針對房地產(chǎn)行業(yè)政策的另一只靴子終于落地。在今年下半年限購政策松綁持續(xù)不斷地發(fā)酵之后，另一個對樓市影響重大的銀行信貸政策又迎來新的轉(zhuǎn)機。就在國慶前夕，9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下簡稱《通知》），放松了對與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款的投放。一直以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場都被認為是“政策主導”的市場，每當有新的政策出臺都會被簡單地歸納為“救市”或者“壓市”。而此次這個被業(yè)內(nèi)稱為“930”的樓市新政卻被區(qū)別對待，不少專家們都認為“930新政”并不是政府短期的救市行為，而是回歸市場化的證明，樓市市場主導的回歸將為樓市迎來新的機遇。

　　行政干預淡出樓市

　　“930新政不是政府短期救市行為，而是回歸市場化的證明，政府沒有大規(guī)模超發(fā)貨幣，而是著眼于長效機制的建立?！焙细惠x煌（中國）首席市場分析師黎文江認為。

　　按照央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的《通知》，首先就大幅放寬了對首套房的認定?！锻ㄖ芬?guī)定對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，購買2套房時貸款按首套房認定，這與此前傳聞的認貸不認房政策相符。比較超預期的是，《通知》規(guī)定：“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平?！逼浯危诜抠J利率方面，《通知》規(guī)定首套房最低首付款比例依然為30%，但貸款利率下限下調(diào)至貸款基準利率的0.7倍。此外，《通知》內(nèi)容還涉及增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，以及支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

　　“首套三成，房貸利率優(yōu)惠，二套認貸不認房，將釋放大量剛性需求和剛改需求，這是大家都能看到的?！崩栉慕治龇Q，央行和銀監(jiān)本次文件明確提到支持居民家庭合理的住房消費，從“自住”到“改善”，又到“合理”，投資性購房可以名正言順的劃進“合理”的范圍。意味著籠罩在房地產(chǎn)市場頭上長達十數(shù)年之久的各種不合理行政措施基本上已經(jīng)解除殆盡。

　　特別是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重點提出“鼓勵發(fā)行住房抵押貸款支持證券（RMBS）”和“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點”。相比股票，風險要小很多的住房貸款抵押證券可以有效解決按揭貸款出表問題，化解商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的擔心。黎文江認為，“歸結(jié)起來，此次調(diào)控更強調(diào)的是經(jīng)濟手段而非行政手段。行政手段退出，讓房地產(chǎn)回歸市場化，形成調(diào)控的長效機制表明最高管理層的認識發(fā)生了根本的變化。”

　　樓市或?qū)⒂聶C遇

　　從2013年3月“新國五條”正式出臺再至現(xiàn)時的“930新政”，黎文江表示，“新政標志著上一輪的房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束，它將成為樓市再次繁榮的關鍵點?！?/p>

　　他認為，從近幾年的樓市周期來看，中國樓市已經(jīng)完成兩次大的調(diào)整：第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年下半年到2013年初?！懊看握{(diào)整的原因都是樓市不景氣，調(diào)整結(jié)果都會刺激樓市的繁榮，繁榮之后樓市大漲又被打壓，再接著又是刺激調(diào)整。”黎文江表示，“基本上是每過20個月樓市就會來一次這樣的調(diào)整，這一輪樓市調(diào)整亦符合樓市的周期走勢?！?/p>

　　今年樓市的低迷，很大程度上是受制于銀行信貸口子的持續(xù)收緊，而此次的房貸新政將在一定程度上解決房貸需求和供給的問題。民間獨立金融智庫IMF首席經(jīng)濟學家江勛就認為“930新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調(diào)控，真正核心的是對地產(chǎn)金融開源，尤其是鼓勵MBS?！边@與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當于從需求和供給兩個方面給房地產(chǎn)開了兩扇門。

　　成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)放量

　　在“930新政”的帶動下，剛過去的十一國慶黃金周廣州樓市迎來了爆發(fā)式增長。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，在國慶7天內(nèi)廣州十一區(qū)新建商品房住宅網(wǎng)簽468套，同比2013年十一黃金周的820套下跌43%，簽約面積為56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的國慶假期樓市仍然冷風未停。但事實上，有專家指出國慶長假的成交情況會延遲至月中才會呈現(xiàn)出來。

　　記者發(fā)現(xiàn)，從10月的第二周開始，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量就開始了暴漲。數(shù)據(jù)顯示，10月6日至12日，廣州十一區(qū)新建商品房住宅網(wǎng)簽1791套，環(huán)比前一周的783套上漲129%，簽約面積為196323平方米，環(huán)比上漲100%，平均每套簽約面積為109.62平方米，全市一手網(wǎng)簽均價13519元/平方米，環(huán)比前一周14826元/平方米下跌8.82%。從上周廣州十一區(qū)樓市成交情況來看，除海珠區(qū)和原黃埔區(qū)成交量出現(xiàn)環(huán)比輕微下跌以外，其余區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的成交量環(huán)比上漲，其中中心區(qū)成交量較大的區(qū)域是荔灣和白云。荔灣區(qū)上周成交178套，環(huán)比前一周的47套上漲279%，白云區(qū)上周成交212套，環(huán)比前一周的75套上漲183%。在外圍區(qū)域中，上周最值得關注的區(qū)域則在南部，其中南沙區(qū)上周成交298套，環(huán)比前一周的69套上漲332%。

　　房企心態(tài)轉(zhuǎn)向樂觀

　　業(yè)內(nèi)專家認為樓市將再迎繁榮期，而房企在“930新政”出臺后也開始轉(zhuǎn)向樂觀。在國慶黃金周過后，各大房企都紛紛開始報捷。其中萬科在廣州的12個樓盤在假期內(nèi)就共銷售了12億元，其中僅萬科歐泊一個項目十一假期就取得了近3億元的銷售額。而雅居樂在廣州的三大項目同樣也傳出捷報。據(jù)雅居樂公布的數(shù)據(jù)，十一黃金周廣州三個在售項目攬金近7億元。此外，廣物、奧園、美林湖等項目也捷報頻頻。與節(jié)前行業(yè)的擔憂情緒形成了鮮明的對比。而在“930新政”的支撐下，基于對市場的信心增加，甚至有房企加快腳步大規(guī)模推貨以補回今年已被拖后的年度銷售目標。

　　記者了解到，國慶假期里，廣物地產(chǎn)在全國9城共成交435套房源，其中海南區(qū)域廣物旗下三盤濱江海岸、濱海國際、濱江帝景銷售額共計2.1億，日均3000萬進賬。在房貸新政的利好下，開發(fā)商們對于最后一個季度的態(tài)度明顯改觀。記者從廣物地產(chǎn)內(nèi)部獲悉，除了常規(guī)的推貨節(jié)奏外，廣物地產(chǎn)將有30億元新貨強勢加推。將有從化荔山雅筑、肇慶鼎湖麓園和儋州雅拉湖畔3個全新項目發(fā)售；同時，金沙山海名門將推出城市綜合體“廣物國際廣場”，公寓、寫字樓亮相的同時最后兩棟絕版山園雙景洋房也蓄勢待發(fā)；此外，廣州亞運源筑、中山錦繡東方、韶關金色江灣、海口濱海國際、?？跒I江海岸等多個項目屆時均有全新組團同步推出。南方日報記者 蔣勁勁