前三季度，受經(jīng)濟(jì)景氣度回落及租金高位影響，中高端住宅租賃需求減弱

　　2014年前三季度，受經(jīng)濟(jì)景氣度回落以及租金高位影響，中高端住宅租賃需求有所減少。據(jù)合富置業(yè)最新發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前三季度，廣州住宅租賃市場(chǎng)交投下降，租金高位企穩(wěn)，第三季度略有微調(diào)，租賃成交量同比2013年同期減少了約兩成。而租金方面，2014年第三季度的租金較2013年第四季度僅小幅上漲了1.2%。

　　從高端租盤的分布來(lái)看，基本集中在天河區(qū)，尤以珠江新城的標(biāo)桿樓盤居多，租客則是以外籍人士及企業(yè)高管為主。回顧2011年~2013年，高端住宅樓盤租金與房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)，整體來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅略高于租金漲幅。而今年二手樓市行情持續(xù)走冷，房?jī)r(jià)上漲幅度收窄，高端租盤的租值亦受到?jīng)_擊。

　　據(jù)了解，目前廣州市租值較高的住宅小區(qū)主要集中于珠江新城，該板塊住宅租值約為76.53元/m2/月，客戶群仍以外籍人士及企業(yè)高管為主，占比約為八成左右。

　　滿堂紅交易數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，由于高端樓盤二手住宅買賣市場(chǎng)成交萎縮，成交價(jià)上升幅度有所下降，部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，二手住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)量迅速增大，從而造成租金漲幅明顯回落，甚至環(huán)比持平。今年1月~10月，凱旋新世界二手住宅買賣成交均價(jià)為52846元/m2，與2013年的50860元/m2相比，上漲3.9%，漲幅比前3年明顯收窄；而其租金均價(jià)為97.64元/m2/月，與2013年的97.85元/m2/月基本持平。

　　文/圖:記者王雯倩

　　高端租盤個(gè)案

　　珠江新城標(biāo)桿租盤

　　凱旋新世界五房月租近5萬(wàn)元 租客偏愛簽長(zhǎng)約

　　多位業(yè)內(nèi)行家表示，目前珠江新城內(nèi)租金最高的要數(shù)凱旋新世界。據(jù)合富置業(yè)領(lǐng)峰分行主管李浩介紹，年中時(shí)曾有一宗凱旋新世界四房，月租金達(dá)4萬(wàn)元，“不過(guò)，這并非凱旋新世界租金最貴物業(yè)，如目前凱旋新世界三期五房單位，月租金接近5萬(wàn)元?！?/p>

　　而該盤放租物業(yè)的業(yè)主當(dāng)初多為保值購(gòu)入物業(yè)，租客以外籍人士占大多數(shù)，此外還有企業(yè)高管、領(lǐng)事等，對(duì)物業(yè)的景觀和家電配置都有特別的要求。不過(guò)，租期也會(huì)比普通住宅的租期要長(zhǎng)，租約多為兩年期起。

　　頤德公館、天鑾廣場(chǎng)入市“搶客” 帶動(dòng)周邊租金上漲

　　隨著珠江新城前兩年開盤的豪宅物業(yè)轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，與凱旋新世界“搶客”的標(biāo)桿樓盤有所增多，當(dāng)中以頤德公館、天鑾廣場(chǎng)的表現(xiàn)較為活躍。合富置業(yè)金碧華府分行主管林景雁表示，頤德公館租客以公司領(lǐng)導(dǎo)等有住房補(bǔ)貼的人群為主，平層200平方米和復(fù)式300平方米左右的物業(yè)最受歡迎，200平方米的房子租金達(dá)2.4萬(wàn)元/月，復(fù)式300平方米月租為3.5萬(wàn)元。

　　而天鑾廣場(chǎng)最受租客歡迎的是230平方米和260平方米兩種戶型，租金在3萬(wàn)~3.3萬(wàn)元/月左右，是公司CEO層級(jí)較為喜歡的選擇。據(jù)林景雁介紹，該板塊周邊物業(yè)租價(jià)比年初約上漲一成。

　　濱江東標(biāo)桿租盤

　　金海灣花園望江四房單位租金4.8萬(wàn)元/月

　　據(jù)滿堂紅交易數(shù)據(jù)顯示，2014年1月~10月中濱江東板塊住宅租賃個(gè)案租金總額最高的是金海灣花園小區(qū)物業(yè)，租金總額為48000元/月，租金單價(jià)約為164.11元/m2/月。滿堂紅濱江東分店店長(zhǎng)許國(guó)強(qiáng)介紹，這套月租近5萬(wàn)元的豪宅業(yè)主是香港人，購(gòu)買用作投資，全新裝修出租，帶全屋高檔家私家電，292平方米，四房?jī)蓮d望江。業(yè)主于今年4月剛完成裝修即找中介放租，放租價(jià)為48000元/月，由于該價(jià)格高于市場(chǎng)平均價(jià)，放租1個(gè)多月基本無(wú)人問(wèn)津。到6月中旬，有一剛從外國(guó)留學(xué)歸來(lái)的客戶到中介門店尋租，在看了幾套房子后表示對(duì)該單位有興趣，第二天客戶偕同其妻子再次看房，夫妻雙方最終確定租下該單位，并于幾天后正式與業(yè)主簽約，租期為1年，租金為48000元/月，目前僅為租客夫妻倆居住。

　　天河北標(biāo)桿租盤

　　匯景新城洋房月租4萬(wàn)元 別墅更高達(dá)10萬(wàn)元/月

　　在傳統(tǒng)豪宅區(qū)天河北，縱然風(fēng)頭已被珠江新城搶去，但由于其交通、商業(yè)配套完善便捷，仍是不少外籍商務(wù)人士的租房“備胎”。如緊鄰太古匯的天河新作，其租金均價(jià)約102元/m2/月。據(jù)合富置業(yè)天河新作分行主管林樸欽介紹，天河新作的業(yè)主對(duì)租客有一定要求，因此租客群體以外籍人士居多，主要是日本和韓國(guó)人士。現(xiàn)時(shí)放租房源和上半年差不多，其中，以135平方米的南北向三房最熱租，租金約1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/月。

　　另外，天河區(qū)大型豪宅樓盤匯景新城，則備受國(guó)內(nèi)企業(yè)老總青睞。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月~10月，經(jīng)其促成的住宅租賃交易中，租金總額最高的在匯景新城。中原地產(chǎn)匯景新城分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理簡(jiǎn)小強(qiáng)介紹，早前曾促成一宗4萬(wàn)元/月的匯景新城住宅物業(yè)，為最后一期組團(tuán)龍熹山，是兩梯一戶的350平方米大平層單位，租戶為私企老總，“該租客名下已有房產(chǎn)，但還想在匯景新城購(gòu)房，可一直沒(méi)找到合適的單位，最后考慮到子女讀書問(wèn)題，只好折中先租房過(guò)渡?！?/p>

　　簡(jiǎn)小強(qiáng)表示，在匯景新城中，租金最貴的物業(yè)當(dāng)屬豪宅，月租基本在10萬(wàn)元，但此類物業(yè)放租很少，租客更少，通常是一些注重居住安全及私密性的領(lǐng)館人員及企業(yè)老總。洋房的租金則以龍熹山組團(tuán)最高，上述案例中的4萬(wàn)元/月只是平均值，“有些復(fù)式單位的租金在5萬(wàn)元/月，總體來(lái)看，匯景新城的外籍客戶占40%，本地和外地企業(yè)老總各占30%。”

　　未來(lái)兩年商寓“井噴”

　　中高端住宅何去何從？

　　現(xiàn)時(shí)市區(qū)也有許多面向中高端消費(fèi)群的服務(wù)式公寓或酒店式公寓，而根據(jù)近兩年商業(yè)公寓的供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)兩三年將有大批公寓產(chǎn)品沖擊住宅租賃市場(chǎng)。如從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，服務(wù)式公寓或酒店式公寓對(duì)中高端住宅的租賃行情有多少影響？

　　滿堂紅專業(yè)人士表示，僅從租賃方面來(lái)看，商業(yè)公寓優(yōu)勢(shì)主要在于帶有較高素質(zhì)的生活、商務(wù)服務(wù)方面，能為租客提供更便捷的生活；而劣勢(shì)則是景觀不足，多數(shù)公寓均為單體樓，幾乎不帶有綠化景觀，戶型設(shè)計(jì)上多為不帶陽(yáng)臺(tái)，相對(duì)于住宅而言，略顯壓抑。中高端住宅多為花園小區(qū)洋房，有較好的綠化環(huán)境及景觀，生活方式更貼近于家庭生活，能為租客提供家庭的感覺(jué)，租金單價(jià)相對(duì)于服務(wù)式公寓低；劣勢(shì)在于服務(wù)項(xiàng)目較少。

　　合富置業(yè)名門分行主管盧煉煉表示，按珠江新城板塊的情況來(lái)說(shuō)，服務(wù)式公寓或酒店式公寓放量對(duì)中高端住宅的租賃行情影響不大。珠江新城的土地已經(jīng)基本建設(shè)完成，不會(huì)出現(xiàn)新貨源大量沖擊市場(chǎng)的情況。另外，該板塊樓盤特色鮮明，其特色能對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分，鎖定特定屬性的客戶群體。有住家需求的客戶會(huì)選擇小區(qū)舒適配套齊全的中高端住宅，而需要租住公寓的客戶則青睞公司附近的服務(wù)式公寓，例如富力盈豐、愛丁堡等公寓，租戶大多在旁邊的寫字樓上班。“還有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，放盤價(jià)略低的物業(yè)未必更容易出租，租客們更看中的是周邊配套、交通條件等，并因應(yīng)自身需要選擇最適合的物業(yè)?！?/p>

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在上市的公寓都是集中在郊區(qū)，包括蘿崗、番禺等，未來(lái)只會(huì)對(duì)郊區(qū)住宅市場(chǎng)有沖擊，但郊區(qū)是以中低租價(jià)住宅為主，客戶群不同，對(duì)于中高端住宅租賃市場(chǎng)影響有限。