鄭州取消限購(gòu)政策

　　業(yè)內(nèi)熱議之聲四起

　　本報(bào)記者 劉文良實(shí)習(xí)生田曉玉

　　8月9日晚8時(shí)，鄭州房管局官方微博發(fā)布重磅消息：經(jīng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門批準(zhǔn)，自即日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。自此，取消限購(gòu)政策的靴子終于在鄭州落地，雖然發(fā)布的時(shí)間選擇在周六的晚間，但依然如一石激起千層浪，引發(fā)熱議之聲四起。這一消息的發(fā)布，標(biāo)志著自2011年1月起鄭州開(kāi)始實(shí)施的住房限購(gòu)政策正式退出。

　　在鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)健康的態(tài)勢(shì)下，鄭州取消限購(gòu)政策，可謂大勢(shì)所趨。自2011年1月鄭州市實(shí)施住房限購(gòu)政策以來(lái)，較好地實(shí)現(xiàn)了遏制投資投機(jī)性需求、緩解住房供需矛盾、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的，但與此同時(shí)，部分剛性需求和改善性需求也受到了影響。在此之前，住建部便已明確表態(tài)：“對(duì)于不同地區(qū)、不同情況的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取分類調(diào)控政策，至于是否取消限購(gòu)，由地方政府自行判斷?！睋?jù)了解，目前全國(guó)實(shí)施住房限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，截至7月30日，已有逾半城市取消或者放松了住房限購(gòu)政策。在這些取消或松動(dòng)限購(gòu)政策的城市中，絕大多數(shù)沒(méi)有出現(xiàn)住房銷售量和銷售價(jià)格的大幅波動(dòng)，基本保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

　　8月8日，福建出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)省級(jí)救市政策，被業(yè)界稱作“閩八條”，比之于其他省市，“閩八條”不僅放開(kāi)了福州、廈門的限購(gòu)，還在首套房認(rèn)定、貸款放松、契稅減免等方面與原有政策有較大松動(dòng)，還清房貸后再買房仍按首套房對(duì)待?！伴}八條”不僅內(nèi)容豐富，而且尺度更大。

　　另?yè)?jù)報(bào)道，繼廣東佛山取消限購(gòu)松綁限貸政策之后，8月11日，東莞市又對(duì)限購(gòu)限貸限價(jià)政策進(jìn)行了大幅度的松綁。

　　鄭州取消限購(gòu)，對(duì)鄭州樓市的銷量、價(jià)格會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？專家學(xué)者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者如何看待這一“新政”？連日來(lái)，記者或多方走訪，或微信互動(dòng)，采集了眾多聲音，萃集了眾多觀點(diǎn)，雖然聲音雜陳，觀點(diǎn)殊異，但是見(jiàn)仁見(jiàn)智，我們從中不難看出對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的期許。

　　鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　總體平穩(wěn)健康

　　按照十八大和十八屆三中全會(huì)精神，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用已成為房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)。隨著穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的杠桿作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)并持續(xù)作用，而通過(guò)限購(gòu)等行政手段實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)逐漸弱化并直至退出。

　　采訪中，記者了解到，鄭州市經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，即便是在目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然發(fā)展平穩(wěn)：一是2014年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房投放和銷售依然保持著兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)；二是市區(qū)商品房和商品住房供銷皆處于較為合理的區(qū)間，商品住房累計(jì)可售庫(kù)存量達(dá)到7.1個(gè)月，供需偏緊局面已經(jīng)得到緩解；三是剛性需求已成為市場(chǎng)主流，市區(qū)90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%， 90平方米以下商品住房銷售占商品住房銷售的55.44%，其供銷比為1.04：1，供銷協(xié)調(diào)、形勢(shì)良好，開(kāi)發(fā)建設(shè)適合自住需求的中小戶型已成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的主動(dòng)行為；四是商品住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)看，鄭州市1~6月新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為100.6、100.4、100.5、100.1、100.3、100.0，商品住房?jī)r(jià)格漲幅逐步回落并趨于穩(wěn)定；五是二手房成交整體平穩(wěn)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)更加明顯，存量房市場(chǎng)與增量房市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)；六是鄭州市不斷深化住房保障“三房合一”制度，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)度，在全省率先完成了全年保障性住房建設(shè)任務(wù)，為低收入家庭解決住房困難提供了有效途徑。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟、平穩(wěn)發(fā)展，住房保障體系不斷健全、日益完善的情況下，中止執(zhí)行住房限購(gòu)政策、減少政府行政干預(yù)、發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的必然選擇。

　　據(jù)了解，下一步鄭州市將按照“以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的工作思路，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，以市場(chǎng)化作為最終歸屬點(diǎn)，以市場(chǎng)手段與經(jīng)濟(jì)手段為主，金融手段為補(bǔ)充，加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，努力增加住房供應(yīng)，加強(qiáng)住房保障，不斷完善符合我市實(shí)際的住房保障和住房供應(yīng)體系， 加大市場(chǎng)監(jiān)管力度、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而探索建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　聲音一： 取消限購(gòu)眾望歸

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰直言：鄭州取消限購(gòu)，是水到渠成、瓜熟蒂落的事情，是自然而然、順理成章的事情，大家對(duì)此要保持平常心態(tài)。

　　河南省人民政府發(fā)展研究中心主任王永蘇告訴記者：雖然下半年房地產(chǎn)下行壓力較大，但是房?jī)r(jià)下降空間不大，未來(lái)房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的城市化現(xiàn)狀，一是水平較低，二是質(zhì)量不高，以河南來(lái)說(shuō)，去年城鎮(zhèn)化率只有42.4%，低于全國(guó)平均水平。鄭州要建成國(guó)家級(jí)中心城市，人口規(guī)模要達(dá)到1500萬(wàn)，需要拓展城市框架，吸引外地人前來(lái)鄭州置業(yè)、落戶，因此，從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看，取消限購(gòu)有利于提高鄭州的城市化水平，有利于提高鄭州在全省的首位度，有利于外地購(gòu)房者在鄭州置業(yè)。

　　河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清認(rèn)為：取消限購(gòu)有利于鄭州樓市積極健康的發(fā)展，有助于提振市場(chǎng)信心。

　　與宋向清同聲相應(yīng)的是鄭州雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張春山，他在發(fā)給記者的微信中表示：“取消限購(gòu)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其本身，在于提振全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。一段時(shí)間以來(lái)，‘崩盤論’、‘拐點(diǎn)論’、‘泡沫論’甚囂塵上，大行于世，不僅導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)信心喪失，更讓眾多購(gòu)房者心存房?jī)r(jià)下行預(yù)期，持幣觀望心理日甚。取消限購(gòu)，有望打破觀望心理，激發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買力，重拾市場(chǎng)信心。畢竟，信心的匱乏是制約市場(chǎng)的最大瓶頸?！?/p>

　　8月9日晚，記者打開(kāi)微信，觸目所見(jiàn)，對(duì)于鄭州取消限購(gòu)，皆是一片叫好之聲。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人均不約而同地對(duì)記者表示：取消限購(gòu)后市場(chǎng)不會(huì)有大的波動(dòng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)大起大落，對(duì)于促進(jìn)銷售的作用或許有限，但是畢竟讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、打破持幣觀望心理、釋放購(gòu)買力、促進(jìn)剛需型和改善型購(gòu)房者積極入市，所起到的積極作用當(dāng)持樂(lè)觀態(tài)度。

　　嘉億集團(tuán)總裁馮愛(ài)萍在接受采訪時(shí)表示：限購(gòu)作為階段性治理行業(yè)過(guò)熱的一劑藥方，已經(jīng)達(dá)到了治理預(yù)期。對(duì)于鄭州這樣的二線城市，市場(chǎng)總體健康，不存在過(guò)熱的跡象，房?jī)r(jià)區(qū)間總體合理，取消限購(gòu)尤為必要。加之，目前鄭州市保障房、廉租房建設(shè)和市場(chǎng)投放均已實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，基本完成了低收入人群這個(gè)階層的基本需求，在整體經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)明顯的時(shí)期，解除限購(gòu)有利于改善性需求釋放帶來(lái)的消費(fèi)力推動(dòng)?！班嵵萁獬拶?gòu)，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的正常所為。”馮愛(ài)萍說(shuō)。

　　河南鑫苑置業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)馮楠所言，應(yīng)該具有一定的代表性。采訪中，他坦言相告：全國(guó)40多家限購(gòu)的城市中有30多家陸續(xù)取消或松綁了限購(gòu)，必將刺激這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄭州所處中原核心位置，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度應(yīng)位于前列。取消限購(gòu)房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)瘋漲，目前市場(chǎng)還是以剛需為主，限購(gòu)主要影響的是改善性需求，此類產(chǎn)品對(duì)房?jī)r(jià)的上漲并未起到?jīng)Q定性的作用。

　　聲音二： 市場(chǎng)表現(xiàn)待觀察

　　登封的張先生是一家私營(yíng)企業(yè)的董事長(zhǎng)，2012年年底，他在位于鄭東金水東路的雅寶東方國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)買了一套80多平方米的兩房，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房動(dòng)因是投資，看重是該樓盤的絕佳區(qū)位。前段時(shí)間，因?yàn)榕畠杭磳⒋髮W(xué)畢業(yè)要在鄭州謀職，他本想在雅寶東方國(guó)際廣場(chǎng)再買一套190平米左右的四房，算是終極置業(yè)一步到位，但是因?yàn)橄拶?gòu)政策，購(gòu)房意愿只能止步。盼星星，盼月亮，終于盼來(lái)了取消限購(gòu)，8月10日一大早，張先生即帶著家人，來(lái)到了該項(xiàng)目，一次性付款購(gòu)買了心儀已久的四房。因?yàn)槭乾F(xiàn)房銷售，又是學(xué)區(qū)房，張先生當(dāng)即領(lǐng)取了鑰匙，準(zhǔn)備近期即著手進(jìn)行裝修。

　　類似張先生這樣的購(gòu)房者并不在少數(shù)，8月10日上午，記者接到了多個(gè)來(lái)自信陽(yáng)光山縣老家和許昌市區(qū)的親朋和熟人電話，電話內(nèi)容多為咨詢?cè)卩嵵葜鞒菂^(qū)購(gòu)房的事宜。由此觀之，鄭州之外的市地購(gòu)房者壓抑已久的購(gòu)房意愿，將在近一個(gè)時(shí)期得以釋放，雖然不會(huì)出現(xiàn)井噴之勢(shì)，但是可以預(yù)期的是，鄭州市內(nèi)特別是鄭東新區(qū)、鄭州北區(qū)的房源去化速度有望加快，特別是日漸稀缺的鄭東新區(qū)大戶型、大平層、復(fù)式乃至小戶型都會(huì)成為剛需型購(gòu)房和改善型購(gòu)房者的新寵，與此同時(shí)，鄭州二手房市場(chǎng)有望激活，會(huì)有眾多二手房主急于出售手中的房源，轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房，用于改善住房條件。

　　8月11日下午，記者在采訪中了解到，至少有8個(gè)原來(lái)在限購(gòu)范圍的樓盤項(xiàng)目醞釀微調(diào)價(jià)格，小幅度上調(diào)房?jī)r(jià)以試探市場(chǎng)的反應(yīng)。

　　如果說(shuō)鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)的項(xiàng)目將會(huì)分享取消限購(gòu)帶來(lái)的部分紅利，而位于高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)和鄭州航空港區(qū)、新鄭龍湖片區(qū)及鄭上新區(qū)乃至新鄉(xiāng)平原新區(qū)的眾多剛需性大盤、遠(yuǎn)郊低密度大盤，則難免受到?jīng)_擊，因?yàn)樵谙拶?gòu)時(shí)代，這些區(qū)域因其不限購(gòu)而成為與市區(qū)樓盤爭(zhēng)搶客戶的一大賣點(diǎn)甚至是核心優(yōu)勢(shì)，因此，隨著限購(gòu)的取消，這些區(qū)域的開(kāi)發(fā)商們不免心存疑慮或心生擔(dān)憂：那些本來(lái)非我莫屬、舍我其誰(shuí)的意向客戶，會(huì)不會(huì)移情別戀，從郊區(qū)重返市區(qū)？

　　對(duì)此，馮常生的理解是：“當(dāng)前的房地產(chǎn)市區(qū)進(jìn)入了一個(gè)分化期，不僅房企在細(xì)分，產(chǎn)品在細(xì)分，客戶也在細(xì)分?？蛻糍?gòu)房動(dòng)因千差萬(wàn)別，不可能千人一面百人一腔，有人看好市區(qū)，自然會(huì)有人倚重城郊，畢竟，當(dāng)城市化率達(dá)到一定階段，出城置業(yè)、住在郊區(qū)是一個(gè)必然的選擇，何況伴隨著鄭州大交通體系的建設(shè)，鄭州郊區(qū)與中心城區(qū)的心理距離在大大縮短，滎陽(yáng)和上街早已位列鄭州中心城區(qū)，成為中心城區(qū)的一部分。”

　　馮常生所言道出了在這些區(qū)域開(kāi)發(fā)商的共同心聲。建業(yè)鄭西聯(lián)盟新城策劃部經(jīng)理陳琳在微信中更是感慨系之：“取消限購(gòu)，并不意味著此長(zhǎng)彼消。有人忙著在市區(qū)購(gòu)房，更會(huì)有那些追求品質(zhì)生活、慢調(diào)生活、湖居生活的人群會(huì)選擇在鄭西聯(lián)盟新城泊心泊岸泊家?！?/p>

　　采訪中，有些受訪者認(rèn)為，隨著限購(gòu)的取消，會(huì)有一部分原本計(jì)劃投資寫字樓和商鋪的客群放棄初衷轉(zhuǎn)而購(gòu)買住宅，鄭東高鐵區(qū)域的寫字樓的銷售會(huì)越發(fā)雪上加霜。

　　對(duì)此擔(dān)憂，河南雅寶地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)吳志斌卻不以為然，他說(shuō)：“取消限購(gòu)，對(duì)于寫字樓項(xiàng)目而言，或許流失小部分投資性客戶，但是對(duì)于那些有著真正辦公需求或者真正深諳投資理財(cái)之道的客戶而言，他們會(huì)選擇投資寫字樓，因?yàn)榫屯顿Y回報(bào)率而言，目前鄭東區(qū)域的寫字樓，不僅高于住宅，甚至高于商鋪，何樂(lè)而不買？”