重慶晚報記者 甘劉林 喻婷婷

　　盡管今年重慶樓市波瀾起伏，但是對于別墅市場而言可謂百花齊放、亮點(diǎn)紛呈，尤其是作為眾多別墅中更為稀缺的純別墅在今年的集中放量，更是為今年重慶樓市增添了諸多看點(diǎn)。

　　從南區(qū)的慶隆高爾夫、長江國際原墅、東海定南山，到北區(qū)的融創(chuàng)玫瑰園、融創(chuàng)紫泉楓丹、東原湖山樾、悅榕私邸，再到西區(qū)的上邦高爾夫、晉愉大嶺湖等眾多純別墅項目的集中亮相，讓今年重慶別墅市場充滿看點(diǎn)與懸念。

　　根據(jù)重慶晚報記者不完全統(tǒng)計，目前重慶市場在售及即將入市的純別墅項目，總共將近30個，創(chuàng)造了重慶別墅市場近年來的新紀(jì)錄。

　　30純別墅蜂擁入市

　　“限墅令”推高成交

　　高端改善需求釋放

　　提升純別墅市場需求

　　重慶別墅的集中放量，直接加劇了別墅市場的激烈競爭，而純別墅作為更為稀缺的產(chǎn)品類型更受購買者和投資者追捧。

　　“原則上講，自從‘限墅令’之后政府就不再批容積率在1.0以下的地塊，因此就不大可能再出現(xiàn)純別墅項目”，重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)研發(fā)中心副總監(jiān)張鑫表示，目前市場上的很多純別墅項目基本上都是以前拿的地、并報批了的。因此，目前市場上的純別墅可謂“賣一套就少一套”，其稀缺價值被眾多購房者和投資者所看好。

　　對于為何今年重慶市場會有近30個純別墅集中亮相，在張鑫看來，“這也許只是一個巧合”?！凹儎e墅項目更多是根據(jù)政府對地塊的規(guī)劃才會出現(xiàn)的，而今年或許剛好碰到了多個純別墅項目同時開發(fā)入市”，張鑫解釋道，不過他也指出，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對包括純別墅在內(nèi)的高端品質(zhì)居住需求也日趨旺盛，這也從某種程度上催生了這些項目的入市。

　　高端改善需求釋放

　　提升純別墅市場需求

　　在重慶純別墅集中入市的同時，其火爆的成交也證實了重慶高端客戶需求的旺盛。

　　“買我們項目的客戶，差不多70%都是自住，而且以前要么住過洋房、要么住的大平層”，慶隆屋業(yè)營銷總監(jiān)唐華在接受重慶晚報記者采訪時表示，因此在唐華看來，目前純別墅的銷售火熱，是市場高端改善型需求釋放使然。

　　根據(jù)唐華透露，他們項目慶隆高爾夫依托稀缺的南山、高爾夫等資源，1-10月總共賣出了200多套聯(lián)排，銷售總金額超過4億元。

　　同唐華持有類似觀點(diǎn)的是重慶融創(chuàng)凡爾賽花園和玫瑰園兩個項目的營銷負(fù)責(zé)人熊晗亮。在熊晗亮看來，純別墅、尤其是純獨(dú)棟基本可以說是建筑中的“奢侈品”，他們占有非常稀缺的資源，同時又有超強(qiáng)的物業(yè)開發(fā)和打造能力。但是經(jīng)過多年發(fā)展的重慶市場，目前確實存在巨大的高端物業(yè)需求，他們有可能是城市新貴，也可能是老牌富豪，他們經(jīng)過前些年的財富積累和生活閱歷積淀，需要更加舒適和具有品質(zhì)的物業(yè)。而純別墅項目就是他們的最好選擇。

　　重慶晚報記者同時還了解到，位于重慶南區(qū)龍洲灣的純別墅長江國際原墅，今年1-10月的簽約備案套數(shù)高達(dá)260套，也是目前市場銷售較為火熱的項目。

　　超低容積率

　　品質(zhì)更細(xì)膩

　　戶型個性化

　　主題式造景

　　定位更精細(xì)

　　更顯尊崇感

　　不同于多數(shù)別墅項目小間距、開窗見屋頂、排排坐的“兵營式”格局，純別墅社區(qū)往往以超低的容積率、稀缺自然環(huán)境的占有、有天有地的戶型設(shè)計迎來更舒適尊崇的別墅居住體驗。重慶晚報記者在走訪慶隆鉆石島純別墅社區(qū)時看到，社區(qū)容積率僅為0.6，這意味著3000多畝的高爾夫社區(qū)，建筑物面積僅僅為120萬平方米。每棟別墅之間有150米大間距空間，大院大間距帶來了非常開闊的視野和私密空間。

　　據(jù)重慶大學(xué)建筑成規(guī)學(xué)院風(fēng)景園林系副教授、國家一級注冊建筑師王中德介紹，純別墅因為容量上不去，必須做高品質(zhì)才有利潤空間，在空間設(shè)計上更加細(xì)膩化和個性化。“我曾經(jīng)看過一個純別墅區(qū)的項目，一套300多平方米的別墅還配置了電梯，展現(xiàn)出比普通別墅更高的尊崇感和對生活的高端追求?！?/p>

　　純別墅在戶型空間、功能設(shè)計、居住舒適度上，同普通別墅區(qū)相比具有更明顯優(yōu)勢。王中德稱，別墅的私家庭院是室內(nèi)功能延伸，而純別墅區(qū)獨(dú)立庭院、前庭后院等面積會比普通別墅區(qū)大，能夠滿足室內(nèi)外的活動，比如兒童玩耍、朋友聚會、景觀打造等，居住舒適度更強(qiáng)。

　　主題式造景

　　定位更精細(xì)

　　更顯尊崇感

　　重慶市風(fēng)景園林規(guī)劃研究院工程師彭濤在分析純別墅社區(qū)與混合型別墅區(qū)差異化時表示，純別墅社區(qū)的產(chǎn)品人均占有綠地面積和私家庭院更大、景觀綠地私密性更強(qiáng)。一般采用獨(dú)立車道設(shè)計，車輛直接入戶，為突出社會階級尊崇感，每個單位的造價會更高。

　　王中德分析道，別墅市場的變化從最開始的粗放型變?yōu)榫滦?，市場定位越來越明晰，從最初的模仿和抄襲到現(xiàn)在重慶別墅的原創(chuàng)性和本土化、地域化特征已逐步顯現(xiàn)。

　　重慶別墅的園林景觀打造和整體規(guī)劃設(shè)計上有明顯有了質(zhì)與量的提升。彭濤針對這點(diǎn)談到：“別墅景觀從不太重視植物景觀到極度繁復(fù)的五重植物造景，到現(xiàn)在較為簡潔的三重植物造景，植物運(yùn)用變化上近來增加觀花觀葉的色彩變化。重慶別墅園林設(shè)計從早期主要學(xué)習(xí)自然式傳統(tǒng)造園，發(fā)展為強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格主題式包裝。現(xiàn)在的純別墅最大特點(diǎn)是依托獨(dú)有的山水自然資源，加上獨(dú)特的主題式的植物造景，風(fēng)格上更年輕時尚，富有文化內(nèi)涵。

　　純墅區(qū)置業(yè)者

　　注重“擇鄰而居”

　　高端圈層

　　彰顯別墅“附加值”

　　別墅置業(yè)能彰顯一個人的品位、經(jīng)濟(jì)實力，因此對于別墅的業(yè)主來說，房屋的居住品質(zhì)、條件、配套等固然重要，志同道合的鄰居也是一個重要指標(biāo)。

　　東原湖山樾項目相關(guān)負(fù)責(zé)人在對別墅置業(yè)者進(jìn)行分析時表示，購買純別墅社區(qū)的客戶除了對別墅品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)有更高的要求外，“擇鄰而居”也是選擇的重要條件。

　　從事金融工作的張先生，上周剛認(rèn)購了東原湖山樾一套聯(lián)排別墅。而在此之前他幾乎將蔡家的別墅樓盤看了個遍。張先生稱，現(xiàn)在很多所謂的別墅區(qū)都是混合社區(qū)，同高層、洋房修在一起，根本談不上什么圈層。而買別墅的人都希望同社會經(jīng)濟(jì)地位相當(dāng)、愛好和品位相同的人在一起居住。經(jīng)過了相似的經(jīng)濟(jì)水平與審美能力的篩選，這些鄰居會讓你的生活環(huán)境更純粹，沒有太多“雜人雜事”。

　　高端圈層

　　彰顯別墅“附加值”

　　東原湖山樾項目相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，由于經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)產(chǎn)品售價低于純別墅區(qū)，門檻低了，更多人買得起別墅，圈層的高端性也就低了許多。而純別墅區(qū)因為價格原因，可以直接屏蔽洋房和經(jīng)濟(jì)型別墅的購買人群，購買純別墅區(qū)的置業(yè)者無疑都具有雄厚的經(jīng)濟(jì)條件，只有最好的產(chǎn)品才能給予圈層附加值。

　　據(jù)介紹，純別墅社區(qū)的圈層人群從工作和家庭情況來看，分為三類。一類是中小企業(yè)家和公司高管，一類是想要從大家庭中脫離出來的富二代，還有一類是社會頂層人士，例如訂下湖山樾售價3億元的臨湖莊園別墅的神秘人士，據(jù)悉這位高端買家產(chǎn)業(yè)涉及數(shù)個行業(yè)。

　　價格決定品質(zhì)，品質(zhì)凸顯圈層，而圈層則展現(xiàn)身份和層次。慶隆鉆石島相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，圈層是別墅生活中密不可分的一部分，高端別墅項目在圈層營造上越來越考究。比如積極組織各種高端活動促進(jìn)業(yè)主間的互動，搭建社交平臺，共享資源等。業(yè)主只要能好好把握，很可能從中找到合作者，讓自己的事業(yè)錦上添花。

　　上邦高爾夫為了營造圈層生活，從今年9月開始，每次僅邀請一戶業(yè)主及其親友，體驗上邦高爾夫獨(dú)有的生活。據(jù)介紹，除了私宴外，上邦還精心安排天然情調(diào)溫泉、一流高爾夫教練全程陪同指導(dǎo)、練習(xí)等高爾夫的知識及技巧等精彩活動，為業(yè)主量身定制了頂級養(yǎng)生體驗。

　　純別墅或?qū)⒊山^唱

　　引眾多投資者瘋搶

　　稀缺別墅

　　盡管目前有很多人買純別墅是為了享受高端的品質(zhì)生活，但是也有很多投資者看重了純別墅的稀缺性以及對稀缺資源的占有，從而將純別墅作為投資的重要渠道。

　　根據(jù)重慶晚報記者了解，在長江國際原墅的購買客戶中，就不乏來自臺灣、浙江、福建等地的團(tuán)購?fù)顿Y客戶，他們既看好該項目的價值，更看好項目所處區(qū)域未來的價值提升。

　　不過在張鑫看來，在當(dāng)前純別墅以及整個高端別墅市場走火的背后，都隱藏著眾多投資客戶的身影。根據(jù)張鑫分析，擁有稀缺性的純別墅或高端別墅，除了滿足人們高端品質(zhì)生活之外，還能滿足投資者、尤其是企業(yè)投資者的投資保值功能。同時企業(yè)還能通過購買高端物業(yè)的手段進(jìn)行資本運(yùn)作，從而為企業(yè)贏得發(fā)展空間。另外則還可以作為企業(yè)會所，供企業(yè)各種活動所使用。

　　除了張鑫之外，包括唐華和熊晗亮幾乎一致看好重慶未來高端別墅市場的發(fā)展未來。在唐華看來，隨著當(dāng)前樓市的回升，以及未來重慶高端需求的不斷釋放和城市價值的提升，都將催生更加眾多的高端買家，這就為未來高端別墅提供了充足的市場。

　　而熊晗亮則更多是從上海、杭州等豪宅的先例中，判斷重慶未來高端物業(yè)的價值將會看漲?！白鳛榻ㄖ小莩奁贰暮勒?，平均每年的上漲幅度10%基本上很正常，更多時候由于其稀缺性所帶來的價值幾乎不能用貨幣衡量”。熊晗亮更為看好未來的高端物業(yè)市場。

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　　稀缺別墅

　　價格半年漲3倍

　　正如相關(guān)專業(yè)人士所分析的那樣，在重慶別墅市場火熱的背后，尤其是純別墅深受投資者追捧的背后，除了是為了滿足自己的自住需求之外，還看好這些稀缺物業(yè)所蘊(yùn)含的保值增值功能。

　　重慶北碚一知名品牌開發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人向重慶晚報記者透露，去年底有個客戶在他們項目買了一套3000多萬元的獨(dú)棟別墅，今年6月份左右出售價格達(dá)到了1億元，短短半年時間就增值了近3倍。

　　由于政府已經(jīng)停批了獨(dú)棟別墅、高爾夫球場、以及純別墅項目等的開發(fā)，因此市場上真正的純別墅、獨(dú)棟等高端豪宅基本上是賣一套少一套，未來的保值和增值空間被很多大買家看好。