房貸新政下 提前還貸要考慮貸款余額和利率

　　只要還清首套房貸就能首付三成買第二套，還可能享受到利率優(yōu)惠。隨著央行房貸新政的落地，這一政策刺激了很多有改善型需求的購(gòu)房者提前還貸，以便在再次購(gòu)房時(shí)享受首套房的貸款政策。記者從多家銀行了解到，近期咨詢申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的顧客多了不少。理財(cái)專家提醒，對(duì)于不同的人，是否提前還房貸，要視具體情況而定。

　　首套房新政實(shí)施，燃起了不少有改善需求市民的購(gòu)房欲望。記者從多家銀行獲悉，最近咨詢和提前還貸的客戶明顯增多。一家股份制銀行信貸部相關(guān)人士說(shuō)，他每天都要接到好幾個(gè)朋友的咨詢電話。提前還貸的主要是想低首付買二套房的改善性客戶，包括部分投資者。

　　有提前還貸打算的吳小姐告訴記者，2009年買了第一套房子，當(dāng)時(shí)向銀行申請(qǐng)了70萬(wàn)的按揭貸款，利率享受7折優(yōu)惠，為4.585%，共貸款30年，使用的是每月等額本息還款方式。“一直沒(méi)有提前還款，是因?yàn)橄啾饶壳暗睦?，?dāng)時(shí)的房貸確實(shí)便宜。但我們最近想買多一套學(xué)位房，正在看房子房貸新政就下來(lái)了，那是否要把貸款現(xiàn)還清，再買第二套房呢？”吳小姐有點(diǎn)為難地表示。

　　以目前廣州主流的房貸利率來(lái)計(jì)算

　　案例1：提前還貸反而多付數(shù)十萬(wàn)利息

　　對(duì)吳小姐的情況，融360信貸專家徐瑾給記者算了兩筆數(shù)。

　　假設(shè)吳小姐購(gòu)買第二套房的總價(jià)是200萬(wàn)元。如不提前還款，按二套房政策購(gòu)買，首付7成，利率為基準(zhǔn)1.1倍，30年，利率為7.2%。購(gòu)房需首付140萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，30年共需支付利息約86.8萬(wàn)元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3萬(wàn)元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金140萬(wàn)元，以后支付利息130.1萬(wàn)元(即第二套的86.8萬(wàn)元+第一套的43.3萬(wàn)元)。

　　如果是提前還清貸款余額，再購(gòu)房按首套認(rèn)定，需首付3成，按照廣州內(nèi)資銀行當(dāng)前最低房貸利率為9.5折計(jì)算，貸款30年，利率為6.22%。吳小姐需要還貸款64萬(wàn)。另外，購(gòu)買新房需要首付款60萬(wàn)元，之后要支付利息169.3萬(wàn)元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金124萬(wàn)(64萬(wàn)+60萬(wàn))，以后支付利息169.3萬(wàn)元。

　　“雖然提前還貸使用到的現(xiàn)金比不提前還貸少了16萬(wàn)元(140-124)，但利息卻要多付39.2萬(wàn)利息(169.3-130.1)，這還不包括因提前還款可能產(chǎn)生的違約費(fèi)用?！毙扈赋?，這么一對(duì)比，可見(jiàn)在這種情況下提前還款并不劃算。

　　案例2：貸款余額較少可考慮提前還貸

　　某股份制銀行理財(cái)經(jīng)理表示，如果手頭資金有限，而之前的房貸余額也剩下不多，這種情況當(dāng)然首選提前還貸。該理財(cái)經(jīng)理舉例道，假設(shè)某先生已有一套70多平方米的兩居室，尚有10萬(wàn)元房貸未結(jié)清，而手頭已有了五六十萬(wàn)元的積蓄，打算再買套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策，二套房要首付七成，他的積蓄根本不夠付首付?，F(xiàn)在只要花10萬(wàn)元把首套房貸結(jié)清，再買房只要首付三成，他正好錢夠用。

　　徐瑾表示，通過(guò)提前還貸，來(lái)享受央行新政，對(duì)貸款余額較少的購(gòu)房者比較合適。因?yàn)橘J款余額越少，用戶支付現(xiàn)金也越少?！翱梢哉f(shuō)，用戶需支付現(xiàn)金越接近新房7成首付金額(案例中140萬(wàn))，越不劃算?！毙扈f(shuō)。

　　建議：

　　曾享7折利息優(yōu)惠

　　并不都適合提前還貸

　　“無(wú)論如何，購(gòu)買二套房之前，最好先咨詢銀行客戶經(jīng)理，計(jì)算一下提前還款是否恰當(dāng)?！崩碡?cái)經(jīng)理提醒道。

　　對(duì)于新政之下，消費(fèi)者是否要提前還貸，而享受二套房首付三成及利率優(yōu)惠呢？前述理財(cái)經(jīng)理表示，首先看手里的余錢。新政利好的是手里余錢較為緊張而又想改善住房條件的，但之前因首付七成的高門(mén)檻而無(wú)法購(gòu)房的人群。

　　徐瑾表示，通過(guò)提前還貸，來(lái)享受央行新政，對(duì)貸款余額較少的購(gòu)房者比較合適。因?yàn)橘J款余額越少，用戶支付現(xiàn)金也越少。

　　其次，還要看提前還與不還的總利息比較。徐瑾表示，曾享7折優(yōu)惠的并不都適合提前還貸。

　　對(duì)于不再購(gòu)買新房的消費(fèi)者，如果手有余錢，是否要提前還房貸，關(guān)鍵要看余錢的投資收益能否覆蓋房貸成本，如果不行，則要考慮提前還貸；如果可以，則不必急于還貸。