黃金十月剛過，素有“金九銀十”之稱的中國樓市傳統(tǒng)旺季似乎沒有讓人看到“足金足銀”。相反，來自國家統(tǒng)計(jì)局的一份報(bào)告打破了樓市一貫沉寂的氛圍——今年9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)無一上漲!消息一出，各地政府紛紛出臺(tái)相關(guān)救市政策，一時(shí)間中國樓市又泛起一波漣漪，讓人產(chǎn)生無限遐想。

　　“限購”、“限貸”放松后，樓市并未出現(xiàn)成交量井噴，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)逐漸回歸理性軌道，樓市自我調(diào)整成為新常態(tài)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境正在發(fā)生變化，限購、限貸等手段逐漸退出，包括保障房建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、房地產(chǎn)稅立法等在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制正穩(wěn)步推進(jìn)并不斷完善，未來的房地產(chǎn)場(chǎng)調(diào)控手段將更趨于長(zhǎng)效、穩(wěn)定，從而促進(jìn)市場(chǎng)建立自身調(diào)節(jié)機(jī)制，保障長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

　　9月“不增反降” 10月觀望情緒進(jìn)一步增加

　　“ 金九銀十”已經(jīng)過去，鄭州市場(chǎng)的表現(xiàn)出人意料又在情理之中。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，9月鄭州市商品住宅供應(yīng)69.7萬㎡，成交41.9萬㎡，成交均價(jià)8739元/㎡;環(huán)比增幅分別為19%、-34%、4%;同比增幅分別為-13%、-30%、-1%。從9月份數(shù)據(jù)表現(xiàn)可以看出，9月份市場(chǎng)“不增反降”且為2014年除農(nóng)歷春節(jié)外成交量最少月度;這主要是由市場(chǎng)觀望情緒導(dǎo)致。8月1日，鄭州正式取消限購后，被壓制的改善型需求短暫性釋放，加上部分項(xiàng)目限購期間因價(jià)格過高推遲至今備案，雙重影響導(dǎo)致8月份成交量增幅明顯;但限購取消的刺激是階段性的，隨之而來更多的是理性觀望，尤其是占據(jù)鄭州市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)的剛需客戶。

　　930新政后，10月份鄭州市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步增加;利率落地性如何成為剛需一族關(guān)注重點(diǎn)，并直接放慢了入市節(jié)奏;開發(fā)商鑒于9月市場(chǎng)行情和前期蓄客情況也同步放緩了推盤節(jié)奏。10月份，鄭州市區(qū)開盤項(xiàng)目數(shù)不足10個(gè);成交率也差強(qiáng)人意，除公園道1號(hào)項(xiàng)目去化率達(dá)到90%以上外，剩余項(xiàng)目開盤去化率均在50%以下。從公園道1號(hào)的突出表現(xiàn)可以看出，整個(gè)市場(chǎng)剛性需求仍然十分旺盛。

　　在鄭東新區(qū)一家外企工作的陳女士告訴記者，“雖然是‘剛需’，但是在‘金九銀十’卻并不想出手購房，感覺市場(chǎng)還在調(diào)整;另外，對(duì)房貸打折有所期待，所以仍在觀望?！?

　　“隨著房貸新政出臺(tái)，看房的人多了兩三成。但市場(chǎng)總體仍持觀望態(tài)度，真正拿錢出來買房的還是不多?！睆氖露嗄攴康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售人員任先生告訴記者，10月以來，他們售樓部忙了起來，但是看房的人雖然明顯增多，但成交量并沒有太大的提升。

　　克而瑞首席分析師趙爽表示，“金九銀十”慘淡收官，四季度亦難有大的波動(dòng)。臨近年末，各開發(fā)商迫于業(yè)績(jī)壓力，將增大供應(yīng)量，且貨幣政策的落地性也將愈加明朗，觀望情況將有所減淡，預(yù)計(jì)四季度成交量較三季度有小幅提升，但增幅有限。價(jià)格方面，從市場(chǎng)供求的角度來看，雖然鄭州可售存量長(zhǎng)期維持在10個(gè)月的范圍，未超出警戒值，但考慮到近幾個(gè)月供求關(guān)系的短暫失衡和客戶觀望情緒濃厚，整體供應(yīng)階段性略大于需求。從開發(fā)商角度來看，雖然2014年全年市場(chǎng)行情差于2013年，但開發(fā)商資金相對(duì)還是比較充裕，降價(jià)跑量可能性較小。綜合來看，四季度價(jià)格上漲乏力。全年業(yè)績(jī)來看，已不可能沖擊2013年，維穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代” 部分開發(fā)商躊躇滿志

　　記者從58同城房產(chǎn)頻道看到，10月9日，有關(guān)部門再度發(fā)文調(diào)整公積金政策。此舉在時(shí)間上與9月30日的房貸新政形成“接力”，被坊間解讀為“救市組合拳”。但數(shù)據(jù)證明，其效果并不突出。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份以來，雖然樓市成交量都有一定程度的回升，但整體未現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，中國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10629元人民幣，環(huán)比上月下跌0.4%，與去年同月相比下跌0.52%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，也是其同比在經(jīng)歷連續(xù)22個(gè)月上漲后首次下跌。

　　政府忙“救市”，購房者在觀望，今年的“金九銀十”沒了往年的熱鬧，從前三季度上市房企的銷售來看，約七成上市房企銷售未達(dá)標(biāo)，利潤出現(xiàn)下滑。中國房地產(chǎn)報(bào)調(diào)查結(jié)果顯示，11月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)出現(xiàn)輕微下滑，環(huán)比下降0.5%至80.72。

　　然而從近期地產(chǎn)大佬們的動(dòng)態(tài)卻可以看出：大佬們并不憂傷。在馮侖看來，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已過了青春期，告別了躺著就能掙錢的黃金時(shí)代，但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條，而是“美好的生活和煩惱一起到來的時(shí)刻開始了。”他認(rèn)為，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的力量與改變，地產(chǎn)商唯有改變自己才能抓住機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要從開發(fā)商變成服務(wù)類的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　剛剛宣布自己退休的任志強(qiáng)在退休之際放出豪言：北京的房?jī)r(jià)還會(huì)漲!同時(shí)，對(duì)于樓市走勢(shì)，任志強(qiáng)再次預(yù)言，“由于目前的新開工增長(zhǎng)是負(fù)的，明年9月份之后住宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。不過，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)將繼續(xù)在底部運(yùn)行，偶爾會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。”

　　萬科郁亮也不示弱，認(rèn)為如果不跨界，中國地產(chǎn)的白銀時(shí)代至少還有十年!郁亮認(rèn)為，大家都要改變黃金時(shí)代的思維方式?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了青春期，不再是長(zhǎng)‘個(gè)頭’，應(yīng)該是長(zhǎng)‘力量’的時(shí)候，應(yīng)該換個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量已過青春期的房地產(chǎn)?！蔽磥硎?，在白銀時(shí)代，萬科還是做房地產(chǎn)，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)還是占取比例最大。

　　事實(shí)上，萬科已陸續(xù)開始多元化實(shí)踐，從商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，再到養(yǎng)老地產(chǎn)，這是萬科眼中的房地產(chǎn)白銀時(shí)代應(yīng)對(duì)之策。

　　銷售面積環(huán)比有望回升 “年底”是不是“抄底期”?

　　雖然新政已出，但是具體落地實(shí)施，就目前的形勢(shì)來看，還不甚明朗。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，11月、12月對(duì)于開發(fā)商來說，進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，若再有變化就沒什么意義了。對(duì)于銀行來說， 12月就要開始結(jié)算賬務(wù)了，11月開始實(shí)行對(duì)于銀行的意義也不大。

　　所以，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，銀十結(jié)束，對(duì)于開發(fā)商來說，在這一輪降價(jià)潮的影響下，要想抓住最后的機(jī)會(huì)，可能將價(jià)格已經(jīng)做到最低，而對(duì)于購房者來說，也進(jìn)入抄底階段。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社不認(rèn)同“抄底”之說。其分析說，鄭州市官方數(shù)據(jù)顯示：2014年前九個(gè)月，市區(qū)商品住宅銷量下降3.18%，價(jià)格每平方米累計(jì)上漲996元。市場(chǎng)的反映是：一方面是需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲;另一方面是商品住宅越來越難賣，庫存量增加到608.1萬平方米，消化周期為8.4個(gè)月。

　　劉社認(rèn)為，政府雖相繼取消了限購，松綁房貸，降低交易環(huán)節(jié)稅收，降低公積金貸款門檻，但預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的提振作用有限，政策的時(shí)效也不會(huì)太長(zhǎng)。因?yàn)榉艑捪拶J政策釋放出的主要是改善性需求，對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，剛需購房者根本承受不起，投資性需求也不會(huì)大批進(jìn)場(chǎng)，而各大銀行實(shí)際放貸的優(yōu)惠幅度也有限。

　　“鄭州未來的樓市主要靠剛需支撐，而剛需多是中低收入階層，要維持樓市持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)就不能上漲過快。目前鄭州樓市的開發(fā)量已經(jīng)很大，而原有的市民和打工者的需求已釋放殆盡，需要源源不斷產(chǎn)生新的大量需求，方能維系當(dāng)前的市場(chǎng)。這些新的需求從哪里來呢?要靠鄭州航空港、物流園區(qū)等項(xiàng)目發(fā)力來支撐樓市了?！眲⑸绫硎?。

　　談到后期銷售，某10月份新開樓盤負(fù)責(zé)人表示，“還是會(huì)抓住房貸新政的機(jī)會(huì)盡快達(dá)成銷售”，至于價(jià)格方面將比較平穩(wěn)，因?yàn)椤耙呀?jīng)沒有太大降價(jià)空間”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在加大推盤力度的同時(shí)，借優(yōu)惠政策的出臺(tái)，必將進(jìn)一步合理定價(jià)、促使剛需入市，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在資金投入、竣工面積、新開工面積、銷售面積等方面將出現(xiàn)環(huán)比回升。