■易憲容

　　房貸新政后，國內(nèi)樓市的未來走勢應(yīng)該是市場最為關(guān)心的問題。無論是市場的哪一方，都希望對這種走勢作出一個(gè)合適的判斷，以便正確的決策。但是，房貸新政之后，關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信息蜂擁而來，比如，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為國內(nèi)樓市會(huì)出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)，正逐漸上調(diào)房價(jià)；最近各城市的房價(jià)上漲或下跌、住房銷售增加或萎縮的信息雜亂無章；地方政府暗自偷笑，正在規(guī)劃著拍出更多的土地；有房者正計(jì)劃還清貸款，再次殺入市場；銀行對住房信貸新政的博弈已經(jīng)開始；真正的住房消費(fèi)者只能觀望；低無可低的住房稅收政策還會(huì)減免（國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重在20%以上，而房地產(chǎn)各種稅收占總稅收不到3%）等等。面對突然間爆炸式增長的住房信息，要對國內(nèi)樓市的未來走勢作一個(gè)清晰的判斷并非易事。因此，我們只能根據(jù)市場的內(nèi)存法則，尋找其蛛絲馬跡。

　　首先，房貸新政，政府救房地產(chǎn)之意圖十分明確。房貸新政就是希望用更為優(yōu)惠的住房信貸政策及稅收政策再次讓房地產(chǎn)升溫，以此達(dá)到國內(nèi)住房市場去庫存化及軟著陸的目的。但是無論是從經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”還是房地產(chǎn)泡沫各項(xiàng)指標(biāo)來看，當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的。

　　事實(shí)上，國內(nèi)住房市場嚴(yán)重過剩已是不爭之事實(shí)。我最近到了國內(nèi)不少二三線城市，看到這些城市的住房供應(yīng)嚴(yán)重過剩已經(jīng)到無可復(fù)加的地步（如媒體報(bào)道中國有幾十個(gè)“死城”）。早幾個(gè)月，這些城市的房價(jià)向下調(diào)整已經(jīng)十分厲害了，但同樣無人問津?，F(xiàn)在政府出來救市，希望以各種住房優(yōu)惠政策讓投資者來接這個(gè)巨量庫存的盤，但是，即使這些住房投資者可能進(jìn)入市場，但是肯定會(huì)想購買之后又是誰來接盤呢？也就是說，即使未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)短期的回光返照，但它是逃不出市場的基本法則（即最后巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅、房價(jià)回歸理性）。

　　其次，房貸新政看上去超出市場預(yù)期，比2008年的131號(hào)文件有過之無不及，但是房貸新政要落實(shí)則是一個(gè)銀行激烈的利益博弈過程。如果房貸新政最為實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容（比如利率優(yōu)惠）不能夠落實(shí)，那么要達(dá)到新政的預(yù)期效果是不可能的?？梢钥吹剑抠J新政公布之后，各大銀行紛紛表態(tài)支持央行決定，但是這些表態(tài)除了重復(fù)公布的內(nèi)容之外，很少有商業(yè)銀行出臺(tái)具體的實(shí)施辦法的。這不僅意味著國內(nèi)各大銀行的表態(tài)只是例行公事，并非有多大意義，也意味著與2008年不同，國內(nèi)銀行對房貸新政不是太感興趣。

　　特別是當(dāng)前國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)、利率水平及銀行激勵(lì)機(jī)制等發(fā)生較大變化，國內(nèi)銀行已經(jīng)不把住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，而是把這種貸款看做雞肋，棄之可惜，食之無味。比如國內(nèi)有不少中小銀行根本就不做按揭貸款。在這種情況下，房地產(chǎn)市場希望銀行把按揭貸款利率下降到無贏利的水平（如7折優(yōu)惠）幾乎不可能。因?yàn)?，這不僅涉及各支行核算單位之業(yè)績，也與行長及業(yè)務(wù)員的獎(jiǎng)金聯(lián)系在一起。很簡單，當(dāng)優(yōu)惠利率與管理層和業(yè)務(wù)員的利益聯(lián)系在一起時(shí)，這是不可能有“活雷鋒”的。如果住房按揭貸款利率不能優(yōu)惠或很少優(yōu)惠，那么房貸新政的效果一定會(huì)大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)及投資者所預(yù)期的就可能落空。

　　當(dāng)前的住房市場預(yù)期是否重新出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，應(yīng)該是不確定的。如果住房市場的預(yù)期出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，住房市場可能出現(xiàn)短期反彈，投機(jī)者短線炒作可以賺后逃之夭夭；如果市場預(yù)期不改變，國內(nèi)住房市場將面臨的更為深度的調(diào)整。在這種情況下，新進(jìn)入的住房投機(jī)投資者有可能成為最后的接棒者。如果這樣，這些住房投資者可能面臨著長期套牢的巨大風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，國內(nèi)住房投機(jī)投資者會(huì)愿意進(jìn)入嗎？如果他們不進(jìn)入，市場預(yù)期可能不發(fā)生逆轉(zhuǎn)。國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整還會(huì)繼續(xù)。

　　總之，房貸新政后，未來國內(nèi)樓市逆轉(zhuǎn)的概率不會(huì)如房地產(chǎn)開發(fā)商想象的那樣高，國內(nèi)投資者對此要保持清醒的頭腦。（作者系中國社科院金融研究所研究員）