降息僅能刺激購(gòu)房160萬(wàn)套

　　甘犁

　　11月21日下午，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。這是繼2012年7月以來(lái)央行的首次降息。關(guān)于此次降息，市場(chǎng)普遍認(rèn)為會(huì)刺激住房需求，但對(duì)能夠刺激的規(guī)模則少見(jiàn)估算。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，筆者估計(jì)僅能刺激160萬(wàn)套住房需求的釋放。

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查詳細(xì)詢(xún)問(wèn)了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資產(chǎn)等情況。我們定義潛在的剛性住房需求包括無(wú)房家庭需求、人房分離需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。潛在的改善型住房需求的具體標(biāo)準(zhǔn)為現(xiàn)住房屋居住時(shí)間超過(guò)20年，或現(xiàn)住房屋家庭人均面積低于全省居住面積中位數(shù)同時(shí)居住時(shí)間超過(guò)5年。結(jié)合家庭的收入及資產(chǎn)狀況，我們可以估算出全國(guó)及各省的潛在剛需和改善型需求，以及可實(shí)現(xiàn)的剛需和改善型需求。

　　央行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)低0.4個(gè)百分點(diǎn)后，有機(jī)構(gòu)即算出：100萬(wàn)元的房貸，每個(gè)月可少付245元。我們的估算也是基于類(lèi)似思路，根據(jù)家庭所在地的房?jī)r(jià)，70%貸款購(gòu)房，算出降息前后的月還款值；再以不超過(guò)家庭收入的40%作為還貸標(biāo)準(zhǔn)，估算出有住房需求的家庭中，因月還款額降低而增加的家庭數(shù)目。

　　當(dāng)貸款利率為6.55%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的剛性住房需求為9.8%，可實(shí)現(xiàn)的改善型住房需求為5.3%，總體可實(shí)現(xiàn)需求為14.7%，即城鎮(zhèn)家庭中14.7%的家庭擁有住房需求，同時(shí)又有能力實(shí)現(xiàn)其需求。當(dāng)利率下降為6.15%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求為10.2%，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求為5.3%。降息后可實(shí)現(xiàn)的總需求上漲了0.74個(gè)百分點(diǎn)，約160萬(wàn)套。其中，剛性住房需求為85萬(wàn)套，改善型住房需求為75萬(wàn)套。

　　分區(qū)域來(lái)看，此次降息對(duì)二線城市影響最大。一線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求幾乎沒(méi)有改變，僅從11.6%上漲至11.8%，二線城市該比例從16.5%上漲至17.5%，三四線城市從13.4%上漲至14.0%。據(jù)此推算，降息對(duì)一線城市住房需求刺激僅為5萬(wàn)套，二線城市約為95萬(wàn)套，三四線城市約為60萬(wàn)套住房需求。

　　從今年4月以來(lái)，政府已經(jīng)采取了一系列措施穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)市場(chǎng)的靜態(tài)影響都很有限。根據(jù)我們相對(duì)樂(lè)觀的估計(jì)，在市場(chǎng)預(yù)期不變的情況下，放開(kāi)二套房貸款限制可在今后五年刺激總量約550萬(wàn)套，公積金優(yōu)惠可刺激280萬(wàn)套住房，這次降息則可刺激160萬(wàn)套住房需求。相比于現(xiàn)有約5000萬(wàn)套空置房和約400萬(wàn)套待售房，總體效果有限。這些政策能否真正起到作用，還是取決于房?jī)r(jià)預(yù)期是否因此而改變。

　　截至2014年三季度，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已經(jīng)高達(dá)90%以上，多套房家庭的比例也達(dá)22%，空置率超過(guò)23%。即使有住房需求的家庭，購(gòu)房能力也較低，細(xì)微的利率變化對(duì)于提高可實(shí)現(xiàn)居住需求效果有限。中國(guó)住房市場(chǎng)的整體走向，主要取決于投資需求。隨著股市漸入佳境，房市總體供大于求，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

　　(作者系西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任)