□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　近期，高溢價(jià)地塊頻出。就在上周，三湘集團(tuán)以26057元/平方米的成交樓板價(jià)奪得張江南區(qū)某地塊，刷新了張江的土地出讓樓板價(jià)紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是由于樓市成交回暖，促進(jìn)房企信心有所上升，從而加強(qiáng)了其拿地欲望。而目前數(shù)據(jù)顯示，土地供應(yīng)或?qū)⒂兴帕?，且其中不乏?yōu)質(zhì)地塊，土地市場(chǎng)有望迎來(lái)一波階段性高潮。

　　樓市成交回暖，房企普遍對(duì)后市預(yù)期轉(zhuǎn)好，由此，其獲得土地的意愿也有所增強(qiáng)。

　　土地市場(chǎng)現(xiàn)回暖

　　上周，上海三湘集團(tuán)以9.65億元競(jìng)得浦東張江一幅住宅地塊，樓板價(jià)26057元/平方米，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)激烈，吸引了旭輝、金地、世茂、融綠等近20家房企參與，最終溢價(jià)率高達(dá)93%。

　　“雖然十月的土地供應(yīng)不多，但是從已經(jīng)成交的地塊來(lái)看，溢價(jià)率較高，并且參與拿地的房企數(shù)量也有增多跡象?！鄙虾Ｖ性芯孔稍?xún)部龔敏表示。

　　事實(shí)上，從9月起，上海土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。首先，9月土地成交面積環(huán)比上漲近200%；其次，從拍地現(xiàn)場(chǎng)也可發(fā)現(xiàn)，參與競(jìng)買(mǎi)土地的房企也越來(lái)越多，且熱情逐漸高漲。

　　龔敏指出，截至10月28日，10月的土地掛牌量為15幅，面積達(dá)到100.48萬(wàn)平方米，僅次于今年月土地供應(yīng)量最高的1月。另外基于今年1至8月整體土地供應(yīng)及成交情況并不理想，預(yù)計(jì)四季度土地供應(yīng)將有所放量，土地市場(chǎng)將呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。

　　某大型房企的土地研究員向筆者透露，四季度土地市場(chǎng)看點(diǎn)頗多，例如位于東外灘的平?jīng)鼋值?7街坊地塊、浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)東城區(qū)A11-3地塊等，都是稀缺地段的優(yōu)質(zhì)地塊。他直言:“我們公司或?qū)⑴c競(jìng)拍平?jīng)龅貕K，該地塊在11月開(kāi)拍，目前就已聽(tīng)到很多同行表示有興趣，屆時(shí)定會(huì)有一番‘惡戰(zhàn)’。”

　　房企拿地意愿增強(qiáng)

　　土地市場(chǎng)回暖，主要是由于市場(chǎng)逐漸回暖，使得房企的信心增強(qiáng)，從而也促進(jìn)了其拍地意愿。

　　龔敏指出，今年前三季度，房企由于市場(chǎng)成交不理想以及在政策不明朗的情況下，購(gòu)地信心不足。然而，自9月30日信貸政策松綁后，又有利好的公積金政策出臺(tái)，這些舉措將刺激樓市回暖，也將有力地推動(dòng)房企拿地的積極性。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，10月上海新房成交面積為83.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加37.5%。

　　“近期房企拍地意愿的確有所增強(qiáng)，土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)是息息相關(guān)的，三湘競(jìng)得的張江地塊我們當(dāng)天也有參與競(jìng)拍?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600383/" target="_blank" title="金地集團(tuán) 600383">金地集團(tuán)華東區(qū)域公司助理總經(jīng)理陳喆指出。他透露，雖然金地目前土地儲(chǔ)備較足，但是今年在上海還未拿地，四季度或?qū)⒂兴鶖孬@。

　　據(jù)三湘集團(tuán)內(nèi)部人士透露，9月以來(lái)三湘的月均銷(xiāo)售額上漲了近50%，這也使得公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，為避免明年由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)好而導(dǎo)致拿地成本上升，加上目前三湘的土地儲(chǔ)備并不多，因此遇到合適的地塊就會(huì)去“搶”。

　　前述土地研究員也表示，上海地塊本就稀缺，可謂“拿一塊少一塊”，而通常高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)是樓市的風(fēng)向標(biāo)，預(yù)示樓市成交量即將轉(zhuǎn)好。9月以來(lái)高溢價(jià)地塊頻出，這也會(huì)促使有充足資金的房企盡快出手拿地。當(dāng)然，對(duì)于資金不充裕的房企而言，當(dāng)前主要任務(wù)還是去庫(kù)存。

　　更青睞優(yōu)質(zhì)宅地

　　“雖然房企拿地意愿有所增強(qiáng)，但是從拿地情況來(lái)看，房企還是傾向于優(yōu)質(zhì)宅地，尤其位于有發(fā)展?jié)摿Φ囟蔚牡貕K。”億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天指出。

　　從今年流拍的土地來(lái)看，基本以純商業(yè)性質(zhì)地塊為主，且大部分位于郊區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，今年上海共流拍了6幅地塊，其中僅有一幅地塊為純住宅性質(zhì)地塊。

　　“有升值空間的優(yōu)質(zhì)宅地還是比較受房企追捧，而這個(gè)‘優(yōu)質(zhì)’取決于兩方面，要么有重大利好，要么是稀缺地段且需求旺盛?！标悊凑J(rèn)為，以此次張江地塊為例，地塊位于浦東中環(huán)線(xiàn)，周邊迪士尼、自貿(mào)區(qū)等利好會(huì)進(jìn)一步凸顯地塊價(jià)值。同時(shí)，張江板塊內(nèi)商務(wù)樓宇充裕且經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)人群也保障了地塊潛在價(jià)值的提升。從地塊周邊環(huán)境來(lái)看，未來(lái)居住氛圍濃郁，周邊規(guī)劃有軌交13號(hào)線(xiàn)，且各項(xiàng)配套完備。

　　前述三湘內(nèi)部人士也指出，一直以來(lái)，張江板塊內(nèi)住宅供應(yīng)稀缺，基于板塊內(nèi)客群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，且對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商和優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的需求一直處于渴望的狀態(tài)，因此備受品牌房企青睞。

　　除了張江地塊，之前周浦的兩幅地塊也吸引了較多房企關(guān)注，拍出的樓板價(jià)還創(chuàng)造了區(qū)域樓板價(jià)的新高。陳喆指出，周浦雖然屬于上海郊區(qū)板塊，但在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)配套完善的情況下，人口導(dǎo)入速度加快，且地價(jià)仍然處于洼地，未來(lái)升值空間較大。