本報(bào)記者 溫傳斌

　　幾天前，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的消息一出，對(duì)于很多貸款買房的普通市民來(lái)說(shuō)可謂是福音，因?yàn)檫@意味著“房奴們”可以節(jié)省一筆不少的利息。

　　昨日記者走訪了解到，又到了年終歲末的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多貸款買房的市民開始思考是否提前還貸的問(wèn)題。但是一般來(lái)講，在升息時(shí)，次年的還貸壓力增大，有些“閑錢”的購(gòu)房市民開始還掉一些本金以減少債務(wù)成本。但是經(jīng)過(guò)今年的降息后，一些市民卻想著是不是可以提前還款呢？

　　“這次降息后，我看到很多消息說(shuō)一些理財(cái)產(chǎn)品的收益開始下降，其收益要是低于貸款利息，手上的錢是不是可以提前還貸呢？”長(zhǎng)春市民吳先生對(duì)記者說(shuō)。對(duì)此，記者咨詢銀行理財(cái)師得知，并非所有人都適合提前還貸，市民還是要好好掂量下。

　　我市部分銀行已開始調(diào)整商貸和公積金貸利率

　　根據(jù)此前央行發(fā)布的通知， 一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率為5.6%；一至五年（含五年）貸款基準(zhǔn)利率為6%；五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%。這樣調(diào)整后，就拿五年期以上貸款基準(zhǔn)利率降為6.15％來(lái)說(shuō)，較此前利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了購(gòu)房成本。

　　昨日上午，記者走訪我市部分銀行了解到，目前已有部分銀行執(zhí)行了新的貸款基準(zhǔn)利率。此外，記者從長(zhǎng)春市住房公積金管理中心獲悉，5年以下（含）公積金貸款利率已從4%下調(diào)至3.75%；5年以上公積金貸款利率從4.5%降至4.25%。

　　長(zhǎng)春市住房公積金管理中心一位工作人員對(duì)記者說(shuō)，尚未貸款的和11月22日后發(fā)放貸款的，將執(zhí)行新調(diào)整的貸款利率；已經(jīng)開始還款的將從明年1月1日起按照新利率政策執(zhí)行。

　　這次降息能省多少錢？等額本息還款“減負(fù)”比較多

　　那么對(duì)于等額本息和等額本金兩種商業(yè)貸款的還款方式，降息后，到底能省下多少錢呢？

　　記者算了一下，以貸款50萬(wàn)元，年限為30年為例，按等額本息還款計(jì)算，央行降息前，每月還款3176.80元，總支付利息約64.3萬(wàn)元；央行降息后，每月還款3046.14元，總支付利息約59.6萬(wàn)元。那么與降息前相比，降息后每月還款可省130.66元，總計(jì)可省約4.7萬(wàn)元。

　　如果按等額本金還款計(jì)算，央行降息前，首月還款4118.06元，每月遞減7.59元，總支付利息約49.2萬(wàn)元；央行降息后，首月還款3951.39元，每月將遞減7.12元，總支付利息約46.2萬(wàn)元。降息后首月可省166.67元，總計(jì)可省約3萬(wàn)元。

　　上面兩種還款方式也證明，降息后，房貸選等額本息還款的方式“減負(fù)”比較多。

　　問(wèn)題來(lái)了：降息后買理財(cái)產(chǎn)品和提前還房貸哪個(gè)合適？

　　記者了解到，一般銀行對(duì)老房貸客戶執(zhí)行新利率分幾種情況。一位銀行工作人員介紹說(shuō)，一種是調(diào)息即日房貸利率將執(zhí)行新的利率；一種是調(diào)息后次年的1月1日?qǐng)?zhí)行新的貸款利率；還有就是按照合同約定調(diào)息政策執(zhí)行新利率。而目前長(zhǎng)春大部分銀行采用調(diào)息后次年的1月1日?qǐng)?zhí)行新的貸款利率。

　　長(zhǎng)春市民吳先生稱：“我在2008年時(shí)貸款25萬(wàn)元買了一套100多平方米的住宅，當(dāng)時(shí)的貸款利率很低，還不到5%，每個(gè)月還款1300多元，到現(xiàn)在只要還銀行近14萬(wàn)元就能還清貸款了。經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間，手里也有了還款的錢，不過(guò)其中一部分錢買了理財(cái)產(chǎn)品，收益也不錯(cuò)。但現(xiàn)在降息了，理財(cái)產(chǎn)品的收益也有所下降，我在考慮是否應(yīng)該一次把房貸還上或者還一部分貸款?！?/p>

　　記者采訪中了解到，降息后，很多長(zhǎng)春市民跟吳先生一樣，開始考慮提前還貸，尤其在年底。但也有市民表示“按兵不動(dòng)”。

　　那么對(duì)于此次降息，有購(gòu)房貸款的市民提前還貸到底劃不劃算呢？某銀行一位張姓理財(cái)師告訴記者，具體情況要具體看，其實(shí)不是所有人提前還貸都劃算的。如果投資項(xiàng)目收益良好，能將手里的錢做到收益最大化，家庭收入還穩(wěn)定寬松，其實(shí)降息或升息都不必著急提前還款。如果現(xiàn)階段缺乏好的投資品種，手上有閑錢，則可以考慮提前歸還部分貸款。

　　四種情況提前還房貸不劃算

　　記者獲悉，其實(shí)有些人大可不必提前還貸。 銀行理財(cái)師也向記者介紹，一般有4種情況不必提前還貸。

　　第一種就是享受了優(yōu)惠利率的，像長(zhǎng)春市民吳先生一樣，在6年前左右，不少長(zhǎng)春購(gòu)房者趕上了好時(shí)候，貸款買房能享受到7折的利率。從目前來(lái)看，這樣的貸款利率水平甚至低于目前5年期以上的定存利率，更低于一些理財(cái)產(chǎn)品的利率。那么在這種情況下，提前還款就不如拿去存錢或者購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，能得到相應(yīng)的利差。這樣一看，提前還貸其實(shí)是不劃算的。

　　對(duì)于第二種情況，一位銀行的理財(cái)師向記者介紹說(shuō)，等額本息還款還到一半的，如果提前還貸并不劃算。據(jù)悉，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分更多的是本金，這種情況下選擇提前還貸的話意義不大。

　　那么第三種情況就是等額本金還款還了1/3以上的。記者了解到，等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。因此，此時(shí)提前還貸也不劃算。

　　第四種情況是對(duì)于有高投資收益回報(bào)的和資金相對(duì)緊缺的。某銀行理財(cái)師表示，在資金緊缺的情況下，提前還貸自然不合適。像有些家庭為了提前還貸開始借錢，有的甚至節(jié)衣縮食致使生活質(zhì)量下降，那就沒(méi)有必要了。此外理財(cái)師還建議，手里的錢用在了其他投資理財(cái)項(xiàng)目，且投資收益率高于貸款利率，投資收益高于貸款利息支出的話，選擇提前還貸也不是很劃算，因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目的收益完全可以覆蓋利息支出。