住宅地塊樓板價(jià)往往

　　是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)

　　陳晟 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

　　土地對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是必然的，除非在經(jīng)濟(jì)非常低迷的環(huán)境下，這種效應(yīng)才會(huì)減弱。就目前來(lái)看，地價(jià)和房?jī)r(jià)正相關(guān)的作用還是較為明顯的。

　　而從地塊性質(zhì)來(lái)看，我認(rèn)為住宅類地塊對(duì)房?jī)r(jià)的影響較商業(yè)類地塊大，大約能有70%左右的促進(jìn)作用。住宅地塊拍出的樓板價(jià)往往是新一輪住宅房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，意味著未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，因此高價(jià)位也代表了房?jī)r(jià)未來(lái)將攀升。

　　一直以來(lái)，對(duì)于房企而言，拿地時(shí)對(duì)價(jià)位的評(píng)估一般定位在未來(lái)住宅售價(jià)的1/3至1/2之間，從樓板價(jià)即可大致判斷出房企對(duì)該區(qū)域未來(lái)的房?jī)r(jià)判斷，因此若出現(xiàn)較高的樓板價(jià)也代表著該區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)將有所攀升。另外，對(duì)于周邊的二手房東而言，拍出高價(jià)位地塊，也會(huì)使得房東對(duì)周邊房?jī)r(jià)心理預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而促使掛牌價(jià)的提升，并進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域新房的售價(jià)。

　　房?jī)r(jià)未透支區(qū)域

　　地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的作用較大

　　顧建發(fā) 上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員

　　短期來(lái)看，高價(jià)地塊對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用并不會(huì)像以往那么明顯，但是長(zhǎng)期而言，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，這種促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。

　　高地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用具體體現(xiàn)在幾方面，首先，對(duì)于市中心的地塊，如果區(qū)域內(nèi)是豪宅聚集區(qū)，那么出現(xiàn)高價(jià)地塊，對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用較大。反之，若區(qū)域并不是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，則價(jià)格拉動(dòng)作用不大，反而對(duì)臨近的周邊豪宅區(qū)域房?jī)r(jià)拉動(dòng)作用較大。

　　另外，對(duì)于非市中心區(qū)域而言，高溢價(jià)地塊對(duì)有政策利好的區(qū)域的房?jī)r(jià)拉動(dòng)作用較大，但前提是該區(qū)域房?jī)r(jià)還未被透支。例如去年臨港拍出多幅高溢價(jià)地塊，然而從目前區(qū)域房?jī)r(jià)來(lái)看，地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的效應(yīng)并不明顯。而今年拍出的幾個(gè)高地價(jià)地塊包括惠南、松江新橋、張江等，或受到自貿(mào)區(qū)、大虹橋輻射，且當(dāng)前房?jī)r(jià)并未被透支，房?jī)r(jià)被拉升的效應(yīng)可期。

　　大牌房企出手

　　刺激更明顯

　　陳嘯天 億翰中國(guó)董事長(zhǎng)

　　當(dāng)前樓市所處的調(diào)整期與往年不同，房?jī)r(jià)回歸還不徹底，在這種情況下，我認(rèn)為高價(jià)地塊對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用不會(huì)太大。

　　但是，對(duì)于部分高價(jià)地塊的拍出還是會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者和二手房賣家的心理層面造成一定預(yù)期轉(zhuǎn)好的刺激。例如大牌房企的入駐，對(duì)于個(gè)別郊區(qū)供應(yīng)較少的區(qū)域而言，品牌效應(yīng)尤為重要?？v觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，通常大牌房企的動(dòng)作起到了方向標(biāo)的作用，并且隨之入駐后，帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)住宅項(xiàng)目，往往還有商業(yè)配套的完善以及其他房企的跟風(fēng)效應(yīng)。例如當(dāng)年華僑城入駐浦江鎮(zhèn)，如今配套逐漸完善也有了更多房企進(jìn)駐，浦江鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也一路攀升。

　　同時(shí)，以近期拍出的周浦地塊為例，房企除了看中該地塊“便宜”外，還有個(gè)重要原因便是區(qū)域內(nèi)有萬(wàn)達(dá)入駐，配套相對(duì)完善，人口導(dǎo)入能力強(qiáng)。