□ 本報(bào)記者 呂光社 趙德鑫

　　剛剛過去的“金九銀十”，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說并不輕松，開發(fā)商使出渾身解數(shù)，特價(jià)房、認(rèn)籌優(yōu)惠、交幾千抵幾萬等層出不窮的促銷手段不斷刺激著購房者的神經(jīng)。但與此同時(shí)，市民在購房時(shí)的觀望情緒愈加濃厚。根據(jù)濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-10月份商品房銷售額為226.66億元，同比下降2.0%，在房產(chǎn)價(jià)格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，濟(jì)寧市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的下跌，其中9月份環(huán)比下跌0.9%，同比下跌0.1%；10月份環(huán)比下降0.5%，同比下降1.9%；二手房的銷售價(jià)格延續(xù)了下跌的走勢，繼9月份同比下降2.4%之后，10月份濟(jì)寧市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下跌3.3%，“金九銀十”并沒有成為二手房產(chǎn)中介的“救命稻草”。

　　降價(jià)也要理性判斷

　　“金九銀十”期間，高新區(qū)兩家樓盤的降價(jià)促銷引發(fā)了市民的廣泛關(guān)注。其中一家高檔住宅樓盤甚至每平方米直接降價(jià)近萬元。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，當(dāng)時(shí)降價(jià)的主要原因是項(xiàng)目的銀行貸款到期，公司的資金鏈緊張。大幅度的降價(jià)收到了明顯的效果，該樓盤的銷售量得到顯著的提升，資金在短期內(nèi)迅速回籠。雖然本次降價(jià)實(shí)現(xiàn)了銷售量的提升，但銷售人員坦言，這樣的價(jià)格對(duì)于開發(fā)商來說是賠本的價(jià)格。11月下旬該樓盤的再一次大幅提價(jià)印證了其之前降價(jià)賠本的說法，但頻繁的價(jià)格變動(dòng)從側(cè)面也體現(xiàn)了當(dāng)前房產(chǎn)市場中買方市場的主導(dǎo)性。另一家傳出降價(jià)傳聞的樓盤的銷售人員在接受采訪時(shí)并未正面承認(rèn)降價(jià)的說法，“我們推出的只是少量的特價(jià)房，這是近期的促銷手段，目前我們樓盤大部分的房源已經(jīng)售出。”

　　記者在走訪多家樓盤的售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)9、10月份，雖然不少樓盤銷售量只有去年的一半，但價(jià)格上并沒有出現(xiàn)明顯的變動(dòng)。有樓盤銷售人員表示，在樓盤建設(shè)完畢后，開發(fā)商并沒有太大的資金壓力，而該樓盤的地段也讓開發(fā)商愿意守住當(dāng)前的價(jià)格。相對(duì)而言，一些城郊中小開發(fā)商的期房在當(dāng)前的市場背景下，往往會(huì)通過降價(jià)的方式幫助回籠資金。

　　房子降價(jià)與否，在市民觀望情緒愈加濃厚的市場行情下，成為了一場開發(fā)商與購房者間的拉鋸戰(zhàn)。價(jià)格波動(dòng)背后，是開發(fā)商與眾多持幣待購的購房者的博弈。在房產(chǎn)市場買方市場占據(jù)主導(dǎo)的今天，購房者需要對(duì)降價(jià)進(jìn)行理性的判斷。

　　在走訪樓盤的過程中，有樓盤的銷售經(jīng)理表示，沒有開發(fā)商會(huì)輕言降價(jià)?，F(xiàn)房的銷售價(jià)格不會(huì)輕易產(chǎn)生變動(dòng)，主要有兩方面的原因，一方面是現(xiàn)房比期房更容易銷售，另一方面現(xiàn)房已經(jīng)有購房者入住，降價(jià)也要考慮老客戶的反應(yīng)。同時(shí)，銷售經(jīng)理提醒消費(fèi)者在選購房子的時(shí)候，不要把一些促銷手段簡單地認(rèn)定為降價(jià)，一套房子的價(jià)格要看最后的實(shí)際成交價(jià)。一些樓盤雖然打出了交幾千元抵幾萬元房款的廣告，看似省下的幾萬元其實(shí)通過簡單的價(jià)格調(diào)整就可以讓整套房價(jià)達(dá)到原來的價(jià)格，還能起到促銷的效果。消費(fèi)者在購房時(shí)應(yīng)理性的判斷樓盤的各方面條件，以最終購房合同上的價(jià)格為準(zhǔn)。

　　“黃金時(shí)代”一去不返

　　南池公園附近某樓盤的銷售經(jīng)理盛先生告訴記者，“現(xiàn)在的樓市還沒有到最壞的時(shí)候，但想回到幾年前火爆的房產(chǎn)市場，可以說沒有了這種可能?！?/p>

　　2008年盛經(jīng)理入行時(shí)，恰恰是樓市最困難的時(shí)候，當(dāng)時(shí)一個(gè)樓盤一個(gè)月都賣不出去一套房子。2009年起隨著國家利好政策的出臺(tái)，房產(chǎn)市場迎來了連續(xù)四年量價(jià)齊升的“黃金時(shí)代”。尤其是2009年到2011年期間，即使樓盤的價(jià)格在節(jié)節(jié)攀高，但銷售情況依然十分火爆。2011年的10月份，在另一家均價(jià)6000的樓盤，他一個(gè)人一天就要賣出一套房子。進(jìn)入2012年后，價(jià)格與成交量雖然有所增長，但上漲的速度都開始減緩。從去年下半年開始整個(gè)房產(chǎn)市場的熱鬧不再，對(duì)于盛經(jīng)理銷售的改善型樓盤影響格外突出，去年的11月份盛經(jīng)理只賣出去了一套房子。面對(duì)市場冷淡的情況，開發(fā)商也想盡了各種辦法，以前買房子的時(shí)候需要排隊(duì)叫號(hào)賣號(hào)，而現(xiàn)在很多開發(fā)商的廣告?zhèn)鲉沃苯釉谑致房诎l(fā)放，“賣房子的和賣白菜的用的一樣的營銷手段?！?/p>

　　談到目前的市場狀況，盛經(jīng)理表示客戶的觀望情緒依然濃厚，觀望的原因歸根到底還是錢的問題。“很多客戶雖然有購房的意愿，但是在看房之后仍然表示需要再觀察觀察?！笔墚?dāng)前市場的影響，不少購房者有著等待降價(jià)的想法，想看看過段時(shí)間價(jià)格能否降下來。此外一些購房者因?yàn)榉抠J政策也無法籌集充裕的資金。盛經(jīng)理告訴記者，雖然9月底國家下發(fā)了新的房貸政策，目前與該樓盤合作的幾家銀行并沒有開始實(shí)施。而且按照往年的經(jīng)驗(yàn)，在春節(jié)之前是樓市銷售的淡季，這個(gè)冬天整個(gè)樓市的行情不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變。即使2015年開春后，購房者也會(huì)以剛性需求為主，改善型住房的購房需求并不會(huì)出現(xiàn)明顯的提升。

　　二手房遭遇“冷冬”

　　在琵琶山小區(qū)的一家中介內(nèi)，只有一名工作人員還在刷新著網(wǎng)頁熬到下班?！叭ツ甑臅r(shí)候這附近還有三家中介，現(xiàn)在已經(jīng)有兩家中介倒閉了。沒有生意，付不起高額的房租，今年對(duì)于二手房產(chǎn)中介可以說是舉步維艱?！倍种薪楣娟P(guān)經(jīng)理向記者介紹道，今年以來，二手房交易就難以再現(xiàn)前兩年的火爆場面，除了學(xué)區(qū)房在開學(xué)前交易比較集中外，很多二手房中介掛出后遭遇了無人問津的局面。房產(chǎn)中介雖然對(duì)“金九銀十”做了充足的準(zhǔn)備，但二手房交易量價(jià)齊跌的“金九銀十”讓不少二手房產(chǎn)中介商不得不面對(duì)生存的難題。

　　關(guān)經(jīng)理告訴記者，往年的“金九銀十”，一家房產(chǎn)中介公司4個(gè)人一個(gè)月就能賣出接近20套二手房，而今年算上環(huán)城西路的另一家門店6個(gè)人兩個(gè)月總共才賣出去6套二手房。不僅僅銷售量減少了，銷售的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的下降。與平時(shí)相比，一些賣家為了盡快出手手中的房子，在價(jià)格方面往往會(huì)有較大的讓步。10月中旬的時(shí)候，關(guān)經(jīng)理好不容易賣出去海關(guān)路與供銷路交叉路口的一套房子，97.5平方米的房子原來標(biāo)價(jià)65萬，在等待了一月后降價(jià)10萬元以55萬成交。而在中介公司的展板上，一套141平方米的二手房從135萬降到了115萬，仍然無人問津。

　　“目前購買房子的客戶主要是剛需型的客戶為主，大部分都是為了結(jié)婚或者孩子上學(xué)新購住房。但與以往使用商業(yè)房貸購房不同的是，現(xiàn)在絕大多數(shù)的購房者都是以公積金貸款購房為主?！绷硪患曳慨a(chǎn)中介公司的經(jīng)理朱女士告訴記者，與7、8月份看房人數(shù)都很少的情況相比，“金九銀十”期間，看房子的客戶人數(shù)有所增加，然而其中下決心買房的客戶仍占少數(shù)，市場的觀望情緒依然濃厚。對(duì)于下一步的市場走向，從業(yè)近十年的朱經(jīng)理有著自己的分析，“在‘金九銀十’過后，今年的銷售旺季已經(jīng)結(jié)束，可以說當(dāng)前市場的冷清會(huì)持續(xù)到明年春天?？蛻羝毡槎加匈I漲不買跌的心理，在當(dāng)前的市場背景下更多客戶選擇等待一段時(shí)間，這是市場的博弈過程，但總體而言，整個(gè)房產(chǎn)市場將會(huì)步入逐漸回歸理性的階段?！?/p>