近日，番禺一廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，雖然廣場(chǎng)內(nèi)部人流旺盛，但是出售給小投資者的金街卻并未營(yíng)業(yè)，且出現(xiàn)招租困難的情況。

　　記者在多家購(gòu)物中心尤其是周邊區(qū)域的商業(yè)中心發(fā)現(xiàn)，雖然自持部分大都出租順利，但是小投資者購(gòu)買(mǎi)的鋪面卻面臨出租不順、租金下降的尷尬。業(yè)內(nèi)人士表示，目前區(qū)域商業(yè)物業(yè)入市進(jìn)入快車(chē)道，扎堆致競(jìng)爭(zhēng)加劇，而相較而言，大型社區(qū)鋪的回報(bào)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　文、記者林曉麗、潘彧圖、記者王維宣

　　投資經(jīng)歷：

　　綜合體街鋪不如社區(qū)鋪

　　“之前我投資了不少購(gòu)物中心周邊的街鋪，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，購(gòu)物中心鋪?zhàn)馄毡橄陆?，無(wú)法達(dá)到最初的預(yù)期?！蓖顿Y者王先生對(duì)記者表示，自己在廣州白云區(qū)的一個(gè)購(gòu)物中心購(gòu)置過(guò)幾個(gè)街鋪，當(dāng)時(shí)預(yù)期租金為300元/m2，而在第一年，租價(jià)確實(shí)達(dá)到了期望，大概為270~280元/m2左右。但是租客生意不佳，最初是沖著購(gòu)物中心的品牌過(guò)來(lái)的，對(duì)商場(chǎng)的期望比較高，后來(lái)哪知并沒(méi)有做旺，兩三個(gè)月之后就開(kāi)始和我們談降租，到了今年，價(jià)格已經(jīng)到了200元/m2左右。“我的鋪位置不錯(cuò)，絕大部分商鋪現(xiàn)在的租金只有170元/m2上下?！?/p>

　　和購(gòu)物中心商鋪投資形成鮮明對(duì)比的是其在增城某大型樓盤(pán)中投資的社區(qū)鋪?！艾F(xiàn)在這種大型社區(qū)鋪好過(guò)綜合體，租金始終做到了穩(wěn)中有升。”其介紹，目前其社區(qū)鋪投資的回報(bào)率達(dá)到4%左右，相比購(gòu)物中心鋪而言，收益更加穩(wěn)定。

　　投資商鋪必看

　　1新增：據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過(guò)去5年年均消化10萬(wàn)至13萬(wàn)平方米計(jì)算，僅今年的新增供應(yīng)就要4~5年才能消化完畢。

　　2存貨：據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪供應(yīng)連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)新高，廣州商鋪在8月創(chuàng)出有記錄以來(lái)月度歷史新高后，9月和10月繼續(xù)創(chuàng)出有記錄以來(lái)月度新高，其中商鋪未售套數(shù)為34882套。

　　3投資關(guān)鍵看：周邊地段本身的商業(yè)氛圍、規(guī)模和階段，如果各方面都已經(jīng)成型，則投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但如果是起步階段，租金回報(bào)肯定不會(huì)太高，但是后期的成長(zhǎng)性可能會(huì)更好。

　　4兩大核心：投資商鋪盡量瞄準(zhǔn)人氣，依賴(lài)因素越少越好。除了看人氣外，依據(jù)城市發(fā)展、規(guī)劃、交通等綜合因素，還要看什么團(tuán)隊(duì)來(lái)操作，一定要是成功的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，并要對(duì)該團(tuán)隊(duì)操作過(guò)的盤(pán)有所調(diào)查。

　　5對(duì)比：就區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的商鋪投資比較，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，區(qū)域商業(yè)覆蓋范圍更廣，價(jià)值更高，但是由于被賦予的提升空間越高售價(jià)也會(huì)更高，因此不能單看價(jià)值，還要看投資回報(bào)率。

　　探訪：購(gòu)物中心“內(nèi)部火爆外部冷清”

　　王先生的投資遭遇并非個(gè)案。上周六，推遲了近一年時(shí)間開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)終于正式營(yíng)業(yè)，與場(chǎng)內(nèi)的火爆形成鮮明對(duì)比的是，場(chǎng)外的步行街相當(dāng)冷清。據(jù)知情人士介紹，由于金街是出售給個(gè)人投資者的，并非與場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化經(jīng)營(yíng)，因此開(kāi)業(yè)時(shí)間不會(huì)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同步，幾乎所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街開(kāi)業(yè)時(shí)間一般都比購(gòu)物中心推遲。另外，由于開(kāi)業(yè)時(shí)間推遲了一年，也影響了招商及商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信心。

　　而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三年過(guò)去，白云某廣場(chǎng)也存在場(chǎng)內(nèi)與場(chǎng)外冰火兩重天的尷尬，金街人氣冷清，投資者大呼養(yǎng)鋪三年仍不見(jiàn)盼頭。記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)看到，該廣場(chǎng)金街人流量依然不旺，鋪面開(kāi)張的比例也并不高，一樓的鋪面大都開(kāi)門(mén)迎客，但是二樓基本都還在招租的階段，貼著招租廣告，而對(duì)面的白云步行街一樓鋪面都有不少?zèng)]有開(kāi)門(mén)。

　　有消息人士透露，目前白云該廣場(chǎng)場(chǎng)外金街大部分以餐飲業(yè)態(tài)為主，而餐飲業(yè)的承租能力并不高，多家商鋪每平方米的租金僅100元/m2出頭?！爱?dāng)時(shí)，投資者可是花了高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的這些商鋪，每平方米的價(jià)格高達(dá)近10萬(wàn)元，如此計(jì)算，沒(méi)有十年難以收回成本?！?/p>

　　供應(yīng)過(guò)剩：區(qū)域商業(yè)物業(yè)扎堆 趨飽和

　　接受記者采訪的多位商業(yè)人士均認(rèn)為，區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的趨勢(shì)， 但從目前各區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的情況看，均存在商業(yè)項(xiàng)目扎堆供應(yīng)的問(wèn)題， 如番禺萬(wàn)博中心商圈，就已聚集了海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場(chǎng)、番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、四海城等商業(yè)項(xiàng)目。

　　當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)商在各地跑馬圈地。以廣州為例，在中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，番禺、白云、金沙洲等區(qū)域也在不斷建商圈。

　　廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰提醒，目前由于商業(yè)物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)過(guò)剩，再加上近幾年來(lái)零售業(yè)持續(xù)低迷、電商的沖擊，部分商圈的商場(chǎng)鋪位已經(jīng)從過(guò)去的一鋪難求，變成買(mǎi)方市場(chǎng)。一些新運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)生不逢時(shí)，租金回報(bào)率比前幾年明顯下降。

　　投資商鋪：

　　傍大款還是接地氣？

　　而從市場(chǎng)上看，核心商圈的商鋪由于稀缺，售價(jià)堪稱(chēng)鋪王，如上下九的新鋪，售價(jià)高達(dá)每平方米上百萬(wàn)，并非普通人能投資的。商鋪投資的聚集點(diǎn)更多放在了區(qū)域商場(chǎng)的商鋪和社區(qū)商鋪。那么，當(dāng)前投資這些商鋪要注意什么呢？

　　“與傳統(tǒng)核心商業(yè)不同，區(qū)域商業(yè)的輻射能力較低，客群主要以周邊為主，也就是說(shuō)需求較為固定，在此情況下不斷有新商業(yè)供應(yīng)，會(huì)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)?！秉S文杰指出，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外的步行街，就依賴(lài)著整個(gè)購(gòu)物中心，但是又是附屬品，并非主體。目前，區(qū)域商業(yè)都處在成長(zhǎng)期，其發(fā)展不能與核心商圈同日而語(yǔ)，區(qū)域商業(yè)的崛起非兩三年內(nèi)的事，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)勝劣汰也將明顯。

　　而合富輝煌市場(chǎng)研究部副經(jīng)理郭定基認(rèn)為，區(qū)域商業(yè)，也就是購(gòu)物中心的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)稍微大一些，“尤其是外圍的購(gòu)物中心，發(fā)展不起來(lái)的話，可能十幾二十年都未必能夠有好的回報(bào)。而社區(qū)商鋪，或者中心城區(qū)的商場(chǎng)鋪，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小?！?/p>

　　“如果推薦的話，最有保值和穩(wěn)定回報(bào)的肯定是市區(qū)的一些臨街商鋪，或者大規(guī)模社區(qū)的鋪面，社區(qū)比較大，消費(fèi)人群比較多，也比較高端，可以支撐出租率?！钡沁@些鋪面大都入市成本比較高。而如果喜歡高成長(zhǎng)性的商鋪，可以選擇番禺商圈；如果愿意再多守一段時(shí)間，則可以選擇蘿崗或者金沙洲這類(lèi)人口導(dǎo)入較為明顯的地區(qū)。