廣州住宅租金市場(chǎng)保持平穩(wěn)活躍，整體租金相對(duì)第二季度有所上漲

　　2014年第三季度，廣州市住宅租金市場(chǎng)保持平穩(wěn)活躍，整體租金相對(duì)第二季度有所上漲。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告顯示，第三季度全市租金為40.52元/m2/月，環(huán)比上漲5.41%，中心區(qū)域租金為42.18元/m2/月，環(huán)比上浮4.79%，外圍區(qū)域?yàn)?7.29元/m2/月，環(huán)比上漲1.08%。但在第三季度尾聲，租金已有沖高回落的趨勢(shì)。據(jù)悉，7月的租賃市場(chǎng)受學(xué)生畢業(yè)季租房余熱的影響，租金處于慣性上漲態(tài)勢(shì)；到了8月，租賃市場(chǎng)的量?jī)r(jià)上漲得到暫時(shí)平抑；而9月市場(chǎng)新增需求趨于萎縮，加上當(dāng)月市面盤源較為充裕，因此大多數(shù)區(qū)域的租金水平出現(xiàn)了小幅回落。記者 王雯倩

　　各區(qū)租賃行情分析

　　荔灣區(qū) 從各區(qū)的具體表現(xiàn)來(lái)看，荔灣區(qū)第三季度電梯樓租金為46元/m2/月，環(huán)比上漲6.93%；樓梯樓租金為34.90元/m2/月，環(huán)比上漲4.70%。據(jù)中原地產(chǎn)反映，中山八路一帶的鞋城和服裝批發(fā)交易比較活躍，租金第三季度平穩(wěn)有升；荔港南灣的華僑小學(xué)撤銷了寄宿班，眾多家長(zhǎng)需要在附近租房，使得周門板塊的租金上漲；珠島花園由于附近地鐵的開(kāi)通，也吸引了一部分“淘寶店主”，以往租金較為便宜的大坦沙島租金也在第三季度有所上漲。

　　越秀區(qū) 住宅租金一向比較穩(wěn)定，第三季度為65.50元/m2/月，環(huán)比上漲3.50%。豪宅林立的東風(fēng)東、淘金板塊，由于換租人數(shù)的增多，9月電梯樓租金出現(xiàn)了回落，但整體仍是穩(wěn)中有漲。樓梯樓方面，第三季度為44.79元/m2/月，第三季度末東湖板塊、五羊新城板塊及東風(fēng)東板塊的租金均有小幅的下探，租金水平環(huán)比基本持平。

　　海珠區(qū) 第三季度電梯樓住宅環(huán)比上漲4.49%至48.42元/m2/月，樓梯樓住宅環(huán)比上漲5.20%至36.38元/m2/月。7、8月，由于畢業(yè)季及考研原因，中山大學(xué)周邊的新港西、赤崗—客村及江南西等單間及一室小戶型十分搶手，導(dǎo)致7月租金環(huán)比急升11.38%，9月租金才有所下調(diào)。值得注意的是，第三季度工業(yè)大道板塊的光大花園和富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的兩、三房，無(wú)論租金水平或租賃宗數(shù)均有較大程度的上升。

　　天河區(qū) 電梯樓的租金為52.24元/m2/月，環(huán)比上漲了3.51%，樓梯樓租金為41.28元/m2/月，環(huán)比上漲了4%。五山板塊、車陂—東圃板塊、體育中心板塊及天河北等板塊是全市最熱門的租賃板塊，租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍。9月份，由于林和村大量回遷房入市，這些出租屋租金較周邊同素質(zhì)物業(yè)低約5%～10%，且為全新未入住的物業(yè)，因此對(duì)體育中心、天河北一帶的租賃市場(chǎng)造成了較大的沖擊。

　　白云區(qū) 電梯樓住宅租金為35.35元/m2/月，環(huán)比微跌0.45%，樓梯樓住宅為25.87元/m2/月，環(huán)比基本持平。機(jī)場(chǎng)路板塊、新市板塊是白云區(qū)租賃最活躍的板塊，該片區(qū)集中了大批韓國(guó)租客及航空工作人員，其中，時(shí)代花園、中意花園及匯僑新城等樓盤放租消化速度非?？?；桂花崗—三元里板塊因?yàn)閰R集大量皮具專業(yè)市場(chǎng)的人士，租金保持平穩(wěn)，而新市-黃石一帶租金則暫時(shí)有所回落。

　　黃埔區(qū) 自BRT開(kāi)通后，區(qū)府板塊聚集，越來(lái)越多天河白領(lǐng)。第三季度黃埔區(qū)電梯樓住宅租金下探1.78%至30.64元/m2/月，但樓梯樓住宅租金則上漲11.71%至24元/m2/月。黃埔區(qū)租賃市場(chǎng)主要集中在區(qū)府板塊，而大沙地東、大沙地西一帶為地鐵物業(yè)，租金本來(lái)就較高，出租面積又大多集中在25～35平方米，因?yàn)樵斐勺饨鸾Y(jié)構(gòu)性上漲幅度較大。

　　后市預(yù)測(cè)：租賃需求萎縮 租金穩(wěn)中趨弱

　　總體來(lái)說(shuō)，租金在第三季度內(nèi)沖高回落，成交宗數(shù)逐月遞減。租金整體雖相對(duì)第二季度略有上浮，但成交宗數(shù)受周期性租賃高峰退去的影響，環(huán)比第二季度減少約8%。市場(chǎng)步入第四季度后，也進(jìn)入了傳統(tǒng)的租賃淡季，市場(chǎng)新增需求將再次放緩，租金走勢(shì)也將穩(wěn)中趨弱。

　　越秀租金直追天河 全市第二高

　　投資回報(bào)率仍難趕上理財(cái)產(chǎn)品

　　本報(bào)訊 （文/表：記者陳白帆）越秀學(xué)位房夠搶手眾所周知，但越秀小公寓和住宅租金投資回報(bào)率如何？也許不是太多人了解。記者咨詢了多家中介發(fā)現(xiàn)，越秀公寓和住宅果然也十分好租，而且地處旺地，小戶型租金更讓人驚嘆，一套40平方米的小戶型可租3000元/月。據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)，盡管越秀租金水平僅次于天河，目前越秀居住型公寓和住宅投資回報(bào)率約2.8%~5%，回報(bào)率高的項(xiàng)目主要集中在淘金-建設(shè)板塊。小公寓回報(bào)率高，大戶型住宅回報(bào)率不及3%，回報(bào)率仍難趕上理財(cái)產(chǎn)品的水平。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，對(duì)比其他區(qū)域，越秀既有環(huán)市東、東風(fēng)東傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，亦有北京路、中華廣場(chǎng)等傳統(tǒng)商圈以及眾多批發(fā)市場(chǎng)，除了白領(lǐng)、工薪族外，在商圈以及批發(fā)市場(chǎng)做生意以及打工的人士，都是越秀租房市場(chǎng)的成交主力。而名校周邊家長(zhǎng)一族租房現(xiàn)象也比其他區(qū)域要明顯。

　　滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)今年1~9月租金走勢(shì)主要圍繞55元/m2/月上下浮動(dòng)，與去年同期相比則呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，越秀區(qū)2013年1~9月租金單價(jià)基本上維持在51元/m2/月水平。越秀區(qū)租金均價(jià)一直僅次于天河區(qū)，依然維持在全市第二高。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1~9月，越秀區(qū)租賃價(jià)格總體呈波動(dòng)趨勢(shì)，如今年2月該區(qū)租賃價(jià)格約50元/m2/月，同比去年下降約3.84%，而6月則升幅較高，租價(jià)約60元/m2/月，比去年同期上升約15.38%，8月則較為穩(wěn)定，租賃價(jià)格與去年同期一致。

　　市場(chǎng)不好 “改售為租”增加

　　據(jù)中原地產(chǎn)各分行資深經(jīng)理透露，東風(fēng)東板塊的水蔭路及先烈路區(qū)域，買家觀望情緒較濃，業(yè)主多數(shù)“改售為租”。據(jù)中原地產(chǎn)小北路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陸東炎介紹，由于小北路板塊內(nèi)有小北路小學(xué)、市二中，學(xué)位房需求大，買家的價(jià)格接受程度較高，因此該板塊買賣或租賃市場(chǎng)都十分活躍，即使在房?jī)r(jià)上漲乏力的大環(huán)境下，該板塊“改售為租”的情況并未增加。而北京路商圈業(yè)主寧愿降價(jià)出售單位，轉(zhuǎn)租情況也不算明顯。該板塊以在北京路等周邊商圈工作的租客群體為主，這類租客多選擇租賃一房或兩房，租金均價(jià)約在2500~3800元/月。而東風(fēng)東板塊“轉(zhuǎn)售為租”的業(yè)主有所增多，該板塊的租客群有相當(dāng)一部分是“公司客”，這類租客通常傾向于租賃樓梯兩房或三房，租金均價(jià)約在4500~5000元/月。另外，有一部分為方便孩子上學(xué)而在該板塊租房的多選擇租賃兩房或三房。在該板塊租金相對(duì)較高的有君匯世家、東山一品等。君匯世家目前兩房租金約7800~8000元/月，三房更達(dá)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/月，仍受到不少客戶的追捧。

　　投資回報(bào)率 公寓好過(guò)住宅

　　滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠表示，今年前9個(gè)月，越秀區(qū)“改售為租”有明顯增加，主要是因?yàn)榻衲昵?個(gè)月二手住宅買賣市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)“平淡”，成交量減少，成交均價(jià)滯漲，從而促使部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)。滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)投資回報(bào)率較高的項(xiàng)目主要集中于淘金—建設(shè)板塊，如三木國(guó)際公寓回報(bào)率約5.2%，時(shí)代YOU公寓回報(bào)率約4.3%，而純住宅基本維持在2.8%以下。

　　中原地產(chǎn)鐘志明表示，東風(fēng)東板塊有不少“租得起價(jià)”的樓盤，但租金回報(bào)率總體較低。以租金回報(bào)率相對(duì)較高的嘉誠(chéng)國(guó)際公寓為例，一套37平方米的單間，總價(jià)約108.5萬(wàn)元，月租金約3000元，回報(bào)率約3.3%。而君匯世家雖然租金是該板塊中相對(duì)較高的，由于其總價(jià)也高，因此回報(bào)率也約在2%~3%之間。

　　合富置業(yè)德政分行主管陳美英表示，農(nóng)講所、中山四路一帶，很多業(yè)主寧愿把售價(jià)降低，都不會(huì)改售為租。目前東鳴軒的租金回報(bào)率約6%，而雍雅園租金回報(bào)率約4%~5%。