證滿5年且是唯一住房免征個稅 未滿5年或非唯一住房按交易評估價1%征收

　　贈予的房屋轉(zhuǎn)讓會產(chǎn)生20%的個稅，但至于繼承得來的房屋要不要征收買賣差價20%的個稅，業(yè)內(nèi)意見不一。記者在網(wǎng)上看到對于這一問題的回答，有的稱要征20%個稅，有的卻說與普通商品房交易無異，按是否證滿5年且唯一的標準來征收個稅。

　　記者向曾經(jīng)代理過繼承房屋交易的地產(chǎn)人士請教得知，原來買賣差價20%個稅僅是理論上應征收，但實際則是按繼承人所繼承的房屋是否證滿5年且所繼承的房屋是否繼承人唯一住房來進行征收個稅，證滿5年且唯一住房則免征個稅，未滿5年或非唯一住房則按交易評估價的1%來征收。

　　繼承房屋的交易稅費

　　與普通商品房差不多

　　中原地產(chǎn)小北分行高級業(yè)務經(jīng)理李勤海告訴記者，老城區(qū)繼承得來的房屋交易占比不高，大約占10%左右，通常都是樓齡較高的房改房或者私房。他表示，在實際操作中，繼承得來的房屋在房產(chǎn)證房產(chǎn)來源上會注明：繼承，這類房屋與普通商品房的交易稅費差不多，如果繼承人擁有的這套房屋證滿5年（按繼承前的出證時間起計）且唯一，免征個稅；如果并非唯一住房或者證不滿5年，則按交易評估價的1%來計算。

　　相比起普遍都知道贈予得來的房屋有可能產(chǎn)生20%個稅的常識，繼承得來的房屋在交易時引起買家關注較少，一般買家只是關注已故的原業(yè)主是否在該房屋過身。李勤海表示，大城市里老人家通常在醫(yī)院過世，甚少在家中去世，即使是家中去世也是由于自然原因，買家了解清楚后也不會過多計較。

　　在日常交易中，李勤海曾經(jīng)處理過一宗繼承人多達7人的繼承房屋轉(zhuǎn)讓，通常都是委托一個繼承人來辦理交易事宜。他表示，絕大部分繼承得來的房屋都是“高齡”房改房，有可能存在未補分攤或土地出讓金的情況，在繼承房屋出新證時繼承人可以一并把補分攤面積和土地出讓金也辦理。

　　億達按揭業(yè)務部總監(jiān)肖婉婷告訴記者，根據(jù)一貫的程序，繼承人應先在醫(yī)院開具業(yè)主過身的證明，俗稱“死亡證”，然后憑據(jù)有關證明到公安機關開具親緣關系證明，再憑親緣關系證明和死亡證到公證處辦理繼承公證。公證處會根據(jù)死者的遺囑或者法定繼承順序來確定繼承人，再對房屋和親緣關系進行調(diào)查，最后出具繼承公證書。據(jù)了解，繼承公證的費用大約相當于繼承房屋的評估價的2%，繼承房屋的評估價比市價要低若干成。繼承人憑繼承公證書和房產(chǎn)證可以到房管局辦理繼承房屋的手續(xù)并獲發(fā)新證。

　　將繼承房屋再轉(zhuǎn)讓

　　放盤價比市價約低20%

　　繼承房屋的占比約為市場10%，贈予房屋的交易量更低。鑒于贈予房屋再次轉(zhuǎn)讓有可能產(chǎn)生20%的個稅，買家普遍對這類型的房屋非常警惕，業(yè)主在出售贈予房屋時也深知有可能被征收高額個稅，故此在放盤時也開價較低，對比市價的差距大約相當于個稅20%的數(shù)目。

　　對于在房產(chǎn)來源中注明“贈予”的房屋，中介在協(xié)助雙方簽約時會在條款中加以備注，聲明如果產(chǎn)生20%個稅應由哪方來承擔。專題文/圖：記者 李鳳荷

　　教你一招

　　繼承房屋如何合法避稅？

　　雖然繼承得來的房屋與贈予房屋一樣屬于無償獲得，理論上應當征收買賣差價的20%，但在實際操作中，直系親屬繼承的房屋個稅也是按照普通商品房的個稅標準來征收，按是否證滿5年且唯一來征收。如果是有多個繼承人，其中一名繼承人名下無房，則其他繼承人在辦理繼承公證時可提出棄產(chǎn)，把房屋繼承到無房的繼承人名下，然后再由繼承人出售房屋，如此操作就可以節(jié)省1%的個稅。

　　至于證滿5年的判斷，由于新業(yè)主繼承房屋會獲發(fā)新證，從新房產(chǎn)證的出證日期來看必然是證不滿5年，在交易過程中業(yè)主可以申請調(diào)檔，調(diào)取房屋上手買入的時間來證明證滿5年。