央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月18日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，“雙十一”大搶購(gòu)，搶衣服搶鞋早已不在話下，搶房子聽(tīng)上去似乎更顯得“高大上”。而瘋狂的“雙11”雖然已經(jīng)落下帷幕，但房地產(chǎn)行業(yè)試水電商的腳步卻才開(kāi)始。在推出“11元可籌1.1折房”首輪眾籌項(xiàng)目后，京東金融和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最近又轟轟烈烈地推出了新的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“11元籌首付，最高幫你省47.7萬(wàn)元”活動(dòng)，覆蓋北京、上海、杭州等全國(guó)9大城市。

　　如果眾籌成功，京東和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將替消費(fèi)者補(bǔ)足9棟房眾籌款項(xiàng)之外的首付款，再加上同期開(kāi)始的“5000元籌12大城市的折扣房資格”活動(dòng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聲稱總計(jì)將“讓利超過(guò)一億元”。

　　對(duì)房企而言，以眾籌為代表的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷已經(jīng)不是新概念。在今年9月份，龍頭房企萬(wàn)科，在蘇州就拿出一套房源在搜房網(wǎng)上做眾籌。廣州萬(wàn)科相關(guān)人士透露，萬(wàn)科在“雙11”期間，也已經(jīng)和平安集團(tuán)探討眾籌的問(wèn)題，不過(guò)還沒(méi)有完全落實(shí)。而在本月初，中海地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這兩大龍頭房企已經(jīng)分別以“買房寶”與“眾籌”的模式試水電商，并取得不菲的效果。

　　或許未來(lái)房地產(chǎn)試水電商會(huì)成為新的營(yíng)銷潮流，但眼下電商在售房中更多地是扮演廣告介質(zhì)的作用，要發(fā)揮真正意義上的購(gòu)房功能，還需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的道路。房企借助互聯(lián)網(wǎng)搞營(yíng)銷，但更應(yīng)該沉下心來(lái)，想想買房人到底需要什么，互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷并非房企的“救命稻草”，房屋熱銷、資金回籠、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)才是硬道理。

　　包括遠(yuǎn)洋、龍湖、萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)推出“房產(chǎn)眾籌”項(xiàng)目，盡管房地產(chǎn)眾籌還處于起步階段，卻風(fēng)頭正勁。資深房地產(chǎn)專家韓世同研究了房企眾籌項(xiàng)目的玩兒法后，他認(rèn)為這種所謂的“眾籌”，其實(shí)還是廣告促銷。不過(guò)，就造勢(shì)的效果而言，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)達(dá)到了目的。

　　韓世同：這種眾籌還是可以被理解為是一種促銷的手段和活動(dòng)，它會(huì)引起購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。如果要是能夠按他們預(yù)期的達(dá)到有這么多人數(shù)積極參與的話，對(duì)于促進(jìn)銷售是有一定幫助的，但是可能不一定有他們預(yù)期的那么理想。因?yàn)榭赡苡腥顺橹辛苏劭?，或者是抽中了首付，他不一定能挑選到合適戶型或并不是一個(gè)有效買家，這一部分人可能不一定能夠達(dá)成購(gòu)房。但是整個(gè)來(lái)講對(duì)于造勢(shì)和宣傳，會(huì)達(dá)到商家一定的目標(biāo)。

　　我們來(lái)具體看看京東和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的這場(chǎng)跨界合作?；顒?dòng)內(nèi)容被分為兩檔，一檔是11元籌9大城市房首付款，另一檔是5000元籌12大城市的折扣房資格。

　　按照規(guī)則，在“11元籌首付”中，京東用戶支持11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格，當(dāng)募集金額達(dá)到項(xiàng)目成功金額后，將從所有支持用戶中抽出一名用戶，獲得大家為他籌集的首付款。同時(shí)，其他支持用戶也將獲得京東商城全品類滿200元減20元的回報(bào)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、上海等地拿出9套房源參與這場(chǎng)活動(dòng)?？瓷先セ顒?dòng)力度相當(dāng)不小，遠(yuǎn)洋和京東方面一個(gè)說(shuō)做這個(gè)項(xiàng)目讓利超過(guò)一億元，一個(gè)索性說(shuō)會(huì)虧損。兩大企業(yè)跨界合作，到底會(huì)不會(huì)賠本賺吆喝？韓世同分析，顯然不會(huì)。

　　韓世同：如果拿出的是一個(gè)營(yíng)銷推廣，類似于廣告宣傳這一費(fèi)用來(lái)進(jìn)行活動(dòng)，就不存在賠不賠本的問(wèn)題，反正都要打廣告，反正它都要做宣傳。它拿一部分資金設(shè)計(jì)成這樣眾籌的活動(dòng)，實(shí)際上可能要比傳統(tǒng)的普通的廣告宣傳或者是推動(dòng)達(dá)到的目的和效果會(huì)更佳一些。在是變著法利用一些新的概念，比如眾籌和O2O等等這些手法。

　　“全國(guó)人民人人給我一塊錢，我就成億萬(wàn)富翁了”。這個(gè)很多人兒時(shí)的夢(mèng)想會(huì)在買房上成真嗎？如果房企玩兒的不是真的“眾籌”，打不了翻身仗，又意欲何為？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)玩眾籌，到底想要干什么？達(dá)到什么目的？

　　楊紅旭：主要還是進(jìn)行促銷，營(yíng)銷，新的推廣平臺(tái)和渠道。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商做的事主要有四件事，第一是購(gòu)地，第二是蓋房，第三是賣房，第四就是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)還做物業(yè)管理和社區(qū)增值服務(wù)，那么說(shuō)是網(wǎng)上、電商包括眾籌主要的目的就是為了促進(jìn)銷售，它是一種廣告手段，一種銷售的新手段，僅此而已。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺(jué)得目前來(lái)看的話，從互聯(lián)這個(gè)渠道，能給房地產(chǎn)企業(yè)的銷售帶來(lái)多大的增長(zhǎng)？

　　楊紅旭：這是一個(gè)新的推廣平臺(tái)和營(yíng)銷的通路，因?yàn)闋I(yíng)銷都是注意力經(jīng)濟(jì)，就是人們的注意力在哪里？他就要去那個(gè)地方去進(jìn)行推廣。近幾年隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展很多人的注意力都集中在網(wǎng)上了，人們平時(shí)很少看電視了，甚至很少看報(bào)紙了。注意力都在網(wǎng)上，網(wǎng)上就成為房地產(chǎn)推廣一個(gè)重要的平臺(tái)。所以，這其實(shí)是一個(gè)媒體發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)只不過(guò)跟其他的行業(yè)一樣。隨著這樣潮流把自己的推廣營(yíng)銷工作一個(gè)平臺(tái)和渠道然后進(jìn)一步聚焦到這上面去了，我認(rèn)為肯定是對(duì)行業(yè)的銷售是有幫助的。所以，這幾年，開(kāi)發(fā)商在平面媒體上的廣告量消失的很快，然后大部分的一些精力和廣告費(fèi)就投向了互聯(lián)網(wǎng)，這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)、社會(huì)潮流。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們?nèi)绻麖钠噥?lái)看的話，汽車過(guò)去也是需要平面的，那么在互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用更多也是廣告，但是目前我們看到近期的變化，很多互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)已經(jīng)在銷售上取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有沒(méi)有可能也會(huì)重復(fù)汽車這樣一條道路？

　　楊紅旭：我感覺(jué)商品分兩類，一類是普通商品，一類是大件商品。一般的像衣服這類的話電商物流非常發(fā)達(dá)，很多人基本上都是從網(wǎng)上去購(gòu)買、衣服、鞋子普通消費(fèi)品了，因?yàn)榛旧鲜强梢詮?fù)制的，產(chǎn)品是可以復(fù)制的，而且的話，是小宗產(chǎn)品。

　　但大宗產(chǎn)品的話，是人們?nèi)ゾW(wǎng)上購(gòu)物的時(shí)候，稍微謹(jǐn)慎一點(diǎn)。汽車屬于大件產(chǎn)品，而房地產(chǎn)比汽車還要大件，還要大宗品，然后房地產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)。所以，汽車網(wǎng)上銷售的業(yè)績(jī)和趨勢(shì)可能是介于普通消費(fèi)品。就像鞋子、衣服這類產(chǎn)品，跟不動(dòng)產(chǎn)要想取得一般的賣衣服這樣的電商的成績(jī)的話是不可能的，甚至也不能取得賣汽車這樣一個(gè)大宗可動(dòng)產(chǎn)品銷售。

　　所以，這是既跟潮流有關(guān)系，又跟不同行業(yè)不同商品的屬性有關(guān)系。房子這樣大宗的不動(dòng)產(chǎn)在網(wǎng)上銷售業(yè)績(jī)肯定不如汽車，更不如普通消費(fèi)品。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：所以汽車得感謝房地產(chǎn)，沒(méi)有房?jī)r(jià)比著汽車不會(huì)顯著那么便宜。那說(shuō)一下房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，您從目前檢測(cè)的庫(kù)存來(lái)看，您預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)什么樣的趨勢(shì)？

　　楊紅旭：我們看到庫(kù)存還是增長(zhǎng)的，尤其跟蹤全國(guó)35個(gè)城市的住房房庫(kù)存還在增長(zhǎng)的，但是庫(kù)存增長(zhǎng)勢(shì)頭在進(jìn)一步放緩。另外指標(biāo)就是去化周期，我們觀測(cè)的話，大概已經(jīng)在7月份見(jiàn)頂了。目前這幾個(gè)月，去化周期是有所回落的。所以，目前庫(kù)存是非常大，壓力比較大，但是可能已經(jīng)慢慢在度過(guò)最困難的時(shí)期。就是說(shuō)去化周期比庫(kù)存更靈敏，說(shuō)明的話，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始有點(diǎn)復(fù)蘇了，尤其大城市。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：去化周期加快的速度怎么感覺(jué)？

　　楊紅旭：去化周期的話，最高的時(shí)候我們是18個(gè)月，35個(gè)城市。7月份的時(shí)候18個(gè)月，然后目前在持續(xù)的回落，已經(jīng)占到了16個(gè)月左右了。這個(gè)指標(biāo)要一直回落到大概這個(gè)是12個(gè)月、13個(gè)月左右的時(shí)候，房?jī)r(jià)就會(huì)由跌轉(zhuǎn)漲。所以，我估計(jì)明年二季度可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈上行拐點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：說(shuō)一下關(guān)鍵因素，7月見(jiàn)頂出現(xiàn)去化周期這樣一個(gè)加速，它的核心原因是什么？

　　楊紅旭：核心原因主要是政策，我們地區(qū)救市很賣力，中央政府包括央行、銀監(jiān)會(huì)“930”、“央十條”，也是在扶持這個(gè)合理的住房信貸消費(fèi)，所以這樣的話政策暖風(fēng)頻吹，就成為使市場(chǎng)付出的核心的動(dòng)力。