的川沙板塊，10月開盤當(dāng)天便銷售2億元的綠地云悅坊周邊，每逢周末也會(huì)聚集相當(dāng)數(shù)量的中介人員。

　　“從項(xiàng)目本身的素質(zhì)和之前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，這個(gè)項(xiàng)目（綠地云悅坊）再開盤肯定還會(huì)賣得很好。而且由于不限購(gòu)，很多購(gòu)房者一出手就是幾套，我們的傭金也更有保障?！庇兄薪楸硎?。

　　近期，筆者走訪了幾家位于嘉定、青浦等新興商圈的商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)各家都有吸引眼球的宣傳點(diǎn)。如新明KIDMALL主打“兒童消費(fèi)”；嘉定寶龍城市廣場(chǎng)的賣點(diǎn)則是小戶型；而綠地則在云悅坊和云天坊兩個(gè)項(xiàng)目上推出了15年的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　而令人印象深刻的是，這些商業(yè)項(xiàng)目雖然優(yōu)勢(shì)各有不同，但普遍吸引了不少有著多年商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的“資深”投資者。

　　其中，鄧先生投資商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了15年，他手中持有的物業(yè)普遍位于大寧、五角場(chǎng)等較為成熟的城市副中心。這次將目光投向泗涇，鄧先生坦言是因?yàn)榭吹搅诉@一區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目未來的廣闊前景。

　　與鄧先生持相同觀點(diǎn)的資深投資者不在少數(shù)，有不少投資者表示，以他們多年的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)來看，近幾年市區(qū)內(nèi)商圈的租金上漲空間已經(jīng)不大，因此他們更傾向于選擇具有潛力的“藍(lán)籌”板塊。

　　投資者關(guān)注后期經(jīng)營(yíng)

　　知名房地產(chǎn)專家蔡為民表示，目前的投資市場(chǎng)上，適用于普通市民投資的資金出口本就有限，再加上今年大虹橋、迪士尼等概念的輻射區(qū)均有高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目推出，購(gòu)房者投資類似區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的愿望也更加強(qiáng)烈。

　　而對(duì)于這類商業(yè)產(chǎn)品的前景，有投資者直言，最令人關(guān)注的莫過于項(xiàng)目的招租和管理。

　　蔡女士投資商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)10年，4年前，她購(gòu)買了某商業(yè)廣場(chǎng)的一套商鋪。彼時(shí)，由于項(xiàng)目周邊地鐵站剛剛建成，每天接踵而至的客流讓蔡女士對(duì)該商鋪的前景充滿信心。然而僅去年一年，她的商鋪就遭遇了三次客戶退租的情況，“慘淡”的收益令蔡女士“焦頭爛額”。

　　究其原因，綠地云天坊營(yíng)銷總監(jiān)潘勇表示，該商業(yè)廣場(chǎng)在售出之后并無統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，由于普通投資者缺乏招租能力，因此導(dǎo)致鋪位常年空置。而即便沿街的商鋪生意不錯(cuò)，卻因“價(jià)格戰(zhàn)”導(dǎo)致了租金滯漲，業(yè)主也就失去了收益的空間。

　　這一情況并非商鋪獨(dú)有，九亭板塊內(nèi)的某商住公寓也同樣存在因缺乏管理，項(xiàng)目被群租客、皮包公司“搞垮”的現(xiàn)象。

　　“與之相比，五角場(chǎng)、大寧等商圈近年來的飛速發(fā)展，便離不開整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)的功勞?！辈虨槊癖硎?。

　　此外，蔡為民還認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)的“門檻”更多體現(xiàn)在專業(yè)眼光上，區(qū)域的商業(yè)氛圍、商務(wù)環(huán)境、開發(fā)商實(shí)力等同樣應(yīng)仔細(xì)考察。

　　“迅速回收成本并不實(shí)際”

　　雖然新興商圈的優(yōu)勢(shì)商業(yè)項(xiàng)目吸引了資深投資者的廣泛關(guān)注，但有業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，投資商業(yè)地產(chǎn)還應(yīng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

　　劉先生是一位有著近20年商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的“老法師”。談及商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)，他表示，“我手中的物業(yè)，基本都要10年左右才能‘回本’。但平均8%左右的年租金收益率，‘跑贏通脹’還是沒什么問題的。”

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，“無論商鋪還是寫字樓，入手之后都會(huì)有一個(gè)‘養(yǎng)’的階段。聚人氣、養(yǎng)氛圍，而這一階段的租金收益是比較低的。度過了最初的3-5年之后，投資回報(bào)率才會(huì)有所上升。”

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦也表示，投資商業(yè)地產(chǎn)的周期會(huì)比較長(zhǎng)。但從另一方面來看，相比于其他投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于風(fēng)險(xiǎn)較小，而且不會(huì)隨著時(shí)間的推移增加成本。此外，物業(yè)未來可能的增值還能在一定程度上增加投資者的收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)仍是一項(xiàng)比較穩(wěn)妥的選擇。

　　投資“風(fēng)向標(biāo)”

　　有“機(jī)”可尋

　　面對(duì)琳瑯滿目的商業(yè)項(xiàng)目，投資者應(yīng)該如何選擇適合自己的物業(yè)？又應(yīng)該如何在投資成本與收益之間找到平衡點(diǎn)？在競(jìng)爭(zhēng)激烈的“商戰(zhàn)”中，投資者依然有機(jī)會(huì)把握那些真正有價(jià)值的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。

　　商鋪

　　穩(wěn)健回報(bào)是關(guān)鍵

　　投資關(guān)鍵詞：人氣、成長(zhǎng)性

　　近年來全市一手商鋪的成交基本都處于供過于求的狀態(tài)，而今年，這種情況似乎更為明顯。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來（截至11月18日，下同），全市一手商鋪新增供應(yīng)量為207.1萬平方米，同比去年上升了32.2%，而成交量則僅有98.4萬平方米。

　　供應(yīng)過剩，已經(jīng)成為當(dāng)前商鋪市場(chǎng)面臨的最大的問題。在此背景下，商鋪還值得投資嗎？業(yè)內(nèi)資深的商鋪投資者——易居克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，雖然目前供應(yīng)過剩導(dǎo)致投資商鋪的選擇性風(fēng)險(xiǎn)增加，但其回報(bào)率也相對(duì)較高。他舉例稱，以往沿街商鋪投資回報(bào)率一般能達(dá)到10%以上，如今雖然僅達(dá)到7%-8%，但這也比一般較為保守的理財(cái)產(chǎn)品4%左右的回報(bào)率高出許多。

　　同時(shí)，盧文曦認(rèn)為商鋪投資要注重長(zhǎng)期持有，短期內(nèi)就想“回本”幾乎不可能。此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著人口外遷，城市外圍的商鋪成長(zhǎng)空間更大，但是對(duì)“人氣”要求很高。例如今年成交量較高的周康板塊的綠地繽紛廣場(chǎng)和川沙板塊的綠地云悅坊項(xiàng)目，周邊住宅項(xiàng)目居住率都較高，且受到“迪士尼”輻射，升值空間較有保障。

　　■典型項(xiàng)目：

　　綠地云天坊：經(jīng)營(yíng)先行保障客戶利益

　　位于泗涇地鐵站旁的綠地云天坊，將于近期推出商鋪產(chǎn)品。據(jù)悉，該項(xiàng)目提出了“先經(jīng)營(yíng)，后銷售”的開發(fā)理念，通過15年的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)保障投資者利益。項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)潘勇表示，項(xiàng)目將主要以餐飲、美容、早教等中高端體驗(yàn)式商業(yè)為主，以求與區(qū)域內(nèi)的其他競(jìng)品有所區(qū)別。同時(shí)，將減少服飾等零售商業(yè)的進(jìn)入，以應(yīng)對(duì)電商的沖擊。

　　嘉定寶龍城市廣場(chǎng):區(qū)域罕有的體驗(yàn)式商業(yè)

　　項(xiàng)目位于嘉定新城，在近日開放營(yíng)銷中心后便引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注，主要是因?yàn)槠涫羌味ㄐ鲁菂^(qū)域內(nèi)罕有的體驗(yàn)式商業(yè)中心，打造了集合國(guó)際化SHOPPING MALL、平層豪宅和高檔寫字樓為一體的花園式城市綜合體。

　　酒店式公寓

　　兼顧自住與投資

　　投資關(guān)鍵詞：高靈活性

　　與商鋪和寫字樓相比，今年酒店式公寓的成交下滑程度并不大。數(shù)據(jù)顯示，今年以來上海酒店式公寓的成交量為62萬平方米，同比下滑16.3%，明顯小于商鋪和寫字樓物業(yè)近三成的下滑比例。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酒店式公寓在今年成交不錯(cuò)，主要是因?yàn)槠浼骖櫫说汀伴T檻”和高靈活性。

　　“從項(xiàng)目目前的意向客戶情況來看，普遍還是以自住需求為主，”綠地云悅坊副總經(jīng)理林仲儀表示，“剛需購(gòu)房者把這類產(chǎn)品當(dāng)做住宅的過渡，同時(shí)也兼顧了日后轉(zhuǎn)租的可能。”

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，從今年的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，成交不錯(cuò)的酒店式公寓多位于迪士尼、大虹橋等新建商務(wù)或者商業(yè)區(qū)。而隨著區(qū)域的逐步成熟，對(duì)于酒店式公寓的租賃需求也會(huì)進(jìn)一步提升，因此，對(duì)于資金有限的投資者而言，這些區(qū)域的酒店式公寓前景可期。

　　■典型項(xiàng)目：

　　綠地云悅坊:雙重引擎助推價(jià)值“騰飛”

　　對(duì)于LOFT產(chǎn)品而言，有“人氣”才能保證租金。綠地云悅坊位于川沙地鐵口，集聚了迪士尼、地鐵口的雙重價(jià)值引擎。川沙作為大浦東區(qū)域中重要的人居板塊，近幾年發(fā)展明顯，不僅常住人口接近40萬，同時(shí)每年更有源源不斷的新增人口導(dǎo)入。綠地云悅坊作為區(qū)域內(nèi)稀缺的大型商業(yè)綜合體，未來將擁有充分的人氣保障。

　　綠地·峰尚匯:引入高配置的“微豪宅”

　　近期，綠地·峰尚匯推出的LOFT項(xiàng)目備受關(guān)注，開盤當(dāng)天幾近售罄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目的熱銷與其本身的高品質(zhì)不無關(guān)系。綠地峰尚匯位于閔行浦江鎮(zhèn)板塊，社區(qū)采用了安全私密的人車分流、星級(jí)酒店式精裝雙大堂、智能化安保等多見于高端住宅產(chǎn)品上的配置。

　　寫字樓

　　新興商務(wù)區(qū)成亮點(diǎn)

　　投資關(guān)鍵詞： 需求外擴(kuò)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來上海一手散售寫字樓成交量為94.4萬平方米。雖然成交量下滑較為明顯，但市場(chǎng)也不乏亮點(diǎn)。

　　從成交分布來看，外郊環(huán)寫字樓成交量占全市總量的31%，中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，隨著一些新興商務(wù)區(qū)的逐步形成，交易熱點(diǎn)在外圍區(qū)域的格局已經(jīng)形成，今年奉賢南橋、青浦新城等區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)都非常搶眼。

　　除成交量的明顯“外擴(kuò)”外，在租金方面，市中心寫字樓價(jià)格也已經(jīng)出現(xiàn)了滯漲的信號(hào)。

　　萊坊商業(yè)物業(yè)代理部主管張延軍表示，今年以來，上海中心城區(qū)的寫字樓正迎來租戶的更新?lián)Q代。銀行、金融機(jī)構(gòu)等公司今年越來越傾向于撤出市中心，去大虹橋、自貿(mào)區(qū)等新興的商務(wù)區(qū)尋找辦公地點(diǎn)。而作為其“代替者”的互聯(lián)網(wǎng)、美容機(jī)構(gòu)等公司往往支付能力相對(duì)有限。

　　雖然新興商圈的寫字樓產(chǎn)品有望進(jìn)入上升通道，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于資金充足的投資者而言，中心城區(qū)的寫字樓物業(yè)依然值得關(guān)注。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，今年內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓平均售價(jià)約為4.6萬元/平方米，其租金為平均9元/天/平方米。以此計(jì)算，其平均年回報(bào)率可以達(dá)到6%左右。雖然部分外圍區(qū)域的寫字樓租金上漲空間較大，但僅就目前而言，其回報(bào)率普遍在4%左右。另外，市中心的商務(wù)氛圍可以說是“所見即所得”，雖然成本較高，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。

　　專家眼中的

　　投資“法門”

　　選擇寫字樓跟著“品牌”走

　　陳晟 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

　　從目前寫字樓的成交量來看，市中心核心地段和遠(yuǎn)郊區(qū)“主題”地段成交較好。市中心核心地段由于售價(jià)較高，所以建議預(yù)算不高的投資者可以選擇門檻低些的遠(yuǎn)郊區(qū)產(chǎn)品。而所謂“主題”地段，即那些有價(jià)值升值空間的地段。

　　另外，對(duì)于產(chǎn)品的選擇，還是應(yīng)當(dāng)選擇“硬品質(zhì)”產(chǎn)品。因?yàn)閷懽謽堑钠焚|(zhì)在一定程度上代表著公司的對(duì)外形象，因此選擇品牌房企開發(fā)的項(xiàng)目更有保障，品牌房企在區(qū)域選擇方面有更獨(dú)到的眼光，并且有更強(qiáng)的招商能力。同時(shí)，品牌房企有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在戶型設(shè)計(jì)上更有考究，多是“方正”戶型，更利于“分割”。

　　統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪更有保障

　　薛建雄 易居克而瑞研究總監(jiān)

　　商鋪需要“養(yǎng)”。一般商鋪至少要養(yǎng)1-2年，即由開發(fā)商或是特定的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)先統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間，這樣一來，商鋪更成熟，回報(bào)率更有保障。因此，應(yīng)選擇有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的、有投資回報(bào)率保障的商鋪。

　　而從整體店鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的趨勢(shì)上看，未來零售類店鋪面臨招租難的問題會(huì)更嚴(yán)重一些，因?yàn)檫@類店鋪售賣的商品更容易受到網(wǎng)店的沖擊。而所有服務(wù)性和體驗(yàn)性的店鋪受到的影響則不大，比如餐廳、酒吧、健身、美容美發(fā)等，這些領(lǐng)域不管電子商務(wù)發(fā)展得如何龐大，依然無法被電商所代替。

　　首選小戶型酒店式公寓

　　沙立松 錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)

　　與用于自住的酒店式公寓需求不同，投資酒店式公寓，高品質(zhì)是先決條件。因?yàn)殡S著上海城市的發(fā)展，在未來，駐滬外企、外國(guó)機(jī)構(gòu)以及國(guó)內(nèi)外地企業(yè)駐滬高級(jí)管理人員和商務(wù)人員將有望成為酒店式公寓的主要入住群體。他們經(jīng)常出入于高檔居住社區(qū)和酒店，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及配置均有較高要求。

　　在區(qū)域的選擇上，目前自貿(mào)區(qū)、迪士尼、大虹橋等區(qū)域周邊的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更小，因?yàn)檫@些區(qū)域未來都將導(dǎo)入較多人群。另外，如今的酒店式公寓面積逐漸趨向小戶型產(chǎn)品，面積過大、總價(jià)較高的產(chǎn)品很難保證投資回報(bào)率和換手率，而小戶型產(chǎn)品則較為靈活，因此投資價(jià)值較高。

　　市場(chǎng)速遞

　　上海甲級(jí)寫字樓租金回報(bào)率將達(dá)6%

　　空置率5.9%接近全球最低

　　近日，萊坊發(fā)布的《2015年全球城市報(bào)告》顯示，截至2014年年底，上海的寫字樓空置率將低至5.9%，僅次于香港和東京，成為全球?qū)懽謽强罩寐首畹偷娜齻€(gè)城市之一。此外，上海甲級(jí)寫字樓的租金回報(bào)率也將達(dá)到6%，排名全球第6。

　　萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨分析，“2015年至2016年間將有約350萬平方米的甲級(jí)寫字樓面積入市，巨大供應(yīng)量預(yù)計(jì)將使上海甲級(jí)寫字樓租金走低。然而盡管整體寫字樓租金增幅放緩，但是甲級(jí)寫字樓的表現(xiàn)仍舊強(qiáng)勁，特別是在浦東陸家嘴地區(qū)。由于陸家嘴地區(qū)內(nèi)空置率極低，目前很多公司不得不考慮選擇浦東其他區(qū)域擴(kuò)租其辦公空間，相信2015年上海中心約120000平方米寫字樓面積的入市將緩解浦東區(qū)域超甲級(jí)寫字樓供應(yīng)緊絀的局面?！?/p>

　　知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司聯(lián)合微軟

　　房地產(chǎn)物管服務(wù)全面升級(jí)

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不僅房企與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的跨界合作增多，作為全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司的高力國(guó)際近日也宣布，與微軟公司合作針對(duì)中國(guó)企業(yè)量身定制的物業(yè)管理系統(tǒng)CTS全面升級(jí)并投入使用。

　　高力國(guó)際是使用微軟Dynamics MSCRM解決方案的首個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域客戶。CTS管理系統(tǒng)的全面升級(jí)，代表著高力國(guó)際在房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的全面革新，此項(xiàng)升級(jí)也代表著高力國(guó)際的專業(yè)科技再度領(lǐng)先。

　　高力國(guó)際升級(jí)以后的物業(yè)管理系統(tǒng)能與客戶實(shí)時(shí)溝通，還可以利用微信平臺(tái)來操作，這些都是物管市場(chǎng)上首創(chuàng)的。高力國(guó)際通過CTS為客戶開辟了更多更快捷的信息獲取途徑，使業(yè)主滿意度提升了20%。

　　自今年11月，高力國(guó)際推出CTS系統(tǒng)升級(jí)后，已經(jīng)完成上海地區(qū)12個(gè)項(xiàng)目樓盤的系統(tǒng)升級(jí)，其中包括新茂、城匯、東海、尚浦、盛邦、壹豐等。