■行家來論

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，內(nèi)容包括：加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

　　其主要要點(diǎn)為，對于購買首套房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；對擁有2套及以上住房的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率；鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸；支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　房地產(chǎn)政策從行政化調(diào)控進(jìn)一步回歸市場，在房價(jià)持續(xù)下跌、成交量下滑的背景下，作為調(diào)控政策核心的限購和限貸政策已全部放開。未來的一段時(shí)間，政策組合拳的效應(yīng)將增強(qiáng)，改善性需求的入市有利于促進(jìn)市場成交量的回升。未來房地產(chǎn)政策仍有繼續(xù)放松的空間，政策驅(qū)動下，看好未來一段時(shí)間房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，建議關(guān)注銷售較高、估值較低的一二線地產(chǎn)公司。

　　臨近年末沖量，戰(zhàn)火聚焦核心城市。開發(fā)商逐步加大了一線城市（北上廣深）及二線核心城市（南京、天津）的開盤量，此外，也加大對核心城市中供給過大區(qū)域的開盤量（杭州等）；臨近年末沖量的階段，開發(fā)商加大了對于優(yōu)質(zhì)儲備的消耗，核心城市較為良好的供求現(xiàn)狀，結(jié)合當(dāng)前政策的適度放松，為開發(fā)商沖刺全年銷售佳績提供了良好的保障；另一方面，對于三線城市的推盤依然謹(jǐn)慎，考慮三線城市供求形勢嚴(yán)峻，即便是加大推盤力度，也看不到什么立竿見影的效果，索性置之不理；未來年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的銷售相關(guān)數(shù)據(jù)，將關(guān)注于二線核心城市，以及一線城市項(xiàng)目的銷售情況。

　　從房地產(chǎn)價(jià)格走勢來看，價(jià)格同比下降的城市由7月份的3個(gè)增加為19個(gè)，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲0.5%，低于7月份的2.6%，房價(jià)同比漲幅繼續(xù)縮小。價(jià)格環(huán)比下降的城市仍為64個(gè)。環(huán)比漲幅方面，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比平均下跌1.2%，比上個(gè)月0.9%的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，呈現(xiàn)加速下跌趨勢。臨近年末沖量，現(xiàn)金流壓力大的背景，開發(fā)商更可能的選擇是以價(jià)換量。建議投資以滿足剛需和改善性需求為主，投資及投機(jī)性需求暫不考慮。

　　另外，近期全球金融市場出現(xiàn)了罕見的大幅震蕩，歐美股市暴跌，債券收益率大降，布倫特原油和美元指數(shù)均大幅下跌，VIX指數(shù)則大漲15.18%。國際市場熱議美股牛市結(jié)束，大宗商品熊市，債券牛市。究其原因，9月份美國零售和制造業(yè)指數(shù)意外顯著收縮是催化劑。近來在全球經(jīng)濟(jì)中，美強(qiáng)歐日弱，中國增速換擋，其他新興經(jīng)濟(jì)體乏善可陳。世界寄希望美國帶領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)走出低谷，但美國9月份數(shù)據(jù)顯然讓世界失望了。近期美歐日中四大經(jīng)濟(jì)體的PMI指數(shù)均出現(xiàn)了不同程度的回落，市場開始重新反思未來全球經(jīng)濟(jì)增長前景：繼續(xù)復(fù)蘇還是復(fù)蘇夭折？

　　受經(jīng)濟(jì)預(yù)期下滑影響，近日外盤連續(xù)暴跌，外資也持續(xù)流出A股，使市場轉(zhuǎn)向調(diào)整預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)增大。在市場賺錢效應(yīng)不再的情況下，特別是十八屆四中全會和滬港通前后，預(yù)計(jì)有可能引發(fā)獲利拋售或資金減持而導(dǎo)致下跌持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。上證指數(shù)上周上沖乏力，謹(jǐn)慎空方力量趨強(qiáng)。

　　展望四季度，市場或沖高回落。企業(yè)盈利、無風(fēng)險(xiǎn)利率下行、增量資金流入、IPO保持穩(wěn)定的節(jié)奏、滬港通預(yù)期等積極因素可能在四季度減弱，加上海外的一些不確定性因素，都容易對市場構(gòu)成沖擊。短期來看，要謹(jǐn)防全球金融市場動蕩向A股傳導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)。但從中期看，由于中國此輪牛市驅(qū)動力來自改革提振風(fēng)險(xiǎn)偏好和降低無風(fēng)險(xiǎn)利率，因此，美歐金融市場動蕩可能在短期會干擾中國市場情緒，中期來看中國“轉(zhuǎn)型?！比栽诼飞稀?/p>

　　萬輝斌（作者系建設(shè)銀行東莞分行理財(cái)顧問）