清科凱盛3億元地產(chǎn)私募基金項(xiàng)目爆出危機(jī)，再次凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的困境。業(yè)內(nèi)人士表示，在電商的沖擊下，專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售變現(xiàn)也愈發(fā)困難。由于信托風(fēng)控日趨嚴(yán)格，這些高風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目目前大量積壓在資管私募渠道，已有地產(chǎn)私募意識到風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)了風(fēng)控。

　　文/記者周宇寧、潘彧

　　有消息稱，本應(yīng)于今年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國際采購中心項(xiàng)目私募投資基金”第一期（下簡稱“廣州國際采購中心基金”），至今尚未能向投資者全額兌付本息。記者從業(yè)內(nèi)了解到，估計(jì)該項(xiàng)目年租金收入“頂多2000萬元”，且涉及多重抵押，后續(xù)足額兌付非常困難。

　　清科凱盛這一項(xiàng)目第一期于去年9月30日成立，預(yù)期年化收益率高達(dá)11%~13%。在該項(xiàng)目推介之初，基金管理方曾畫了一個(gè)誘人的“餅”：“該項(xiàng)目租金收入、銷售收入和物業(yè)管理費(fèi)收入等，年平均經(jīng)營收入超過7億元。預(yù)計(jì)基金到期時(shí)經(jīng)營收入可達(dá)11億元，基金還本付息具備充分保障”。

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，在電商的沖擊下，今年專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，租金回報(bào)率低，估計(jì)該項(xiàng)目年租金收入“頂多2000萬元”。更為糟糕的是，這一項(xiàng)目的第二還款來源本來是“計(jì)劃在2014年中獲得不少于人民幣10億元的銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”，但有知情人士指出，銀行早已對其“斷糧”?！敖衲晷蝿莶缓?，別說銀行，所有金融機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)都很謹(jǐn)慎，都很困難?！?/p>

　　有消息稱，截至目前，3億元基金僅向投資者兌付了部分本息。記者嘗試向其求證，但直至截稿時(shí)，均未獲得清科凱盛的回復(fù)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一

　　傳涉多重抵押 風(fēng)控形同虛設(shè)

　　“據(jù)說正在逐步兌付，但兌付資金來源很成問題。因?yàn)楝F(xiàn)在銀行已經(jīng)不再向其提供貸款。而采購中心賣不出，靠租金收入也不太可能覆蓋這筆基金本息。”上述知情人士對記者表示。

　　根據(jù)推介說明，融資主體廣州銀怡企業(yè)集團(tuán)本應(yīng)承擔(dān)回購義務(wù)，清科凱盛此前也稱，目前銀怡集團(tuán)“已兌付10%的本金，以及17%的收益”。公開資料顯示，廣州銀怡注冊資本1.2億元，公司資產(chǎn)價(jià)值逾100億元。但有消息稱，早在發(fā)行這一基金前該公司已負(fù)債累累，涉及資金近20億元。

　　有信托業(yè)內(nèi)人士指出，這筆基金回收本息的麻煩之處在于，其多重風(fēng)控措施均形同虛設(shè)。發(fā)行之時(shí)宣稱“抵押物估價(jià)12.57億元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物業(yè)已經(jīng)抵押給了銀行和債權(quán)人，可賣資產(chǎn)不多”。

　　上述信托人士指出：“其中可能存在抵押順位問題。一般來說，大多數(shù)信托公司都只接受第一順位抵押。若該基金只是第二順位抵押人，一旦出事其對抵押物的處置就沒有什么控制力?！?

　　而據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，目前工行已全面接管廣州國際中心這一項(xiàng)目，“工行是主要債權(quán)人，對該項(xiàng)目有近10億元授信。意味著這個(gè)項(xiàng)目基本上沒有更多值錢資產(chǎn)可抵押?！?/p>

　　風(fēng)險(xiǎn)二

　　商業(yè)地產(chǎn)低迷 抵押物處置陷困境

　　除項(xiàng)目本身風(fēng)控、盡職調(diào)查存在重大瑕疵外，商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)存在泡沫、有價(jià)無市，也使抵押物處置本身困難重重?！凹词沟盅何锸亲阒档?，現(xiàn)在要著手清算處置沒那么容易，今年商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本上都很難出售。”上述信托業(yè)人士指出。

　　有資深民間借貸行業(yè)人士對記者表示，目前已知廣州有兩家小貸公司牽涉其中，一家2億元，一家1億元，都是以股東名義向其提供借款。但這兩筆貸款都已到期，融資方還不起本金，一直都在展期還利息?！斑@個(gè)項(xiàng)目分別將三、四層抵押給兩家小貸公司，但目前基本上無法變現(xiàn)。”

　　廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅浩杰指出，琶洲商圈以會展為主。而隨著近幾年外貿(mào)走下坡路，琶洲商圈的缺點(diǎn)暴露無遺。而傳統(tǒng)貿(mào)易在電商的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)更是節(jié)節(jié)敗退，至今都沒有找到更好的出路。所以上述項(xiàng)目違約看似偶然，也是必然。

　　私募投資基金：

　　清科凱盛-廣州國際采購中心項(xiàng)目私募投資基金”第一期

　　融資額：3億元

　　預(yù)期年化收益率：

　　11%~13%

　　遭遇風(fēng)險(xiǎn)：

　　1.專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情低迷，租金回報(bào)率低；

　　2.本計(jì)劃在2014年中獲得不少于人民幣10億元的銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，但銀行放貸謹(jǐn)慎，獲得貸款非常困難；

　　3.融資主體本應(yīng)承擔(dān)回購義務(wù)，但該企業(yè)本身債務(wù)不少；

　　4.抵押物涉多重抵押；

　　5.商業(yè)地產(chǎn)有價(jià)無市，抵押物處置本身困難重重。

　　行業(yè)動向

　　高風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目向資管私募轉(zhuǎn)移

　　作為以往信托資金配置的“主力”，房地產(chǎn)信托占比繼續(xù)下降。中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)信托的規(guī)模為1.27萬億元，占比為10.38%，環(huán)比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)增速明顯下滑背景下，近一年來信托公司已主動收縮房地產(chǎn)類項(xiàng)目的規(guī)模，并對發(fā)行信托融資的主體設(shè)置了較高門檻。

　　分析人士指出，信托的謹(jǐn)慎和挑剔，使得大量資質(zhì)差、風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)項(xiàng)目向券商、基金、私募轉(zhuǎn)移。而這類公司相比信托公司，資本金實(shí)力一般都較弱，若涉及項(xiàng)目規(guī)模過大，未必有能力兜底。以上述問題項(xiàng)目的發(fā)行方清科凱盛為例，其注冊資本僅1000萬元，但據(jù)稱“目前公司管理的基金規(guī)模逾50億元，其中房地產(chǎn)基金30億元”。

　　地產(chǎn)私募基金門檻提高謀轉(zhuǎn)向

　　商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，且短期內(nèi)難見回暖趨勢，記者從私募基金業(yè)內(nèi)了解到，私募基金對于商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也已有所預(yù)見，對商鋪抵押項(xiàng)目選擇的要求也越來越高。

　　“我們在發(fā)基金的時(shí)候，主要不是看是不是商鋪這個(gè)業(yè)態(tài)，而是考察它的流動性?！钡滦刨Y本董事長陳義楓表示，有些商鋪流動性很高，比如住宅下面的商鋪，比較好變現(xiàn)，作為抵押物，基金的風(fēng)險(xiǎn)就比較小，而大型購物中心、會展這類商鋪業(yè)態(tài)，則不可能通過散售回籠資金?！氨热缯f廣州這個(gè)項(xiàng)目，屬于會展項(xiàng)目，即使抵押物沒有重復(fù)抵押，本身也比較難變現(xiàn)?！?/p>

　　陳義楓表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流比較緊張，在發(fā)行開發(fā)型私募基金的時(shí)候，對于融資方的選擇門檻正在提高。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取更高收益，其公司已經(jīng)將重心從純開發(fā)型基金轉(zhuǎn)向折價(jià)率較高、流動性較好、收益率較高的并購型基金。

　　新聞鏈接

　　百億信托穩(wěn)定

　　基金浮出水面

　　本報(bào)訊 （記者周宇寧）市場流傳已久的信托穩(wěn)定基金終于露出眉目。近日，經(jīng)緯紡機(jī)發(fā)布公告稱，中融信托本公司之子公司中融國際信托有限公司（以下簡稱“中融信托”）擬以現(xiàn)金15億元出資設(shè)立中國信托業(yè)保障基金有限責(zé)任公司（以下簡稱“新公司”），該公司為中國信托業(yè)協(xié)會擬聯(lián)合業(yè)內(nèi)各家信托公司根據(jù)自愿原則共同出資發(fā)起設(shè)立的公司，公司注冊資本擬為100億元，公司成立后中融信托持股比例將為15%。

　　所謂信托穩(wěn)定基金，指按照規(guī)定籌集形成，用于防范信托行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和處置單體信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的資金。而基金使用應(yīng)當(dāng)遵循化險(xiǎn)救急、有償使用原則，主要用于信托公司的機(jī)構(gòu)重組和短期流動性救助。

　　此前，市場流傳的征求意見稿顯示，信托穩(wěn)定基金將由“信托公司按凈資產(chǎn)余額的1%認(rèn)購，資金信托按新發(fā)行金額的1%認(rèn)購，財(cái)產(chǎn)信托按其收益的一定比例認(rèn)購”。

　　意見征求稿指出，資金信托認(rèn)購的基金中，屬購買市場標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的投資性資金信托的，其基金由信托公司認(rèn)購；屬融資性資金信托的，其基金由融資者認(rèn)購。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉意在加強(qiáng)引導(dǎo)信托公司減少融資類業(yè)務(wù)。