本報(bào)訊（記者車?yán)?通訊員王敏）樓市新政出臺(tái)已一個(gè)多月，各大城市的新房、二手房簽約量、成交量激增。昨日，記者走訪多家銀行獲悉：隨著年末到來，以及“還清房貸后再購(gòu)房，可按首套房貸款”新政，導(dǎo)致首套房提前還貸現(xiàn)象較同期有所增加。那么提前還貸劃不劃算？究竟需要注意什么？

　　享受公積金或商貸七折利率 提前還房貸未必劃算

　　昨日，記者采訪農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行營(yíng)業(yè)部個(gè)貸中心孔瑜，他提出，是否提前還貸可以遵循一個(gè)原則，就是用于提前還貸資金是否有更好的投資渠道，如果投資收益率高于貸款利率，則不建議提前還款。

　　如果選擇按揭買房，你將需要為此支付高額的利息，二三十年期間，你支付利息總額甚至可以再買一套房子，這是大部分人考慮提前還房貸的初衷，但是不是提前還了貸款就劃算了呢？

　　孔瑜介紹，以下情況，一般不太建議提前還貸：如果正享受著4.5%的首套房公積金基準(zhǔn)利率或七折商貸基準(zhǔn)利率（即6.55%*0.7=4.585%），那么不必急于還款。因?yàn)槟壳捌哒鄣?年期貸款利率低于5年期存款利率。即使是把這些錢存入銀行收益也要比提前還貸合適。如果提前還貸后再貸款購(gòu)房，就絕對(duì)不可能借到這么便宜的錢了。

　　同樣，如果提前還貸再重新貸款購(gòu)房是為了投資，目前來看也不一定劃算。以首付30萬元，貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達(dá)25.6萬元，加上3%的契稅等費(fèi)用，100萬元房子購(gòu)房總成本接近130萬元。

　　提前還貸或要求支付“違約金”貸款前5年還貸節(jié)省利息多

　　市民在選擇提前還款時(shí)，都會(huì)支付“罰息”或“違約金”，一般在合同中會(huì)有約定。

　　記者調(diào)查獲悉，江城大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費(fèi)，而國(guó)有銀行中，除了交行提前還款不收手續(xù)費(fèi)外，其余的工、農(nóng)、中、建行，都要根據(jù)合同中約定比例來交違約金。各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大，有的銀行需要收實(shí)際還款額1至3個(gè)月利息，有的銀行則需收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。

　　外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限差異收費(fèi)。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的手續(xù)費(fèi)，兩年后收費(fèi)降至1%，三年后則不收手續(xù)費(fèi)；匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費(fèi)，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費(fèi)，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費(fèi)。

　　孔瑜還介紹，如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少。

　　最后，孔瑜提醒廣大市民，在貸款初期（一般不超過5年）提前還款節(jié)省利息是最多的，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，如果到了還款后期，雖然利率不變，但是大部分利息已償還，提前還款的意義不大。

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　　選對(duì)房貸還款方式可省幾十萬

　　買房除了關(guān)注房源，房貸切勿小視。購(gòu)房者選對(duì)了還款方式，會(huì)省下不少錢。

　　目前房貸的還款方式主要是等額本息與等額本金兩種。等額本息是每月的還款額相同，在月供中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。而等額本金法是每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成逐月遞減式還款，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少，最后的還款總額會(huì)比等額本息少幾萬甚至幾十萬。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，等額本息還款方式，如果借款人已經(jīng)還款超過5年，利息已還了不少，這個(gè)時(shí)候提前還貸意義不大。在等額本金還款方式下，當(dāng)還款期超過三分之一時(shí)再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，提前還款也不劃算。

　　那么，如何還貸才劃算？有專家支招，首先要選擇適合自己的還貸方式，如等額本息法由于每月款額相同，適宜計(jì)劃家庭開支，尤其是年青人，隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。而等額本金貸款前期還款額較高，適合在前段還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

　　同時(shí)，還可利用各家銀行調(diào)整利息的周期來選擇。如國(guó)字號(hào)銀行一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會(huì)選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整。對(duì)于房貸者而言，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算；若在加息周期，則是越晚調(diào)整越劃算。（記者車?yán)颍?/p>