■ 金融觀察

　　美國并沒有出現(xiàn)明顯的炒房現(xiàn)象。原因并不在于美國有房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），而是美國房貸證券化對(duì)于抑制炒房是有利的，因?yàn)橥顿Y者在繁榮的房貸證券化市場投資獲得較高的收益，完全沒有必要去通過高額資金和大量借貸去買房子炒作。

　　近期，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。這個(gè)措施對(duì)于中國的房地產(chǎn)市場、金融投資市場和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行都是個(gè)不錯(cuò)的正面舉動(dòng)。

　　房屋貸款證券化發(fā)跡于美國并得到膨脹式發(fā)展。雖然由于美國金融市場的層層杠桿化，導(dǎo)致次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)被放大無數(shù)倍進(jìn)而在2007年開始引發(fā)次級(jí)貸款的危機(jī)，并導(dǎo)致2008年的金融危機(jī)，但是畢竟對(duì)于美國的房地產(chǎn)市場和金融市場以至于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在長期內(nèi)發(fā)揮了正面的作用。而且全球許多經(jīng)濟(jì)體也在后來借鑒美國的做法進(jìn)行了房地產(chǎn)抵押證券化改革，所以中國準(zhǔn)備這么做，也是全球通行的做法。

　　對(duì)于中國來說，如果房貸證券化能夠合乎標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行，首先會(huì)促進(jìn)中國的房地產(chǎn)市場的次序回歸正常。大約是從2000年起，中國的房地產(chǎn)市場走上了一條高歌猛進(jìn)的軌道，房屋價(jià)格十幾年大約翻了十幾倍。因此，大約是從2005年起，中國出現(xiàn)了大批的以炒房為業(yè)的人，全民炒房風(fēng)氣開始形成，并在2009年后愈演愈烈。盡管從成因上來講，中國房屋價(jià)格的上漲，主要的推手實(shí)際上是土地財(cái)政、繁重的稅費(fèi)，而炒房的作用是次于這二個(gè)因素的，但是中國的輿論和購房者則把怨氣主要對(duì)準(zhǔn)了炒房者，因此力促房地產(chǎn)稅出臺(tái)妄圖遏制炒房現(xiàn)象，而有關(guān)部門和各地政府甚至出臺(tái)了限制購房、限制貸款的“雙限”政策。但是，雙限雖然讓房屋價(jià)格不再急遽膨脹，然而也導(dǎo)致市場交易冷清以至進(jìn)入“冰凍”狀態(tài)，傷及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，徹底放棄雙限措施成為如今的必須舉措。但是，放棄雙限以后，難保沒有擔(dān)心普遍性炒房現(xiàn)象再來的輿論再現(xiàn)。

　　但是房貸的證券化，可能有助于減少房地產(chǎn)市場的炒房現(xiàn)象。實(shí)際上，美國這幾十年來的房屋價(jià)格總體上也是上漲的，只是價(jià)格上漲的不離譜。美國并沒有出現(xiàn)明顯的炒房現(xiàn)象。原因并不在于美國有房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），而是美國房貸證券化對(duì)于抑制炒房是有利的，因?yàn)橥顿Y者在繁榮的房貸證券化市場投資獲得較高的收益，完全沒有必要去通過高額資金和大量借貸去買房子炒作。

　　對(duì)于金融市場來說，房貸證券化也有助于投資品種的多元化和便利化。房地產(chǎn)市場相比于一般的金融市場的投資品種，有兩個(gè)巨大的缺陷，一是投資量太大，不適合廣大的普通投資者，二是流動(dòng)性很差，變現(xiàn)能力不強(qiáng)，一旦急需資金，往往需要打折甩賣。但是房貸證券化以后，這兩個(gè)問題就解決了，所以像股票投資一樣，即使資金少的人，也能進(jìn)行投資，而且可以隨時(shí)變現(xiàn)。

　　目前，如果推行房貸證券化，還有助于解決當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)困局。現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的主要問題，不是房屋價(jià)格的波動(dòng)，而是交易處于結(jié)冰狀態(tài)，銀行普遍不愿意發(fā)放房貸，造成真實(shí)的房屋購買需求也被抑制。但是，如果房貸證券化，銀行發(fā)放房貸的積極性就會(huì)激發(fā)，剛需和改善性需求買房貸款就會(huì)方便很多，有助于房地產(chǎn)市場能夠進(jìn)入正常的軌道，那么交易會(huì)活躍起來，房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)有活力，從而有助于減少當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行帶來的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　□陳東海（上海 學(xué)者）