房貸新政落地江門調(diào)查——

　　文、圖、表/記者陶旺波

　　9月30日，節(jié)前最后一天，央行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，放松了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。早在之前幾天，關(guān)于“認(rèn)貸不認(rèn)房”的傳言就已經(jīng)攪動市場，而新政一出，也標(biāo)志著行政和貸款干預(yù)的手段基本退出了樓市，房地產(chǎn)行業(yè)重回市場調(diào)配。但是，由于整體經(jīng)濟形勢和銀行在房貸風(fēng)險面前的保守，年內(nèi)這一政策很難在短期內(nèi)產(chǎn)生較大影響，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，新政可能需要等到明年才能產(chǎn)生更大威力，而短期市場反應(yīng)方面，重回市場調(diào)節(jié)的江門房地產(chǎn)行業(yè)無疑會迎來更加穩(wěn)健的發(fā)展階段。

　　新政：

　　認(rèn)貸不認(rèn)房 樓市限制全松綁

　　根據(jù)房貸新政，首套房貸款首付30%并可享受最低7折利率，而二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認(rèn)定。相比之前的二套房首付60%、利率上浮10%而言，大大減輕了購房壓力。記者算了一筆賬，如果在還清首套房貸款的基礎(chǔ)上購買價值200萬元的二套住房，20年期限貸款100萬元，按照從前的政策執(zhí)行，首付120萬元，還款金額約189萬元，月供近8000元。而“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策出爐后，首付僅需60萬元，還款總額153萬元，月供近6300元。

　　這一輪房貸新政也是此前央行喊話銀行滿足剛需購房、地方政府松綁樓市限購之后的又一輪給樓市松綁的舉動。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年樓市不景氣的情況下，政府和金融機構(gòu)放松對樓市的限制，實際上算不上是救市，而是讓房地產(chǎn)行業(yè)重回市場懷抱，讓市場來決定行業(yè)的發(fā)展，去除行政干預(yù)因素。

　　銀行：

　　認(rèn)貸不認(rèn)房落地 7折利率暫無望

　　由于新政出臺之后便是7天的黃金周假期，因此直到8日，記者致電江門各大銀行仍然還沒有得到確認(rèn)新政落地的答復(fù)。不過隨后幾天，隨著各大銀行先后制定細(xì)則并下發(fā)文件，各大銀行江門支行就陸續(xù)向記者確認(rèn)了認(rèn)貸不認(rèn)房的首套房認(rèn)定政策落地，即擁有一套房已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭再買房在申請房貸時首付和利率按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　新政落地后，記者以購房者身份向建行江門分行的貸款經(jīng)理咨詢時，對方告訴記者，按照總行發(fā)布的《建行推出住房金融新舉措》文件，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策，至于已經(jīng)有兩套房，購買第三套房是否可以認(rèn)定為首套房等問題，現(xiàn)在還沒有確定，需要等待上級通知。

　　另據(jù)了解，目前江門各個銀行認(rèn)定首套的標(biāo)準(zhǔn)還有細(xì)微的差別：工商銀行對擁有3套（含）以內(nèi)且還清貸款的客戶，再購房可算首套；對擁有3套以上再購房的客戶按第二套房貸處理。招商銀行、浦發(fā)銀行對10套以內(nèi)且還清貸款的客戶，再購房可當(dāng)首套房處理。

　　至于利率方面，建行方面則表示暫時也不會有調(diào)整，仍然維持之前首套房利率上浮5%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　本輪房貸新政除了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，貸款利率可以打7折更是讓房地產(chǎn)市場一度亢奮。但是，記者以購房者身份咨詢了江門部分銀行的貸款經(jīng)理，各銀行均表示未收到相關(guān)調(diào)整文件，房貸利率沒有變化，仍按此前利率執(zhí)行。

　　而記者了解到，目前在江門，能拿到基準(zhǔn)利率已是最優(yōu)惠的房貸利率了。目前在江門，首套房貸款能夠申請到基準(zhǔn)利率的有中國銀行和郵政儲蓄銀行，而建行、農(nóng)行、興業(yè)銀行則要上浮5%，東亞銀行上浮10%，廣發(fā)銀行上浮15%~20%，中信銀行最高則需要上浮20％~25%。

　　對于利率會否打折優(yōu)惠，購房者現(xiàn)在也非常關(guān)心。據(jù)銀行方面透露，現(xiàn)在接近年底，貸款額度緊張，房貸利率要打折很難實現(xiàn)，要等到明年初貸款額度寬松時才有可能出現(xiàn)利率優(yōu)惠的情況。

　　樓盤方面則透露，房貸利率打到最低七折是不可能實現(xiàn)的，不過估計9 .5折的情況之后有可能出現(xiàn)，但目前還沒有收到銀行方面的消息。

　　市場：

　　房價微調(diào) 成交回溫

　　截至10月16日中午，江門市住建局官網(wǎng)信息顯示，10月上半個月，蓬江、江海區(qū)新建商品住宅成交622套，成交面積67520.68平方米，網(wǎng)簽均價為6250元/平方米，房價回升和成交回溫，都顯示房貸新政確實起到了一定的作用。

　　據(jù)悉，目前江門部分樓盤已出現(xiàn)了還清貸款后再次購房的客戶，這些購房者首付僅交三成，相關(guān)資料也齊全，一旦審批通過，這些購房者將成為首批享受以首套房首付和利率買二套房的優(yōu)惠。但能享受這一政策優(yōu)惠的購房者數(shù)量不多，對市場整體的刺激不明顯。另外，在房貸新政出臺后，很多購房者對后市走勢看法不一，不少購房者還是愿意繼續(xù)觀望一段時間。

　　觀點：

　　年底房貸仍緊張

　　市場迎關(guān)鍵調(diào)整期

　　近期地方政府、央行、銀監(jiān)會先后發(fā)布新政，松綁樓市，房地產(chǎn)的刺激由此前的放松限購加碼至放松限貸，市場無疑備受鼓舞。

　　然而，銀行人士和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，利率7折下限是一直都存在的規(guī)定，無論之前還是現(xiàn)在，銀行由于資金成本壓力根本做不到，未來也幾乎不可能出現(xiàn)7折利率，房貸松綁的效果不明顯。

　　從江門樓市這一周的情況看，房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價格實際下調(diào)空間有限。如果因新政導(dǎo)致房子價格明顯上漲，購房成本可能增加。

　　對此，華茵堡地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃錦康認(rèn)為，因政策和貸款松動，江門樓市去庫存沒問題，第四季度將是江門樓市價量齊升的一個季度。

　　美吉地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍也認(rèn)為未來一段時間是市場調(diào)整的重要節(jié)點，“未來三個月是市場調(diào)整的重要節(jié)點，也是購房者出手購買的好時機?！?/p>

　　而元子地產(chǎn)經(jīng)理譚華駒則認(rèn)為，短期內(nèi)市場還不會迅速回升。他分析說，目前房貸松綁已落地，對剛需改善型客戶有很大幫助，再加上有關(guān)部門近日宣布公積金減免有關(guān)費用和異地使用公積金等政策，對市場釋放部分需求有很大作用。“銀行信貸方面在第四季度估計會很緊張，原因是年底額度緊，利率打折難。估計到了明年1月，江門樓市的量價將向上走?！弊T華駒建議房企近期不要漲價，要加快消化庫存，畢竟減輕壓力是第一位的。

　　微調(diào)查

　　——購房者

　　三分之二受訪者更看重利率優(yōu)惠 觀望情緒仍在

　　對于房貸新政，有意向的購房者是什么態(tài)度呢？

　　根據(jù)新政落地后江門搜房網(wǎng)一份252人參與的調(diào)查顯示，相對于房貸結(jié)清再買房算首套的政策，三分之二受訪者更看重首套房房貸利率最低可有7折優(yōu)惠的政策。

　　而對于此次房貸政策放松的調(diào)整，有三成受訪者認(rèn)為無實質(zhì)影響，另有三分之一的受訪者則持相反觀點，而另外還有15%和19%的人分別認(rèn)為房貸政策會在短期或長期內(nèi)有更大的松動。

　　在新政落地、細(xì)則出臺后，覺得新政對自身置業(yè)計劃毫無影響的只有14%，近期加緊出手買房的超過三成，選擇繼續(xù)等待更有利政策和更優(yōu)惠利率的則超過受訪者的半數(shù)。

　　在房貸新政對樓市成交的影響方面，接近三分之二的人認(rèn)為其對樓市成交的刺激作用一般，樓市成交不會有明顯改善，只有五分之一的受訪者看好新政會刺激大量改善型住房需求入市。

　　而在房價方面，四成人認(rèn)為江門房價會有所上漲，四成人則認(rèn)為房價不會受到明顯影響，而仍然有兩成受訪者堅持認(rèn)為新政很難刺激樓市，江門樓市的房價會繼續(xù)下降。