央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文的房貸新政公布已超過(guò)半個(gè)月，多數(shù)銀行已經(jīng)開(kāi)始正式執(zhí)行還清算首套的政策。不少銀行紛紛表示，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求。落實(shí)有關(guān)政策要求，擇優(yōu)支持優(yōu)質(zhì)客戶以滿足首套和改善型需求為主的普通住房項(xiàng)目資金需求。

　　但在利率優(yōu)惠方面，廣州市場(chǎng)上各家銀行的優(yōu)惠情況暫無(wú)太大變化，即便給出基準(zhǔn)利率以下的優(yōu)惠折扣，不少條件要求也較高，多數(shù)要求借款者存款或者理財(cái)?shù)仍阢y行的資產(chǎn)得到一定的門(mén)檻，而國(guó)有銀行條件更為嚴(yán)格。

　　房貸利率要拿折扣條件苛刻

　　新政發(fā)布已有兩周，近日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場(chǎng)上首套房貸的利率仍基本上維持在基準(zhǔn)，而二套房貸的利率可上浮10%。但值得注意的是，根據(jù)第三方平臺(tái)融360提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，開(kāi)始有銀行下調(diào)房貸利率。

　　據(jù)其調(diào)查，全國(guó)有13家銀行可以提供基準(zhǔn)以下折扣利率，不過(guò)9折以下優(yōu)惠利率依然形同虛設(shè)，購(gòu)房者基本無(wú)法獲得。但對(duì)購(gòu)房人而言，較好的是，9折以上優(yōu)惠利率申請(qǐng)條件較9月有所放松。但在給出利率優(yōu)惠多銀行中，多數(shù)要求借款者在該行有存款或者理財(cái)?shù)取?/p>

　　新政后的一周，招行率先的房貸新政中從總行層面給出了首套利率折扣優(yōu)惠。招行也是目前廣州地區(qū)全國(guó)性中資銀行里首家給出利率折扣的。招行的新政細(xì)則明確，首套及結(jié)清后當(dāng)首套的利率基準(zhǔn)，招行金葵花卡客戶（存款50萬(wàn)以上）可以享受9.5折優(yōu)惠。在首套認(rèn)定上，規(guī)定“購(gòu)入限購(gòu)區(qū)域物業(yè)的，銀行既看征信也看套數(shù)證明計(jì)算；購(gòu)入非限購(gòu)區(qū)域的，銀行只看征信計(jì)算套數(shù)?！边@或能理解為，在放開(kāi)限購(gòu)的地區(qū)，房貸只要還清，再貸可以算首套。

　　招行工作人員對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者表示，對(duì)剛結(jié)清征信未顯示的客戶，只要提供原貸款行結(jié)清證明和貸款卡的扣帳流水即可作為結(jié)清審批。目前廣州地區(qū)非限購(gòu)區(qū)域只接受增城的申請(qǐng)，從化市暫不受理。

　　融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)共有11家銀行提供首套房9至9.5折優(yōu)惠利率。其調(diào)查指出，北京交通銀行要獲得95折優(yōu)惠利率則要求購(gòu)房者辦交行沃德卡（卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上），或購(gòu)買5萬(wàn)理財(cái)，并開(kāi)通手機(jī)銀行。上海中國(guó)銀行9.5折利率，要求購(gòu)房者滿足以下任一條件：6個(gè)月內(nèi)日均存款30萬(wàn)；或3個(gè)月內(nèi)日均存款60萬(wàn)；或1個(gè)月內(nèi)日均存款90萬(wàn)。

　　此外，上海中信銀行提供最低8折優(yōu)惠，不過(guò)要求存入貸款金額80%的存款，而且該比值每月計(jì)算一次，一旦低于80%，將恢復(fù)至基準(zhǔn)貸款利率，以后也將不再享受優(yōu)惠政策。上海民生銀行也類似，雖然存在最低8.5折優(yōu)惠利率，但只提供給近三個(gè)月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶。從目前的情況看，各家銀行給出的優(yōu)惠條件都較為苛刻。

　　融360認(rèn)為，雖然銀行房貸優(yōu)惠捆綁其他條件，但這是銀行出于當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)偏高、房貸資金偏緊和資金成本收益考慮，不得不作些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施。一方面銀行通過(guò)銷售理財(cái)、保險(xiǎn)，盤(pán)活資金。另一方面可以篩選優(yōu)質(zhì)客戶，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　二套房首付降低或有突破

　　上周，除了首套房貸的新政調(diào)整，還有銀行將二套房的首付比例也降低了。建行發(fā)布房貸新政細(xì)則，調(diào)整了二套房貸和三套房貸的首付比例，其中“對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，貸款最低首付款比例為60%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍?！?/p>

　　但根據(jù)廣州地區(qū)此前的房地產(chǎn)地區(qū)政策，廣州需對(duì)二套房執(zhí)行首付七成以上的政策。相關(guān)的地區(qū)細(xì)則建行廣東省分行暫時(shí)還未發(fā)布，不過(guò)建行向媒體強(qiáng)調(diào)表示，對(duì)擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

　　此外，值得購(gòu)房者留意的，還有平安好房網(wǎng)近期推出的“首付貸”，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)貼，以及借款者的抵押品，降低首付和貸款利率，并稱最低可降到零息。 據(jù)了解，目前平安好房網(wǎng)已經(jīng)聯(lián)合越秀、綠地集團(tuán)推出該 “好房貸”產(chǎn)品，提供首付分期貸款（有抵押、無(wú)抵押）、按揭貸款、贖樓貸款等。雖然目前在廣州可以使用“首付貸”的樓盤(pán)并不多，但是通過(guò)該類產(chǎn)品，購(gòu)房人能貸入突破首付限制。平安好房網(wǎng)稱，首付款貸款部分資金將平安旗下的P2P平臺(tái)平安陸金所提供，區(qū)別于傳統(tǒng)銀行的業(yè)務(wù)。

　　有銀行人士分析表示，在資金成本越來(lái)越高的情況下，銀行給出大規(guī)模利率折扣優(yōu)惠，或是將大量的信貸資金配置到房貸上并不現(xiàn)實(shí)?！叭缃駞f(xié)議存款利率都到4%以上，五年定存都超過(guò)5%，房貸利率若在基準(zhǔn)下浮15%（85折），就只需要5.5675%，利率都已經(jīng)倒掛了。銀行貸一筆虧一筆?！庇袠I(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，廣州地區(qū)的房貸利率整體水平預(yù)計(jì)會(huì)在首套95折左右，二套則依然會(huì)上浮10%左右。

　　算一算

　　房貸還款方式

　　哪種更省錢(qián)？

　　在購(gòu)房者申請(qǐng)房貸時(shí)，通常銀行和按揭公司都會(huì)提供多種還款方式供選擇，那么究竟在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況下，哪種還款方式更為經(jīng)濟(jì)省錢(qián)？

　　銀行理財(cái)專家對(duì)記者分析表示，一般最常用的是“按等額本息”還款法，使用此種方式，借款人每月月供不變。因每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)，方便借款人安排收支，規(guī)律地管理還貸資金和流動(dòng)性。并且隨著物價(jià)和工資水平的上漲，十年、二十年后還款壓力會(huì)越來(lái)越小。

　　不過(guò)，值得注意的是，在等額本息還款方式下，雖然每期的月供都是一樣的，但還款構(gòu)成中期初月供中利息的占比較大，本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。整體下來(lái)，所還的利息總量較高，較適合在供樓期間工作收入穩(wěn)定的人群。

　　另外一種常見(jiàn)的還款方式為等額本金還款，也就是借款人每期歸還固定的本金，和當(dāng)期所產(chǎn)生的利息。在這種還款方式下，借款人在開(kāi)始還貸時(shí)，每月負(fù)擔(dān)會(huì)較大些。但是隨著還款時(shí)間的推移，還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕，在隨后的時(shí)間里每月還款額將會(huì)遞減。最后總的利息支出較低。但這種還款方式前期還款負(fù)擔(dān)較重，特別是第一期還款時(shí)壓力會(huì)很大。適用收入較高人士，如企業(yè)高層、金領(lǐng)、海歸派，還有年紀(jì)較大，未來(lái)面臨現(xiàn)金流收入減少的人士。

　　記者按照基準(zhǔn)利率的首套房商業(yè)貸款100萬(wàn)，20年還清計(jì)算，用等額本息還款法，月供需要7485.2元，20年累計(jì)歸還利息79.6萬(wàn)元。

　　若按照等額本金還款法，一開(kāi)始月供需要9625元，比等額還款負(fù)擔(dān)多2000元每月。但由于月供逐年遞減，四年后（月供48期后），月供遞減為8556元，大概8年后，月供壓力首次少于等額本息還款方法。20年最后一期月供為4189元，20年累計(jì)歸還利息65.77萬(wàn)元，比等額本息還款總利息少約14萬(wàn)。