天河拍出8宗地溢價合理，未能如地王效應(yīng)對周邊樓市產(chǎn)生影響

　　11月10日，廣州一口氣推出天河的9宗地塊，東圃立交地塊和7宗華美牛奶廠宅地順利成交，成交總價在157億元，樓面地價為1.2萬~1.6萬元/m2，牛奶廠地塊更是被龍湖、華潤、金地、平安四大有實力的房企拿下，區(qū)域發(fā)展前景樂觀，不過記者采訪得知，拍地利好消息未能如地王效應(yīng)對周邊樓市產(chǎn)生影響。業(yè)內(nèi)人士認為，此次拍地地價處于合理水平，不像以往地王出現(xiàn)時產(chǎn)生的刺激作用那么大，而且目前整個二手樓市只是處于剛剛回暖階段，地塊周邊二手行情也不會立即有反應(yīng)。不過，從長期來看，外地實力房企的進駐會改善周邊二手樓市長期以來的中低端形象，刺激二手樓升值。記者劉麗琴

　　樓市剛回暖 拍地影響有限

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，從此次土地拍賣結(jié)果看，樓面地價在1.2萬~1.6萬元/m2左右，地塊周邊可參照對比的中?？党悄壳岸謨r在2萬元/m2左右，結(jié)合地塊的條件看，這屬于一個比較合理的地價水平，因此就不會像以往拍出遠高于周邊價格的地王時產(chǎn)生的刺激作用那么強。其次，從整個市場行情看，目前雖然有不少改善型買家出手，但二手樓市只是處于剛剛回暖的階段，市場還未完全激活，因此也還沒有傳導到對房價的影響上，所以市場會比較淡靜對待此次土地拍賣結(jié)果。

　　中原地產(chǎn)美好居分行資深營業(yè)經(jīng)理張運珍表示，近期東圃樓市確有回暖，尤其是央行“9·30”新政后，看樓客明顯增多，10月中?？党墙?jīng)他們分行成交的二手單位就有5套，從東圃二手樓市看，區(qū)域房源較充足，拍地結(jié)果目前對買家心態(tài)影響還不大，對業(yè)主的影響要大一點，讓更多人對區(qū)域前景看好，預計兩年后樓價可達3萬元/m2，因為區(qū)域內(nèi)地鐵已經(jīng)開通，金融城正在建設(shè)，兩年后預計東圃立交地塊項目已可上市，而金融城的地標型建筑也可以建成，整個區(qū)域會正在成熟起來，東圃板塊也會迎來更好的發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)盈彩美居分行資深營業(yè)經(jīng)理何志偉則表示，目前區(qū)域內(nèi)成交雖然有所回升，但整體上還相當?shù)兔裕皇潜葍扇齻€月前略好一些，二手價與去年同比還低5%~10%左右，區(qū)域內(nèi)素質(zhì)好一點的小區(qū)二手樓均價在2萬~2.2萬元/m2左右，但鄰近的新黃埔區(qū)眾多一手樓盤推出1萬多元/m2的價格，吸引力更大，因此整個區(qū)域想快速回暖還是比較困難的，而拍地的結(jié)果影響還不明顯，最主要是讓業(yè)主的心態(tài)比前幾個月強一些，讓他們對樓市未來更有信心。

　　區(qū)域形象終將改觀 提升買家預期

　　華美牛奶廠拍地順利收官，雖然從目前看來對市場影響有限，但長期來看仍會對區(qū)域產(chǎn)生深遠影響。廣州中原地產(chǎn)研究部分析，最明顯的影響就是會提升大眾對奧體新城未來樓價的預期，按照牛奶廠現(xiàn)在11600~16800元/m2的樓面地價，以2年的平均開發(fā)周期和樓價8%的平均年增長率估算，項目兩年后首期產(chǎn)品至少要賣到25000元/m2可保本，至少要30000元/m2才可實現(xiàn)正常盈利。

　　龍湖地產(chǎn)也表示這批地塊計劃以中高端“剛需”高層住宅為主，并有少量低密度改善型產(chǎn)品，其未來定價可見不菲。地塊距離最近的一手樓盤天健上城、富力天禧花園及佳潤·上品菁園，目前售價在20000~28000元/m2之間，牛奶廠地塊的出讓勢必給這些樓盤大漲士氣。同時，還會改善周邊二手樓市長期以來的中低端形象，刺激二手樓升值。牛奶廠附近的二手住宅主要有半山溪谷、富力花園、盈彩美居、金碧世紀花園、景安花園及中海康城。這些住宅大部分為電梯樓，樓齡較長，二手均價介于15000~22000元/m2。

　　眾所周知，龍湖、華潤在開發(fā)高端樓盤、豪宅產(chǎn)品方面經(jīng)驗十分豐富，他們在城市改造方面的能力也不容小覷，這類房企不但能對自己的地塊進行高端開發(fā)，同時有實力也有能力對地塊周邊的公共交通、市政配套、居住環(huán)境進行改造，拉動地塊周邊的城市區(qū)域價值質(zhì)的提升。相信奧體新城東部板塊這塊還未開發(fā)的處女寶地，有這些大鱷助力，未來的開發(fā)進程和發(fā)展速度會加快，而毗鄰的東圃板塊也會受益。

　　周邊二手超2萬元/m2

　　紅云地塊起價不高買得過

　　本報訊 （記者陳白帆）白云區(qū)華快附近的紅云涂料化工廠地塊計劃在今天下午出讓，總面積為198938平方米，可建設(shè)用地為147736平方米。該地塊掛牌起始價為645071萬元，按此計算，其樓面地價為1.4萬元/m2起。目前該地塊附近二手洋房價格普遍在2.1萬~2.3萬元/m2，從其起始價看，由于該地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，又鄰近華快入口，開發(fā)商絕對買得過。

　　地塊附近二手成交不活躍

　　“目前，紅云涂料化工廠附近的二手住宅以一品湖山、山水庭苑、南湖半島花園、青花南湖等高層洋房為主，而且多是大面積單位，因此成交量較少?！敝性禺a(chǎn)南湖分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘榮城表示，在“9·30”房貸政策調(diào)整后，今年10月該地塊周邊的二手成交比8、9月活躍，由于業(yè)主大多市場敏感度不高，并無調(diào)高放盤價，反而有5%~6%的降價空間。如業(yè)主愿意降價，約60%~70%左右的買家都會入市。

　　中原地產(chǎn)合一城分行高級營業(yè)經(jīng)理曹升介紹：紅云涂料化工廠地塊周邊有多個廠房，附近南湖半島花園的市場均價為2.1萬~2.4萬元/m2左右，青花南湖則約為1.5萬~1.8萬元/m2。

　　據(jù)滿堂紅交易數(shù)據(jù)，紅云化工涂料廠周邊大型樓盤的二手成交量一直以來均較低，尤其是別墅盤金湖花園，今年下半年以來暫未錄得成交。10月份首套認定標準松動后，該區(qū)域樓盤的看樓量略有增加，環(huán)比9月上升10%左右，但成交量環(huán)比基本持平，成交均價位于合理區(qū)間浮動。

　　“紅云”熱度難超牛奶廠

　　對于紅云涂料化工廠地塊的拍賣前景，中原地產(chǎn)曹升透露，附近的二手樓均價為2.1萬~2.2萬元/m2左右，而該地塊樓面地價起始價為1.4萬元/m2起，預計將來一手樓開售價需要2.5萬~2.6萬元/m2或以上。現(xiàn)時廣州大道北板塊多個在售一手樓均價約2.3萬~2.5萬元/m2，但銷售情況淡靜。

　　滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，由于該區(qū)域的大型樓盤大部分具有較為優(yōu)異的景觀及生態(tài)環(huán)境，對追求品質(zhì)生活的換房客有較強的吸引力，目前紅云涂料廠附近二手買家主要以二次置業(yè)客戶為主。鑒于現(xiàn)時山水庭苑、一品山湖、雅居樂南湖半島花園等二手均價約2.1萬~2.3萬元/m2之間，1.4萬元/m2的樓面地價有一定的吸引力，流拍的可能性較低，但拍賣熱度未必會超過之前拍出的天河區(qū)牛奶廠地塊。