■本報記者 林立新 本報首席記者 江海 文/攝

　　空間大，設(shè)備齊，花同樣的錢，在這里能獲得的辦公面積比市區(qū)大4倍到5倍，停車還方便，金山一帶老舊廠房的商業(yè)價值被重新認知

　　核心提示：福州市區(qū)的高端寫字樓，租金一般為每月每平方米170元，相比之下，由工業(yè)廠房改造而來的辦公場所，租金一般為每月每平方米40元到50元，非常合算；一般一個規(guī)模普通的項目，投入改造資金1000萬元左右，以低廉的價格進行分割出租后，成本回收期并不長（一年至兩年可收回成本），而年回報率卻能達到6%到8%。舊廠房改造成寫字樓后，廠家、投資商、承租戶皆大歡喜。

　　工業(yè)區(qū)的閑置舊廠房，被整飭一番后改頭換面，成為外表時尚、租金低廉的辦公場所。隨著福州城市的發(fā)展，原來在金山、新店等區(qū)域的工業(yè)區(qū)里，不少工廠紛紛轉(zhuǎn)移到更遠的地方。而剩下的廠房被有心人看中，產(chǎn)生了新的商機。那么，這種工業(yè)廠房改成的寫字樓好用嗎？合算嗎？投資有利潤空間嗎？其中又會存在什么問題？記者對此進行了調(diào)查。

　　榕部分企業(yè)流行“廠房”辦公

　　“有沒有興趣到我們廠里來辦公？”如果您經(jīng)過一家工廠的廠房，有人這樣上來詢問，您會不會覺得很奇怪？這種“奇怪”或許很快會變得“見怪不怪”。因為，把工廠車間改造成辦公區(qū)域，成為一處外表時尚、租金低廉的寫字樓，已經(jīng)是金山、新店等區(qū)域隨處可見的事情。

　　住在浦上大道的林先生近期驚訝地發(fā)現(xiàn)，自己家附近浦上工業(yè)區(qū)里的很多工廠都開始大興土木。一番改建之后，原來的廠房外觀變得像寫字樓，還掛出了“招租”的巨大紅條幅。過不了多久，就有很多白領(lǐng)模樣的人出入，和原來工廠里忙碌的生產(chǎn)場景完全不一樣。

　　這些廠房究竟發(fā)生了什么變化？在百花洲路，一處門牌顯示，這里原來是一家化工廠。然而，走到里面，記者卻發(fā)現(xiàn)，化工廠房已經(jīng)變成一座玻璃幕墻的建筑物，大堂前懸掛著“**大廈”的字樣。大門內(nèi)先是一個大堂，然后是一間間用玻璃分隔好的辦公空間，二樓還有不少租戶正在裝修。大堂里懸掛的導(dǎo)引牌顯示，在這里辦公的，有裝修設(shè)計公司、酒業(yè)銷售公司、環(huán)境檢測公司，甚至還有大央企的福州子公司。它們有的占據(jù)了整整一層樓，有的只租用了100平方米。

　　管理員告訴記者，這里原來的確是一家化工廠，由于現(xiàn)在化工企業(yè)搬到了更遠的地方，因此舊廠房空了出來。老板干脆將廠房賣給了一家投資企業(yè)，由這個投資企業(yè)投入幾千萬元對廠房進行改造，將5層高的舊廠房改造成寫字樓。目前，這種由舊廠房改造而來的小型寫字樓已經(jīng)在金山遍地開花，租客多為中小型企業(yè)。它們大多有幾個共同的特點，比如員工人數(shù)不多，資金也不多，但都需要一個既能注冊公司、離市區(qū)較近、辦公環(huán)境也比較好的地方。正是這種市場需求，讓舊廠房有了新商機。

　　隨后，記者在浦上大道工業(yè)區(qū)、橘園洲工業(yè)區(qū)及新店金城工業(yè)區(qū)看到，到處都有由廠房改造而來的寫字樓，出租率都達到了6成以上，部分出租率接近95%。

　　舊廠房變寫字樓

　　多方都受益

　　作為一家習(xí)慣出入高檔寫字樓的設(shè)計公司的老板，同時也是鼓樓區(qū)土生土長的原住民，王涵從來沒有想過，自己有一天會把公司搬進金山的工業(yè)區(qū)，而且是在一個廠房里。“今年初我們公司決定搬進金山橘園洲附近的一個廠房。在通知業(yè)務(wù)伙伴和朋友時，很多人都非常驚訝。不少朋友私下問我，公司資金上是不是遇到了什么麻煩，有的業(yè)務(wù)伙伴甚至還擔(dān)心我的財務(wù)出了問題，專門派人過來查看。”王涵說。人們的擔(dān)心是正常的，實際上，王涵自己在被人介紹到工業(yè)區(qū)看房的時候，也是覺得“太不靠譜”。

　　在福州開展業(yè)務(wù)多年之后，王涵的公司已經(jīng)由開始的9人發(fā)展到35人，迫切需要更大的場地。而設(shè)計行業(yè)作為走在潮流前沿的行業(yè)，辦公地點的選擇一點也不能含糊。大多數(shù)福州的設(shè)計公司考慮到溝通與形象的需要，都選擇在市區(qū)的寫字樓甚至5A級寫字樓里辦公，即使為此付出不菲的成本也被認為是必要的。因此，王涵一開始都在市區(qū)的寫字樓里尋找新址。就在這時，一位朋友告訴他，可以去金山工業(yè)區(qū)看看。他說，工業(yè)區(qū)不少原有的廠房現(xiàn)在都被改造成了寫字樓，空間很大，設(shè)備齊全，關(guān)鍵是租金便宜，停車方便。到了金山之后，王涵發(fā)現(xiàn)，果然如此。

　　目前，福州市區(qū)的高端寫字樓項目，租金一般為每月每平方米170元；而那些樓齡較老，設(shè)備較差的早期寫字樓，租金每月每平方米也要一百多元。至于由普通居民住宅“住改商”而來的辦公場所，由于檔次低及無法注冊，已經(jīng)被大多數(shù)有一定規(guī)模的企業(yè)所拋棄。這一市場需求，已經(jīng)由目前大量建設(shè)的SOHO類產(chǎn)品所替代，而這類SOHO產(chǎn)品，典型的租金水準是每月每平方米七八十元。相比之下，這類由工業(yè)廠房改裝而來的辦公場所，租金一般為每月每平方米40元到50元之間，比較之下非常合算。也就是說，同樣的錢，在這里能獲得的辦公面積比市區(qū)大4倍到5倍。

　　而且，這類由工業(yè)廠房改造而來的辦公場所在價格之外還有其他優(yōu)勢：由于是廠房改建，層高較高，空間感較好；地盤大，停車基本免費；公攤相對高層寫字樓更小，實際可使用面積更大。例如，目前福州傳統(tǒng)寫字樓實用率只有50%到60%，而舊廠房改造的獨棟寫字樓實用率都達七八成，租金效益高出許多。此外，目前傾向于進駐舊廠房辦公的，基本都是創(chuàng)意型企業(yè)。這類企業(yè)的工作時間較一般企業(yè)長，而福州一般寫字樓的中央空調(diào)和出入門禁要求多，而舊廠房改造的辦公室可“自立門戶”，靈活度大。

　　最近，王涵的一位朋友徐先生開的公司也搬入了這種由舊廠房改造的寫字樓?！拔以瓉硎亲馊f達SOHO的，但那里都是一間間小房間，租賃面積稍微大一點，就要和很多業(yè)主一個個去談，不但累，萬一有人臨時不租給我了，我全部的租賃計劃都要變。相比之下，我還是愿意租這種廠房。”徐先生說。

　　工業(yè)區(qū)廠房租金便宜，而轉(zhuǎn)租給企業(yè)辦公使用后租金提高，中間產(chǎn)生的利潤使得許多投資商蜂擁而入。而一番循環(huán)下來，參與的各方其實都是受益者。目前，金山工業(yè)區(qū)的大量工廠正搬遷至更遠的地方，由于留下的舊廠房改造的客觀限制條件很多，一般不讓拆建，前期投入需要龐大資金，因此一般工廠的業(yè)主都會選擇將廠房長期租給開發(fā)商或投資公司，讓它們運營和包裝，自己坐收租金。這樣，“二房東”對舊建筑的維護會付出更多，省去了工廠自身維護廠房的諸多麻煩。

　　另外，投資商也從中獲益匪淺?！皩τ谖覀兺顿Y商而言，改造舊廠房就是重新發(fā)現(xiàn)老舊建筑的商業(yè)價值?！币患以诮鹕酵顿Y了多個廠房的投資公司負責(zé)人王先生表示，相對于建起一幢寫字樓再進行出租的操作模式，長期租賃舊廠房并進行改造的成本要低很多。一般一個規(guī)模普通的項目，投入資金量約在1000萬元左右。以低廉的價格進行分割出租后，成本回收期并不長（一年至兩年可收回成本），而年回報率卻能達到6%到8%。

　　此外，舊廠房改寫字樓，也使得裝修企業(yè)獲得了新的市場。據(jù)悉，目前福州已經(jīng)有不少裝修企業(yè)轉(zhuǎn)型主攻“舊廠房改造”，利潤率比原來爭搶普通住宅裝修市場時高了不少。舊廠房改造也帶動了周邊商業(yè)結(jié)構(gòu)的改變。在金山工業(yè)區(qū)，目前一些舊廠房變身寫字樓后，白領(lǐng)的進駐使得周邊住宅的出租率上升，而酒樓、餐館和超市等也開始在周邊發(fā)展起來。

　　投資舊廠房改造

　　要多留心

　　任何事物都是有利有弊，在廠房改寫字樓的熱潮中，也有一些問題是需要注意的。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前金山有部分廠房存在違規(guī)改造的情況。例如，有的工廠廠房出租后，承租者在沒有申請變更房屋使用性質(zhì)的情況下就隨意將其改造成快捷酒店或者酒樓，按政策是不允許的。記者從福州12345獲悉，近期關(guān)于工業(yè)廠房違規(guī)改為商業(yè)用房的投訴量增加了不少。所以，打算做酒店、餐飲、休閑會所的租戶，一定要事先去相關(guān)部門咨詢清楚。

　　對此情況，業(yè)內(nèi)人士建議，福州本地應(yīng)該出臺具體的管理措施。例如，廈門就出臺了《關(guān)于推進工業(yè)倉儲國有建設(shè)用地自行改造的實施意見》，什么廠房能改，什么不能改，改了能做什么，都有很具體的規(guī)定。

　　此外，不少人看到改造廠房出租的收益較好，紛紛介入市場，但卻不知道自己轉(zhuǎn)租廠房的所得須納稅。記者從倉山地稅局獲悉，在福州，個人將承租的廠房轉(zhuǎn)租取得的租金收入，應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅，將承租的廠房再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按租金收入全額征收營業(yè)稅，稅率為5%；城市維護建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，所在地在市區(qū)的，稅率為7%；教育費附加，以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3%；地方教育費附加，以納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，地方教育費附加率為2%；個人所得稅，按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅；財產(chǎn)租賃所得，取得轉(zhuǎn)租收入的個人憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除，其中，在福州個人將承租的廠房轉(zhuǎn)租取得的租金收入依次扣除財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用（允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止）后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%，扣減后的余額按20%征收個人所得稅；印花稅，個人將承租的廠房轉(zhuǎn)租他人，按租賃合同中簽訂的租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。