11月10日，廣州市開(kāi)拍天河區(qū)的9宗地塊，除一宗地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍外，其余8宗地塊均成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)達(dá)156.87億元。出人意料之外的是，此次土地拍賣(mài)過(guò)程再度上演“過(guò)江龍”強(qiáng)壓“地頭蛇”的好戲：最終地塊得主除了龍湖地產(chǎn)來(lái)自重慶，其余幾家如華潤(rùn)、金地、平安不動(dòng)產(chǎn)均屬深圳。有研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，此次土地出讓仍算“溫和”，整體溢價(jià)率17.2%，屬于理性競(jìng)價(jià)。同時(shí)，外地房企參與競(jìng)拍，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)廣州樓市看好，認(rèn)同廣州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值，對(duì)后市回暖有信心。

　　800億年度目標(biāo)不難完成

　　11月10日的這場(chǎng)土地拍賣(mài)，是今年廣州土地市場(chǎng)難得的一次盛宴。當(dāng)日推出的9宗土地共吸引21家房企報(bào)名參加競(jìng)拍，其中有龍湖、珠江、越秀、金地、華潤(rùn)、保利等多家房企大鱷。這9宗土地面積共66.3萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)到135.3億元。9宗地中除了其中一塊因無(wú)人報(bào)名而流拍外，其他8宗土地總拍出156.87億元。值得關(guān)注的是，盡管拍地當(dāng)日企業(yè)競(jìng)價(jià)并不激烈，但也僅有東圃立交地塊底價(jià)成交，其余達(dá)成交易的7宗土地的得主都是競(jìng)拍產(chǎn)生，這在今年冷清的土地市場(chǎng)上也算是難得的熱鬧。而156.87億元的總成交價(jià)較135.3億元的起拍總價(jià)溢價(jià)也達(dá)到17.2%。

　　盡管今年房地產(chǎn)行情不佳，但是憑借著多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目地塊的推出，今年廣州的賣(mài)地情況仍然非常不錯(cuò)。在11月10日的土地出讓中，重頭戲就是7宗牛奶廠宅地。相關(guān)資料顯示，華美牛奶廠位于天河區(qū)東部，珠吉路以西，緊鄰?qiáng)W體中心、世界大觀、廣州科學(xué)城。作為廣州三舊改造項(xiàng)目，華美牛奶廠的最新規(guī)劃已于2014年6月獲得市規(guī)委會(huì)通過(guò)。據(jù)規(guī)劃，該地塊將改造為低密度住宅區(qū)，未來(lái)可新增70萬(wàn)平方米的商品住宅，將容納2.36萬(wàn)人口。

　　按照今年廣州市政府的計(jì)劃，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的收入目標(biāo)是800億元。而截至今年10月，廣州市通過(guò)土地招拍掛等方式成交的土地金額為592.6億元。再加上11月10日拍出的158.87億元，今年廣州賣(mài)地總額已經(jīng)達(dá)到753.1億元。在接下來(lái)的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，廣州計(jì)劃出讓的土地還包括有廣東金融城等多宗優(yōu)質(zhì)地塊?？梢哉f(shuō)，要完成800億元的年度目標(biāo)已經(jīng)毫無(wú)困難。

　　外地房企看好廣州市場(chǎng)

　　作為第四季度最大的一波土地出讓?zhuān)?1月10日的土地出讓現(xiàn)場(chǎng)盡管競(jìng)拍的氣氛熱鬧，但卻基本都是外來(lái)的企業(yè)在“撐場(chǎng)”，廣州的本土房企卻集體“沉寂”。

　　在達(dá)成交易的8宗土地當(dāng)中，除了受冷落的東圃立交地塊被廣電集團(tuán)以底價(jià)44.57億元成交外，其他的7宗土地都落入了外來(lái)企業(yè)的手中。而這7塊地則都是此次拍地的重頭戲華美牛奶廠地塊。其中來(lái)自深圳的企業(yè)華潤(rùn)置地經(jīng)過(guò)30輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以20.8億元的總價(jià)取得了牛奶廠AT1003040、AT1003041兩地塊的使用權(quán)，此外該企業(yè)還經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍以9.4億元的總價(jià)取得了牛奶廠AT1008046地塊的土地使用權(quán)。同樣是深圳企業(yè)的金地集團(tuán)、平安不動(dòng)產(chǎn)也分別通過(guò)競(jìng)價(jià)拿下了三塊牛奶廠地塊。而來(lái)自重慶的房企龍湖地產(chǎn)也首次在廣州拿地，以15.6億元取得了天河區(qū)黃云路華美牛奶廠AT1004026、AT1004004地塊，并且還以22.2億元取得了天河區(qū)黃云路華美牛奶廠AT1003039地塊。

　　與外來(lái)的“過(guò)江龍”相比，本地的房企在這一波土地出讓當(dāng)中卻極為“冷靜”。有報(bào)名的企業(yè)當(dāng)中，保利、珠江實(shí)業(yè)、合景都在其中，但卻并未表現(xiàn)出大的熱情。與龍湖、華潤(rùn)、金地這些外來(lái)企業(yè)相比，本地企業(yè)的表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為是“更了解本地市場(chǎng)”。

　　“本地企業(yè)這么冷靜是因?yàn)樗麄儗?duì)于廣州現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)要更深入?！睆V州市同創(chuàng)卓越投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，現(xiàn)在廣州很多政策都沒(méi)有清晰，“限購(gòu)沒(méi)有取消，房企的庫(kù)存壓力也比較大，本地企業(yè)主要的任務(wù)還是清庫(kù)存，拿地相對(duì)冷靜?！倍鈦?lái)的房企之所以能“過(guò)江龍壓倒地頭蛇”更多是因?yàn)榧庇谶M(jìn)入廣州市場(chǎng)。像龍湖地產(chǎn)今年2月份參與了廣州荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊競(jìng)拍，但以失敗告終，此次卷土重來(lái)終于如愿首次拿下廣州地塊。“廣州的地價(jià)在一線城市里還是最低的。”

　　未來(lái)住宅售價(jià)或?qū)⑦_(dá)三萬(wàn)

　　作為此次推地的重頭戲，華美牛奶廠地塊的出讓價(jià)格是關(guān)注的焦點(diǎn)。按照中原地產(chǎn)最新分析報(bào)告，牛奶廠住宅用地的出讓價(jià)格的合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)該在12000元/平方米－15000元/平方米之間。而事實(shí)上的成交單價(jià)最低的是華潤(rùn)拿下的牛奶廠AT1008046地塊，樓面地價(jià)是11604元/平方米，而最高的是龍湖地產(chǎn)拿下的牛奶廠AT1003039地塊，樓面地價(jià)是16865元/平方米?？傮w上而言，此次土地出讓的價(jià)格仍在合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

　　“此次的出讓從價(jià)格都在預(yù)期之內(nèi)，均價(jià)11000元/平方米－16000元/平方米的樓面地價(jià)與地塊的價(jià)值也是相符的。”合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，牛奶廠這幾塊宅地與廣鋼新城的土地相比，仍然是理性的，并沒(méi)有超出市場(chǎng)的預(yù)期?！鞍凑者@個(gè)拿地價(jià)格，未來(lái)這些樓盤(pán)的售價(jià)會(huì)在28000元/平方米－30000元/平方米?！倍凑战荒陙?lái)土地價(jià)格與樓盤(pán)建成售價(jià)的比例，土地的樓面地價(jià)已經(jīng)占到了4成到5成左右，那么這幾塊宅地未來(lái)建成的住宅均價(jià)也將達(dá)到三萬(wàn)元左右。

　　記者了解到，現(xiàn)時(shí)在牛奶廠宅地周邊在售的一手樓盤(pán)的價(jià)格最高的是富力天禧花園?，F(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目清尾貨，135平方米的大三房以及96平方米的小三房，折后的帶精裝均價(jià)在25000元－28000元/平方米。而價(jià)格最低的是天健上城，目前的均價(jià)在20000元/平方米－22000元/平方米。照此相比，未來(lái)這幾塊宅地建成的新樓盤(pán)在價(jià)格將把這一區(qū)域的房?jī)r(jià)推升至30000元/平方米水平。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　外地房企青睞

　　廣州為哪般？

　　城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)是主導(dǎo)未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主線。在城鎮(zhèn)化思路主導(dǎo)下，三四線城市為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的藍(lán)?？臻g。而在部分業(yè)界人士看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)主要的戰(zhàn)場(chǎng)仍然是中心城市，長(zhǎng)三角、珠三角中心城市為核心的城市群發(fā)展，進(jìn)一步同城化趨勢(shì)，都帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的進(jìn)一步提升。這意味著，不僅對(duì)企業(yè)而言，一線城市、中心城市的布局意味著機(jī)遇和業(yè)績(jī)的保證，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，看好和穩(wěn)守一線城市，持有當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)物業(yè)，同樣是資產(chǎn)增值的最佳選擇。

　　從11月初的這次廣州土地拍賣(mài)結(jié)果看，外地房企積極布局廣州，不惜斥重金拿地，也反映了業(yè)界對(duì)一線城市價(jià)值的普遍認(rèn)可。此次首次布局華南一線城市的龍湖地產(chǎn)，以37.8億人民幣競(jìng)得天河中心區(qū)兩幅土地。龍湖近年來(lái)不斷深化“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略。以應(yīng)對(duì)當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，并將今年“擴(kuò)合作、控成本、去存貨”的運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵詞落地。其今年下半年以來(lái)在多個(gè)城市繼續(xù)推出新產(chǎn)品或新業(yè)態(tài)，將進(jìn)一步豐富產(chǎn)品線。相信憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和多元化的業(yè)態(tài)，有助于獲得持續(xù)穩(wěn)健的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　近年來(lái)，龍湖地產(chǎn)一直謀劃進(jìn)軍廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)。早在2010年，龍湖地產(chǎn)曾參與廣東陽(yáng)江的土地競(jìng)拍；2013年12月龍湖取得順德一舊城改造地塊，宣告落子佛山。該項(xiàng)目命名龍湖春江名城，集住宅、商業(yè)、餐飲及文體教育的城市綜合體，住宅部分由18棟樓組成，合計(jì)2539套洋房，預(yù)計(jì)今年底入市。而在今年2月份，龍湖地產(chǎn)還參與了廣州荔灣區(qū)芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊競(jìng)拍，但兩次競(jìng)拍均以失敗告終。

　　由于廣州近年中心城區(qū)供應(yīng)極少，較低容積率的地塊更為稀缺。而龍湖地產(chǎn)此次準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)窗口期，本次競(jìng)得的兩幅地塊，龍湖方面認(rèn)為“價(jià)格合理”。龍湖在廣州的首個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃將以面向中高端剛需客戶(hù)的高層住宅為主，并有少量低密度改善型產(chǎn)品。龍湖方面表示，廣州作為珠三角中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖戰(zhàn)略目標(biāo)城市之一。在龍湖看來(lái)，繼廈門(mén)、泉州及佛山之后，在華南布局城市增至4個(gè)，全國(guó)化布局增加至24個(gè)城市，將使龍湖的全國(guó)化部署更趨均衡。

　　從龍湖全國(guó)布局平衡戰(zhàn)略的角度考慮，眾多房企青睞廣州市場(chǎng)，也就不足為奇了。廣州樓市歷來(lái)以溫和理性著稱(chēng)，在經(jīng)歷近兩年的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)后，今年盡管有調(diào)整壓力，但整體仍呈現(xiàn)穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。對(duì)比北京、上海、深圳，廣州的樓市多年來(lái)一直顯得溫和穩(wěn)健。在政府“穩(wěn)市”姿態(tài)的引導(dǎo)下，加之今年上半年開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)力度的刺激下，目前廣州樓市交易量走向回暖，房?jī)r(jià)也開(kāi)始走穩(wěn)。從投資角度看，市場(chǎng)正進(jìn)入探底穩(wěn)步回升的階段。

　　支撐市場(chǎng)看好廣州樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)的決定性因素，則是廣州作為一線城市的巨大可持續(xù)發(fā)展空間。根據(jù)數(shù)據(jù)，目前廣州的城鎮(zhèn)化水平是83%，而住房的的城鎮(zhèn)化只有66%，在800萬(wàn)的常住人口里，自住率應(yīng)該超過(guò)九成，而700萬(wàn)的流動(dòng)人口里仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，廣州的常住人口將達(dá)到1800萬(wàn)，每年要增加1300萬(wàn)平方米的住房面積，現(xiàn)在每年的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。北上廣深的房?jī)r(jià)之所以比省鎮(zhèn)城市高，正因?yàn)榱鲃?dòng)人口太多，流動(dòng)人口帶來(lái)的就是財(cái)富。從人口的流動(dòng)趨勢(shì)看，一線城市的居住剛性需求都是不斷增長(zhǎng)的，并且是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在這些一線大都會(huì)區(qū)，城市化水平不斷提升的過(guò)程，也就是人的城鎮(zhèn)化、居住物業(yè)價(jià)值不斷提升的過(guò)程。

　　另一方面，從土地來(lái)說(shuō)，到2011年廣州的土地利用強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到了22.8%，按照國(guó)際的生態(tài)宜居警戒線的30%，也就是說(shuō)，廣州7400平方公里的土地只能夠用來(lái)開(kāi)發(fā)的是2200平方公里左右，現(xiàn)在已經(jīng)是1600平方公里，而廣州的建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率非常低，每平方公里是800個(gè)億，不到香港5690億的七分之一，不到新加坡3900億的五分之一，集中在商業(yè)用地，有494平方公里是商建用地，農(nóng)村的用地產(chǎn)出僅僅是國(guó)有土地的十分之一。在新型城市化的思路下，廣州的城市化水平從量到質(zhì)的提升過(guò)程中，仍有相當(dāng)大的潛力可挖，也意味著，仍有一個(gè)巨大的金礦，等待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者去開(kāi)采。

　　正是基于以上種種，眾多房企樂(lè)于追捧一線城市，而這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金期不會(huì)在十年內(nèi)結(jié)束，而將延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　李廣軍