近些年，三四線城市的收入水平和消費水平都有顯著提升，加之總體人口數(shù)量以及消費水平的快速增長，無疑是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的巨大機會。雖然三四線城市的商機誘人，但考慮到消費觀念、生活習(xí)慣、城市文化等各方面因素，真正的經(jīng)營效果尚且是個未知數(shù)。商業(yè)投資還需要多方面考慮，避免掉進“陷阱”。

　　三四線城市商業(yè)地產(chǎn)

　　大潛力下的隱憂

　　三四線城市土地資源相對豐富，拿地成本較低。而且在三四線城市中，政府對于商業(yè)地產(chǎn)的干預(yù)更有話語權(quán)，政府通過行政方式引入知名地產(chǎn)品牌，促使城市財政收入、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到改善，相應(yīng)能提供的各方面優(yōu)惠政策也更有力度。中國建筑科學(xué)研究院建研城市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑設(shè)計師李秀芳分析說，"新型城鎮(zhèn)化的加速推進給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機遇，三四線城市基礎(chǔ)建設(shè)的加大投入、人口的集聚將顯著提升其商業(yè)氛圍，從而激活商業(yè)地產(chǎn)需求。"

　　濱州作為山東省北部、黃河下游、魯北平原的城市，近幾年隨著城市擴建，城市商業(yè)地產(chǎn)開始興盛。品牌房企開始入駐，市中心整體商業(yè)氛圍也日趨活躍，市中心已形成具有規(guī)模的商業(yè)圈。但是由于發(fā)展時間較晚，目前尚不規(guī)范，與淄博、濰坊等周邊城市相比還存在一定的差距。目前濱州市各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較亂與嚴(yán)重重復(fù)。

　　而濱州只是省內(nèi)三四線城市的一個案例，其實每個三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)在巨大潛力下都存在不少問題。商業(yè)主體多為地方中小型開發(fā)商或者民間資本，對于資本回流的周期要求較高，且運營模式零散，容易造成商業(yè)布局的混亂。運營招商難度大，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位較難打破，消費者對新品牌的認(rèn)知和接受程度尚待市場考驗。

　　跳出陷阱需有智謀

　　孫女士前些年在濱州市濱城區(qū)中心的渤海國際購買了二樓的一間商鋪。因為該商業(yè)位于市中心位置，加上當(dāng)年濱州市的商業(yè)剛剛起步，孫女士看中了發(fā)展?jié)摿Ρ愠鍪滞顿Y。但是幾年過去，該商業(yè)中心并沒有發(fā)展起來，只有底層商鋪可以勉強支撐，但是樓上的商鋪多數(shù)都關(guān)門了。"后來租給別人做倉庫，但是畢竟在樓上，也不太方便?，F(xiàn)在已經(jīng)完全空著了。"孫女士一提到這個問題就很惆悵。

　　除了三四線城市外，在濟南也不乏類似案例出現(xiàn)。市中心的商鋪看似潛力較大，但是整個商場的運營則是后期收益的保障。投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經(jīng)營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節(jié)。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱。

　　投資者應(yīng)量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況。商鋪價值提升是一個動態(tài)過程，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本，跳出商業(yè)地產(chǎn)“陷阱”。

　　(樓市記者 馬韶瑩)

　　本稿件所含文字、圖片和音視頻資料，版權(quán)均屬齊魯晚報所有，任何媒體、網(wǎng)站或個人未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，違者將依法追究責(zé)任。