租賃物業(yè)一體化管理有助于推動(dòng)公租房保障效用的充分發(fā)揮。圖為洪塘公租房。

　?。êㄈA 攝）

　　一個(gè)丹桂飄香的夜晚，江北區(qū)洪塘街道和塘雅苑小區(qū)里傳出陣陣掌聲、喝彩聲……一臺(tái)由市住房保障管理中心、洪塘街道辦事處和塘雅苑社區(qū)居委會(huì)“搭臺(tái)”，物業(yè)公司服務(wù)、居民自導(dǎo)自演的“和塘雅苑公租房小區(qū)承租家庭入住一周年文藝晚會(huì)”正在熱鬧上演。

　　公租房小區(qū)和塘雅苑交付這一年間，住戶租金收繳率達(dá)到99％，居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧相處，社區(qū)大家庭氛圍日漸濃厚。這些，標(biāo)志著具有寧波特色的公租房租賃物業(yè)一體化管理模式開始走向成熟。

　　■租賃物業(yè)一體化管理

　　和塘雅苑小區(qū)，是寧波市首個(gè)上規(guī)模集中建設(shè)的公租房小區(qū)。2100余套公租房，分成40平方米一室戶、60平方米兩室戶兩種戶型。

　　房子雖小，但功能卻齊全，不僅配有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房間、客廳、臥室和陽臺(tái)，而且都作了精裝修。

　　2013年8月份，小區(qū)迎來了海曙、江東和江北三區(qū)的承租戶，他們中有優(yōu)秀外來務(wù)工人員、有引進(jìn)人才，但最多的還是城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭。

　　一次性集中接收如此多的公租房管理，不僅我市沒有過，在全國也是極少有的，因此面臨諸多挑戰(zhàn)?？紤]到公租房承租對象的居住特征，市住房保障管理中心決定創(chuàng)新小區(qū)服務(wù)管理模式，走出一條具有寧波特色的公租房管理道路。

　　在多方調(diào)研基礎(chǔ)上，市住房保障管理中心探索實(shí)施了租賃和物業(yè)一體化管理服務(wù)模式———將公租房租賃管理和小區(qū)物業(yè)服務(wù)所涉及的工作通過政府服務(wù)外包方式，委托給信譽(yù)好、有一定物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的第三方專業(yè)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，并授權(quán)其與承租家庭簽訂《租賃合同》和《承租人公約》，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理和全程服務(wù)。最終，寧波亞太酒店物業(yè)管理有限公司在眾多備選物業(yè)中勝出，成為和塘雅苑的“管家”。

　　服務(wù)管理市場化后，服務(wù)質(zhì)量如何把控？對此，市住房保障管理中心又出臺(tái)了一系列較為全面的工作量化業(yè)績考核制度，并將考核結(jié)果與服務(wù)費(fèi)用掛鉤。成立由市、區(qū)兩級(jí)住房保障部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、住戶代表組成的小區(qū)管理委員會(huì)，定期進(jìn)行考核，促進(jìn)小區(qū)管理服務(wù)優(yōu)化升級(jí)。

　　■信息技術(shù)支持作后盾

　　智能管理系統(tǒng)，是和塘雅苑租賃物業(yè)一體化管理的基石。

　　市住房保障管理中心組織開發(fā)的《寧波市公共租賃住房配后服務(wù)管理信息化系統(tǒng)》，引入了一卡通身份識(shí)別智能化管理系統(tǒng)和ＩＣ卡指紋加密門禁管理系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)“人、房、租金”一一對應(yīng)和動(dòng)態(tài)管理。

　　如今，小區(qū)共有住戶1947戶，入住率為92．67％。這些住戶，在搬入伊始，就領(lǐng)到了特殊的指紋加密ＩＣ卡。憑借這張卡，他們才能輕松出入小區(qū)。

　　“這張卡，除了與住戶是一一對應(yīng)關(guān)系、能幫助租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)把進(jìn)出關(guān)外，還具備住戶承租房屋使用情況條件核對功能?！笔凶》勘Ｕ瞎芾碇行南嚓P(guān)人員介紹，持這張卡，住戶可以到小區(qū)的公共租賃服務(wù)中心，享受“一條龍”的服務(wù)，包括租賃手續(xù)辦理、變更，水、電、氣、有線電視、通信等的開戶，活動(dòng)中心內(nèi)文化活動(dòng)設(shè)施的使用以及一些有償?shù)奈飿I(yè)延伸服務(wù)項(xiàng)目等。到小區(qū)公共餐廳就餐，憑卡還能享受9折的優(yōu)惠。同時(shí)這張卡還與住戶銀行專用租金賬戶相關(guān)聯(lián)，租戶可以便捷地完成租金結(jié)算、公共事業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納，或領(lǐng)取政府的租房租金補(bǔ)貼，或委托提取公積金支付房租。

　　更重要的是，這張ＩＣ卡還是“寧波市保障住房信息化管理系統(tǒng)”的一個(gè)組成部分。它通過身份比對監(jiān)督公租房的使用，保證公租房不被轉(zhuǎn)租，不被不符合資格者“騙租”，維護(hù)公租房配租的公正性。

　　結(jié)合卡內(nèi)信息以及通過三區(qū)住房保障部門抽查及年審、租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)入戶調(diào)查等形式而掌握的承租戶家庭情況，不符合“和塘雅苑”公租房承租資格的住戶，比如收入已超標(biāo)，以及違反了按時(shí)繳納租金等相關(guān)規(guī)定的，將被及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清退。

　　■制度跟進(jìn)破欠租難題

　　根據(jù)租賃物業(yè)一體化管理，租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了要承擔(dān)起按月收取住戶租金以及催討的職責(zé)，還要代表保障中心辦理小區(qū)承租戶入住、退出、租賃變更等各項(xiàng)煩瑣手續(xù)，并需及時(shí)對各種違規(guī)行為作出處置。面對承租戶這一龐大群體，租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)可想而知。

　　和塘雅苑公租房交付以來，公租房租金收繳情況總體穩(wěn)定，但仍出現(xiàn)了部分承租人未按合同約定在每月21日前及時(shí)繳納次月租金的情況。

　　公租房租金收繳率是公租房后續(xù)管理的重要組成部分，直接關(guān)系到住房保障政策的公平性以及公租房小區(qū)能否持續(xù)正常運(yùn)營。對于出現(xiàn)的欠租情況，市住房保障管理中心高度重視，一方面督促租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步健全租金收繳制度，一方面完善工作機(jī)制，探索通過司法途徑收回惡意拖欠的租金。

　　根據(jù)新制訂的《和塘雅苑公共租賃住房小區(qū)公租房租金收繳暫行規(guī)定》，租賃物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行交租提醒制度，并實(shí)施分級(jí)責(zé)任落實(shí)和分類管理制度，對欠租一至三個(gè)月的家庭加大租金催繳頻次和力度。同時(shí)，要求每周向住房保障管理中心上報(bào)上周租金繳費(fèi)情況，并說明租戶拖欠原因。

　　“現(xiàn)在我每天上班第一件事就是打開電腦，查看信息系統(tǒng)了解住戶租金繳納情況。”和塘雅苑租賃物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理助理徐春鳳說，對剛發(fā)生欠費(fèi)的，逐個(gè)打電話提醒，對于欠了有些日子的，就要安排人員上門催繳了。

　　對于承租人無故累計(jì)拖欠租金三個(gè)月以上且拒不配合催繳的，市住房保障管理中心將委托租賃物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)向法院提出訴訟。日前，首批被訴至法院的三起住戶租金拖欠案已審結(jié)，其中一戶在開庭前主動(dòng)繳清了欠費(fèi)和滯納金，另兩戶被法院判決強(qiáng)制執(zhí)行。

　　實(shí)時(shí)跟蹤租戶信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決問題，使和塘雅苑的租戶管理逐步走向成熟?！澳壳?，和塘雅苑租賃物業(yè)一體化管理模式已開始在全市公租房小區(qū)推廣應(yīng)用?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)人士說。

　　經(jīng)驗(yàn)做法

　　上世紀(jì)以來，美、英、法等歐美國家，以及日本、新加坡、香港等亞洲國家及地區(qū)在公共住房運(yùn)營管理上已形成較為完善的體系，為我市公租房建設(shè)和運(yùn)營提供了有益的借鑒。

　　其中，租后管理方面，公共住宅的管理主要包括社會(huì)管理、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。國外公共住宅的管理通常采用政府主導(dǎo)、租戶參與的模式。

　　在中國香港，則是充分發(fā)揮租戶和社區(qū)的作用，由房署職員和租戶共同組建屋邨管理咨詢委員會(huì)，采用屋邨管理扣分制的方法，規(guī)范租戶行為，共建和諧社區(qū)。

　　公共住宅的物業(yè)管理通常采用服務(wù)外包的模式，由政府或住戶自治會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同，物業(yè)公司負(fù)責(zé)公共住宅的清潔、保安、收租、改善工程、小型保養(yǎng)和維修工程等管理工作。公共住宅的維修服務(wù)基本由政府負(fù)責(zé)，相關(guān)資金由政府財(cái)政專項(xiàng)、物業(yè)管理費(fèi)部分中列支。

　　（王嵐 整理）