■樓市動態(tài)

　　自“9·30”信貸新政出臺后，10月份國內(nèi)多地樓市成交活躍，尤其是一二線城市的成交量環(huán)比上升幅度最為明顯。由于市場釋放的利好信號越來越多，樓市成交回暖，導(dǎo)致開發(fā)商對市場預(yù)期走高，對新盤新品定價(jià)明顯走高，造成近期東莞有不少樓盤盡管認(rèn)籌量較大，但開盤當(dāng)天解籌率較低。對此，東莞中原研究部認(rèn)為，盡管樓市成交回暖勢頭較明顯，客戶入市信心增強(qiáng)，但定價(jià)依然是關(guān)鍵。由于接近年底，客戶抄底入市的心理愈加強(qiáng)烈，開發(fā)商只有合理定價(jià)才能更好地引導(dǎo)客戶入市。

　　房價(jià)再次跌入“8字頭”，環(huán)比下滑7%

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，本周住宅成交面積11.72萬平方米，環(huán)比下降33.14%，同比下降22.55%；成交套數(shù)1090套，環(huán)比下降33.78%，同比下降24.04%；成交金額10.2億元；成交均價(jià)為8704元/平方米，環(huán)比下降7.88%，同比下降3.85%。

　　本周住宅成交房價(jià)8704元/平方米，環(huán)比下降7.88%。對此，合富輝煌東莞市場研究部內(nèi)部工作人員表示，本周中低價(jià)位住宅簽約量較大，拉低全市均價(jià)。如在本周全市住宅簽約金額排名前十項(xiàng)目中，均價(jià)低于8500元/平方米的項(xiàng)目占4席，其中王洲灣1號簽約均價(jià)5736元/平方米。他認(rèn)為，本周有多個(gè)新盤上市，其中包括鼎峰源著、嘉華星際灣等豪宅項(xiàng)目，而鼎峰源著更是開盤售磬，兩小時(shí)勁銷203套，銷售總額約4億元。但因簽約數(shù)據(jù)具有一定的滯后性，也就是說上周開盤的產(chǎn)品將在未來一兩周簽約，故不排除未來一兩周內(nèi)全市住宅價(jià)格將再次有上漲的可能。

　　瑞峰置業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，量價(jià)齊跌基于以下四個(gè)方面的因素。首先，近期開盤及加推的項(xiàng)目進(jìn)入網(wǎng)簽尾聲，結(jié)束了前幾周出現(xiàn)因個(gè)盤及成交結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致的大漲，成交量價(jià)步入平穩(wěn)運(yùn)行的軌道；其次，購房需求經(jīng)過金九銀十的集中釋放，樓市進(jìn)入新一輪的蓄客周期，簽約量回落實(shí)屬正?，F(xiàn)象；三是受簽約數(shù)據(jù)滯后影響，上周雖然有星際灣、鼎峰源著、匯景城市山谷、尚品居、萬科中心等項(xiàng)目的開盤，但其成交情況估計(jì)未來幾周才會陸續(xù)體現(xiàn)；四是城區(qū)大戶型產(chǎn)品受寵，上周富通圣堤雅、天驕御峰、佳兆業(yè)帝景中央、東城萬達(dá)廣場、天驕峰景等套均成交面積在130平方米以上的產(chǎn)品收金不俗，皆進(jìn)入個(gè)盤成交金額前20名。

　　“以價(jià)換量”持續(xù)彌漫 住宅房價(jià)下探壓力大

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本周住宅成交1090套，成交面積11.72萬平方米。從各鎮(zhèn)街成交情況來看，本周共有31個(gè)鎮(zhèn)街有成交紀(jì)錄，其中成交套數(shù)在40套以上的區(qū)域有9個(gè)，包括南城、鳳崗、莞城等，成交套數(shù)在20至40套的有東城、橋頭、虎門等10個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交套數(shù)在10套以下的有黃江、橫瀝、高埗等5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。其中排在前列的鎮(zhèn)街有南城155套、鳳崗107套、莞城95套等。

　　從各鎮(zhèn)街住宅成交均價(jià)來看，成交均價(jià)在1萬元/平方米以上的有松山湖、東城、鳳崗等6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在8000元—1萬元/平方米的有萬江、南城、莞城等5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在6000元—8000元/平方米的有東坑、清溪、沙田等13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在6000元/平方米以下有企石、道滘、橫瀝等5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。

　　據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近兩周均出現(xiàn)洋房成交的項(xiàng)目有125個(gè)，本周洋房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降的項(xiàng)目有58個(gè)，即近五成樓盤仍然采取“以價(jià)換量”策略走貨，其中環(huán)比降幅在5%以上的項(xiàng)目有如龍光君御旗峰、豐泰東海城堡、中信觀瀾凱旋城、富盈御荷等17個(gè)，樓市中降價(jià)促銷現(xiàn)象尤為明顯，可見年末沖刺業(yè)績目標(biāo)壓力大，促使越來越多開發(fā)商對部分單位產(chǎn)品直接讓利。本周東莞洋房成交均價(jià)為8234元/平方米，環(huán)比下降3.87%，洋房均價(jià)已連續(xù)三周持續(xù)下探，反映整體住宅房價(jià)下探壓力較大。

　　多個(gè)樓盤舉辦主題活動蓄人氣

　　本周，天氣轉(zhuǎn)涼還時(shí)伴有小雨，為拉動現(xiàn)場人氣促成交，營銷現(xiàn)場各種主題活動紛呈。據(jù)東莞中原研究部市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本周有近20個(gè)項(xiàng)目積極推出各種活躍性較高的活動，包括有捕魚大賽、少兒模特秀、單身男女相親等，此外更有群星助陣，如禮頓金御海灣在南城體育館舉辦亞洲群星演唱會、虎門萬達(dá)廣場邀請黎耀祥、陳敏之傾情助陣、廣源陽光里女神蔡卓妍駕到等，助陣樓盤蓄客。但據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，隨著當(dāng)天活動的結(jié)束，人群很快散去，許多樓盤周末現(xiàn)場來訪量環(huán)比上周明顯減少，由此可見天氣轉(zhuǎn)涼給廣大市民看房的熱情帶來不小的沖擊。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本周鼎峰源著和嘉華星際灣首批洋房盛大開盤，虎門萬達(dá)廣場、卓越時(shí)代廣場、廣源陽光里和皇家翡翠灣實(shí)現(xiàn)樣板房開放，另外更有碧桂園豪庭進(jìn)行營銷中心開放，由此可見目前較多樓盤仍處在蓄勢待發(fā)。樓市蓄客持續(xù)，預(yù)計(jì)11月下旬始將有多個(gè)樓盤陸陸續(xù)續(xù)開盤。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“銀十”的完美落幕，給予開發(fā)商更為積極的信心，為延續(xù)市場的熱度，上周也迎來開盤潮，而改善型項(xiàng)目和投資性項(xiàng)目占多，如鼎峰源著、匯景城市山谷、嘉華星際灣等項(xiàng)目都不同程度推出改善型產(chǎn)品；尚品居、萬科中心則推出投資性公寓產(chǎn)品，由此可見新政效應(yīng)在逐漸釋放，改善型和投資需求都逐步入市，為適應(yīng)市場需求，后市可繼續(xù)加大這兩類產(chǎn)品的推貨。

　　輕軌R2線開通在即，沿線樓市再掀波瀾

　　鑒于軌道交通與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)性，東莞城市軌道交通建設(shè)計(jì)劃中最早通車的線路——R2線，一直都是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。10月30日，R2線首列列車運(yùn)達(dá)東莞。今年年底前，還將有超過10列列車交付東莞，預(yù)期2015年10月份前開通。

　　記者發(fā)現(xiàn)，雖然在一條線上，但因?yàn)閰^(qū)域的不同，各個(gè)站點(diǎn)周邊樓盤的價(jià)格也存在著明顯的差異。下橋站、天寶站、東城站、旗峰公園站、西平站、蛤地站等站點(diǎn)周邊樓盤的價(jià)格已經(jīng)過萬，如下橋站附近的聯(lián)華花園城·孔雀湖均價(jià)1.4萬元—2萬元/平方米，天寶站附近的格蘭名筑均價(jià)1.15萬元/平方米，東城站附近的萬科·金域華庭均價(jià)1.15萬元/平方米，旗峰公園站附近的天驕御峰均價(jià)1.4萬元/平方米，西平站附近的君珆花園均價(jià)1萬元/平方米，蛤地站附近的恒大·御湖均價(jià)1.1萬元—1.3萬元/平方米。

　　寮廈站、展覽中心站、虎門火車站等站點(diǎn)周邊樓盤的價(jià)格也已經(jīng)接近萬元，如寮廈站附近的萬科·城市廣場均價(jià)9500元/平方米，展覽中心站附近的康聯(lián)匯展中央·君璽均價(jià)約9500元—1萬元/平方米，虎門火車站附近的豐泰·悅榕東岸均價(jià)9600元/平方米。也有站點(diǎn)其周邊的樓盤均價(jià)只有6000多元/平方米的，如茶山站，偉隆國際花園均價(jià)6500元/平方米，富盈·香茶郡均價(jià)6100元—6500元/平方米。