限購令、限貸政策紛紛松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻頻，近段時(shí)間，社會(huì)各界預(yù)判新房市場(chǎng)將逐漸復(fù)蘇。而繼新房市場(chǎng)被“拯救”之后，坊間又有了關(guān)于二手房市場(chǎng)的利好傳聞，稱“未滿5年征收交易營業(yè)稅的政策將有所調(diào)整”。

　　傳聞能否成真？在當(dāng)前新房價(jià)格企穩(wěn)、部分房源調(diào)低降價(jià)預(yù)期的大背景下，二手房房價(jià)有什么樣的變化？對(duì)于買房者關(guān)心的這些問題，記者進(jìn)行了走訪——

　　中介門店兩個(gè)月才賣一套房

　　“我們經(jīng)常去新樓盤搞市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)今年以來二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)面臨的境況截然不同?！饼埑蔷訕I(yè)和平北路門店的經(jīng)理郎哲告訴記者：“今年以來，新樓盤月成交量從幾十套至幾百套的都有，比去年情況好很多。而一家二手房中介一個(gè)月能賣兩套房就已經(jīng)是非常好的業(yè)績了，還有相當(dāng)一部分中介一個(gè)月也成交不了一套房。比如我這個(gè)門店，處在河西居民居住密集區(qū)，這兩個(gè)月來才成交了一套房。而據(jù)我了解，這樣的房產(chǎn)中介不在少數(shù)?！?/p>

　　盡管限購、限貸政策相繼放開，太原市二手房中介的日子卻越來越難熬?！?月份限購取消、限貸取消后，沒想到二手房成交量反而繼續(xù)下滑?！绷硪晃环慨a(chǎn)中介人士告訴記者，“現(xiàn)在，只能靠租賃業(yè)務(wù)來維持運(yùn)營成本。經(jīng)紀(jì)人最多掙個(gè)底薪，有業(yè)績提成的是少之又少?！?/p>

　　今年整個(gè)樓市的“金九銀十”效應(yīng)也沒有顯現(xiàn)，二手房市場(chǎng)不溫不火。郎哲已經(jīng)從事二手房中介業(yè)務(wù)近十年，他告訴記者：“今年以來，太原二手房簽約量一直維持著低位運(yùn)行，月均簽約量只有六七百套左右，與去年的一千余套相去甚遠(yuǎn)。尤其是今年前10個(gè)月，二手房成交量是2011年以來最低的，甚至二手房房主也開始低價(jià)拋售。”“今年市場(chǎng)不容樂觀，其原因主要有三。首先是政策導(dǎo)向原因，去年3月二手房出了新稅收政策‘交易個(gè)稅按差價(jià)20%征收’以后，太原市集中交易了一批二手房，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅僅那一個(gè)月太原二手房交易就達(dá)到2000套，單日最高交易量更是達(dá)到近200套。這集中消化了一批需求，所以今年成交量少是一定的?！睆氖露址渴袌?chǎng)經(jīng)營活動(dòng)8年的侯旭日表示：“另一個(gè)原因則是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，現(xiàn)在各行各業(yè)都較為低迷，這就打擊了一部分有購買力的需求。還有一個(gè)原因是二手房信貸門檻較嚴(yán)，貸款利率為基準(zhǔn)利率或上浮10%，而新房貸款利率則是基準(zhǔn)利率或有折扣，且不論幾套房只要還清之前的貸款首付都按3成執(zhí)行，新房市場(chǎng)擠掉了很大一部分二手房市場(chǎng)的客戶?！?/p>

　　部分房源價(jià)格下探

　　如果說太原新房市場(chǎng)供過于求，那么二手房市場(chǎng)也不例外，很多二手房有價(jià)無市。侯旭日告訴記者：“以前房源一出來，有可能一天就能賣掉，頂多一兩周時(shí)間，現(xiàn)在經(jīng)常會(huì)拖到一個(gè)月才能賣掉，有的房源甚至?xí)湃齻€(gè)月。”

　　記者在太原市萬柏林區(qū)玉河街附近看到，一家大型連鎖房產(chǎn)中介比較冷清，二手房信息貼在門前，工作人員在房產(chǎn)網(wǎng)上“扒房源”，四處聯(lián)系客戶。而離其不遠(yuǎn)處的一家個(gè)體房產(chǎn)中介門口，老板娘正在洗衣服。還有的房產(chǎn)中介已經(jīng)早早關(guān)門下班?！霸瓉淼臅r(shí)候房價(jià)四五千元一平方米，升值空間大，但是現(xiàn)在省城房價(jià)都到六七千元一平方米了，增值空間小，買房成本加大，所以投資性需求減弱，只剩下剛性需求，而目前剛性需求也難以釋放。”郎哲說。

　　這些無疑會(huì)影響到一向堅(jiān)挺的二手房價(jià)格。侯旭日表示，“就以太原市興華街上的二手房為例，年初時(shí)二手房均價(jià)在7000元/平方米左右，而現(xiàn)在臨近年底房價(jià)下探到6500元/平方米-6800元/平方米，一套掛牌價(jià)72萬元的房子，最終成交價(jià)是68萬元。小店區(qū)一直是二手房較為活躍的區(qū)域，今年也出現(xiàn)跌價(jià)的情況。前一段時(shí)間一套掛出價(jià)為135萬元的次新房，開始房東都不愿意議價(jià)，125萬元都不賣。最終僵持了一段時(shí)間后，以120萬元的價(jià)格成交?！?/p>

　　類似情況在太原很普遍。由于附近部分剛需樓盤漲價(jià)乏力的影響，周邊二手住宅價(jià)格也出現(xiàn)小幅回落，二手房平均掛牌價(jià)在6500元/平方米左右。而100平方米以上、總價(jià)60萬元到80萬元的偏中大戶型的房子降價(jià)幅度更大。

　　不少經(jīng)紀(jì)人覺得，除了學(xué)區(qū)房外，太原二手房房價(jià)都有下降趨勢(shì)，議價(jià)空間大，房東不再像以前一樣強(qiáng)勢(shì)。附近正在掛牌的二手房業(yè)主感受到壓力后，紛紛下調(diào)掛牌價(jià)，或者表面上不降，但實(shí)際上有講價(jià)的空間了。不少業(yè)主愿意降價(jià)，房產(chǎn)中介生存更艱難。

　　二手房交易稅費(fèi)暫無調(diào)整

　　近日，網(wǎng)上盛傳下月起將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅——“現(xiàn)在二手房執(zhí)行的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：如果大紅本滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，調(diào)整后，購房滿2年即可免征?！睂?duì)此傳聞，稅務(wù)部門和房產(chǎn)中介人士表示：“近期調(diào)整的可能性不大，傳言暫無根據(jù)?！?/p>

　　太原房地產(chǎn)交易大廳內(nèi)稅務(wù)窗口工作人員表示：“目前二手房交易免征營業(yè)稅的年限和標(biāo)準(zhǔn)均未調(diào)整，也沒有接到近期將調(diào)整的通知?，F(xiàn)行的具體政策仍然是：太原二手房交易的營業(yè)稅為5.56%。個(gè)人對(duì)外銷售購買不足5年的住房，按5.56%全額征稅；滿5年后，屬于普通住宅的對(duì)外銷售，免征營業(yè)稅及附加稅，時(shí)間以房產(chǎn)證上時(shí)間為起算標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　隨后，記者走訪省城多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示沒有接到調(diào)整的通知，也沒有聽說總部有類似傳聞。但是，不少二手房經(jīng)紀(jì)人非常希望二手房免征營業(yè)稅的時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)降至2年。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“如果改成滿2年免征營業(yè)稅，將直接降低這部分房源的交易成本。現(xiàn)在除了營業(yè)稅外，還有1%的個(gè)稅、1%-4%的契稅、2.5%的中介費(fèi)、各種過戶費(fèi)用需要繳納。一套100平方米的房子過戶的話，需要少則兩三萬元，多則四五萬元的過戶費(fèi)用，而這筆費(fèi)用在太原都是需要購房者一方承擔(dān)的，確實(shí)比較多?！?/p>

　　明年春節(jié)后市場(chǎng)或有好轉(zhuǎn)

　　“今年市場(chǎng)不會(huì)有大的變化了，但是到明年春節(jié)過后可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”郎哲預(yù)測(cè)。

　　今年，受信貸持續(xù)收緊、自住型商品房和新房市場(chǎng)分流等多重因素影響，購房者觀望情緒濃厚。來自省內(nèi)一家知名房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，經(jīng)常見到有議價(jià)空間較大的二手房房源，且成交量也并不樂觀。在這樣的市場(chǎng)背景下，二手房業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了明顯的變化，降價(jià)入市。由于買方普遍觀望，簽約量一直維持在低位。業(yè)內(nèi)人士分析，新房市場(chǎng)加大降價(jià)空間，二手房交易稅費(fèi)偏高，盡管樓市政策利好頻傳，一直到今年年底前二手房市場(chǎng)仍難回暖?！按送猓_發(fā)商迫于回款壓力，不斷加大新房的降價(jià)空間，而太原二手房價(jià)格普遍偏高，這導(dǎo)致二手房客戶被新房搶走。另外，二手房高高在上的交易稅費(fèi)也成為阻礙市場(chǎng)回暖的主要原因?！崩烧苷f?！懊髂晔袌?chǎng)會(huì)變得明朗，因?yàn)樾路渴袌?chǎng)價(jià)格將維穩(wěn)，且新房成本會(huì)隨著各類成本的上漲而又上揚(yáng)趨勢(shì)，二手房將在此時(shí)有優(yōu)勢(shì)，購房者會(huì)在新房和二手房之間做理性選擇?！崩烧苷f。

　　搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)總監(jiān)鐘前軍表示，“從區(qū)域戶型分布情況看，小店區(qū)的所有房型成交量均居首位，其次是萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)，全部為二居、三居，轉(zhuǎn)籌率較高，對(duì)整個(gè)區(qū)域影響較大。在明年的區(qū)域成交方面，小店區(qū)成交仍將會(huì)最高，其次是杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)和尖草坪區(qū)。小店區(qū)、杏花嶺區(qū)前幾年建設(shè)了大批高層小區(qū)，將有大量次新房流入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)明年小店區(qū)、杏花嶺區(qū)的二手房活躍度會(huì)較高。”

　　本報(bào)記者張磊