“以前是怕市住建委不批價格，現(xiàn)在是價格批下來了，卻不敢照價賣?！痹跇鞘杏瓉斫衲曜詈髢蓚€月沖刺時，定價小心翼翼、保守謹(jǐn)慎成為開發(fā)商的普遍心態(tài)。北京商報記者近日在北京多個樓盤發(fā)現(xiàn)，在去庫存壓力下部分開發(fā)商最終銷售價格均低于預(yù)售許可證的擬售均價。分析稱，市場回暖的不確定和年終銷售壓力是其壓低價格入市的原因。

　　開發(fā)商領(lǐng)證即降價

　　臨近海淀區(qū)上地地鐵站，合景映月臺低密度洋房項目在上周正式對外開放樣板間，由于緊挨北五環(huán)且擁有三個重點小學(xué)入學(xué)名額，該項目的定價也頗受市場關(guān)注。11月2日該項目78套花園洋房以8.8萬元/平方米的價格拿到預(yù)售許可證，但是出乎意料的是項目售樓處人員卻介紹，實際開盤價格會低于擬售價格，“現(xiàn)在的對外參考價格是7萬元/平方米以上，但是最終價格還未確定”。

　　同樣在11月2日，路勁世界城再獲240套房源預(yù)售許可證，其均價為2.3萬元/平方米左右，但是該項目售樓處人員介紹，項目正在推出交2萬元參與團購活動，實際售價也比市住建委網(wǎng)站上的一房一價每平方米低1000-2000元；另外，此前開盤的中冶德賢公館也以優(yōu)惠活動疊加、低于市住建委審批價格入市；甚至有包括紫金新干線等即將開盤的樓盤也傳出要低于預(yù)期定價開盤的消息?！拔覀冺椖磕壳跋蚴凶〗ㄎ瘓蟮膬r格是2.9萬元/平方米，預(yù)售證馬上下來，這個價格沒有變，但是我們在實際銷售中肯定要低于這個價格出售，”紫金新干線項目人員稱。

　　拿證容易賣房難

　　據(jù)悉，自2010年起北京市實施“一房一價”后，開發(fā)商在申請預(yù)售許可證之時就要對每套房屋價格進行標(biāo)注、審批，并且該價格需要滿足房價管控指標(biāo)。由于是明碼標(biāo)價，開發(fā)商在后期銷售時就要嚴(yán)格按照該價格銷售，有效制止了開發(fā)商在銷售過程中看行情隨意漲價的問題。

　　在樓市成交火爆、開發(fā)商不愁賣房之時，不僅政府對于開發(fā)商的定價審批把控嚴(yán)格，而且開發(fā)商最終定價也會以一房一價為準(zhǔn)，即便在年初北京新房市場成交量出現(xiàn)下滑之時，也很少見到開發(fā)商直接以低于擬售價格開盤的現(xiàn)象。

　　不過，隨著北京樓市進入下行通道，成交變冷清后，政府對于項目價格的審批卻逐漸松綁。據(jù)悉，受去年“限高令”制約，一批超過4萬元/平方米定價的項目延遲至今年集中釋放，從年初至今獲批入市的接近10萬元/平方米售價的項目就已多達6個，11月2日市住建委就對兩個項目發(fā)放了擬售均價超過8萬元/平方米的預(yù)售許可證。

　　“現(xiàn)在確實是價格好批了，可是房子卻難賣了，”上述一家項目的相關(guān)負責(zé)人向北京商報記者坦言，一方面受限于同區(qū)域已開盤項目定價較低，新開盤項目不敢輕易漲價；另一方面，由于庫存壓頂，暫時還是要以低價走量策略入市，“現(xiàn)在市住建委的審批價格只能做參考，關(guān)鍵還是要看市場”。

　　庫存壓頂平價走量

　　剛剛過去的10月，北京商品住宅經(jīng)歷了“過山車”式的變化，市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月除保障房與自住房外，北京商品住宅共實現(xiàn)成交4543套，環(huán)比增長8%。雖然全月成交情況并不突出，但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯，10月最后十天新房成交套數(shù)上升至2797套，是全月成交量的一半還多。

　　但是成交量的回暖仍然沒能讓開發(fā)商吃下“定心丸”，一位不愿具名的項目負責(zé)人稱：“貸款新政刺激的是購房人的預(yù)期，也不排除出于恐慌心理加快出手的可能，但是此輪刺激還能持續(xù)多久無法預(yù)判，畢竟貸款利率還是保持了此前水平，并沒有出現(xiàn)實質(zhì)優(yōu)惠?！?/p>

　　除此之外，受制于去庫存的壓力，開發(fā)商提價的勢頭也已經(jīng)遭到了遏制。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期的1.9萬億元增長了21.05%。雖然業(yè)內(nèi)分析稱考慮到房企的資產(chǎn)負債水平和銷售回款等情況，目前該存貨增長還處于比較合理的范圍，并未出現(xiàn)盲目擴張現(xiàn)象，但是對于房企而言，如何把握最后兩個月，消化更多的庫存成為緊迫任務(wù)。

　　對于銷售任務(wù)與定價間的矛盾，一位開發(fā)商則表示：“我們要先拿出一部分性價比較高的房子以沖量，明年初再分流推房，等市場好了就可以按照市住建委批復(fù)的價格來賣了?！?/p>

　　北京商報記者 阿茹汗