中行、興業(yè)昨日加入發(fā)布實施首套房貸新政隊伍開發(fā)貸或松動房企融資成本有望下降

　　繼建行之后，昨日中行和興業(yè)銀行也發(fā)布了房貸新政實施指導(dǎo)意見。市場利率水平亦有所松動，9.5折甚至9折房貸有望重現(xiàn)，但要享受更多的優(yōu)惠，業(yè)內(nèi)人士認為可能要等到明年。記者了解到，部分前期買家已欲提前還款購置大房，而前期火爆的一手公寓逐漸轉(zhuǎn)冷。

　　專題文：記者李婧暄、林曉麗、潘彧、林琳圖：記者王維宣

　　建設(shè)銀行：

　　對無個人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

　　中國銀行：

　　執(zhí)行央行首套房貸政策，具體則由各分行根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。授權(quán)各分行在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　興業(yè)銀行：

　　在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例。

　　招行廣州分行：

　　分行正在制定房貸細則。對于廣州限購地區(qū)，按照央行政策執(zhí)行，利率待定。對從化增城等不限購地區(qū)，政策待定。預(yù)計下周可以執(zhí)行。

　　中信銀行：

　　細則正在制定中。執(zhí)行首套房貸款政策，目前利率暫時不變。

　　民生銀行廣州分行：

　　執(zhí)行認房不認貸，利率暫時不變。

　　浦發(fā)銀行廣州分行：

　　認房不認貸，利率暫時不變。申請仍需提供房屋套數(shù)的查詢材料。

　　交通銀行廣東省分行：

　　認貸不認房。

　　匯豐、渣打、恒生等外資銀行：

　　正在根據(jù)當(dāng)期住房貸款的最新政策，研究制定相關(guān)的實施細則。

　　房貸新政落實情況

　　新政

　　首套利率下浮已成定局

　　昨日，中行與興業(yè)銀行發(fā)布實施首套房貸指導(dǎo)意見。記者從招商、中信、民生、浦發(fā)等股份制銀行廣州分行了解到，目前細則正在制定中。

　　除了已發(fā)布指導(dǎo)意見的銀行，目前部分仍未出臺指導(dǎo)意見的銀行，可能需要下周才開始實施，“我們到現(xiàn)在還沒收到一個按揭的業(yè)務(wù)，而總行的口徑可能要下周一才能出來。”某股份制銀行個人貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士昨日向記者表示。

　　此外，昨日有一家股份制銀行相關(guān)人士告訴記者，該行的指導(dǎo)意見已經(jīng)口頭進行了傳達，基本上和央行認定的首套房貸一致，但是利率方面將會放開9.5折甚至9折。

　　記者了解到，新政一出，實際上近期已經(jīng)有不少銀行調(diào)整了首套房貸的利率，目前市面上以基準(zhǔn)到上浮5%的區(qū)間為主，未來隨著政策的進一步實施，不排除會有更多的銀行放開基準(zhǔn)的下限。

　　而此前在房貸利率上一直是市場中比較優(yōu)惠的外資行，在業(yè)內(nèi)人士眼中，未來由于在房貸市場中所占份額不大加之此前就比較優(yōu)惠，預(yù)計調(diào)整的空間可能有限。

　　按央行此前規(guī)定，首套房首付三成；二套房首付則必須達到七成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。而如今，名下無房貸的，購買二套房也能首付三成，而且利率比二套房的利率便宜不少。不過，招商、民生、中信、浦發(fā)等多家股份制銀行廣州分行卻一致表示，節(jié)后幾天，咨詢房貸的顧客并沒有明顯增加。

　　現(xiàn)象

　　買家欲提前還款換大房

　　案例

　　李先生本有一套仍在按揭的兩房單位，由于小孩出生，一直希望能換成3房單位，但因為再買房需要付7成的首付，資金壓力很大，所以不敢行動。現(xiàn)在，李先生覺得機會來了，和太太商量不如把剩下的幾十萬貸款先一次性付了，然后用3成首付貸款買一套三房單位。

　　隨著房貸新政的公布和銀行口徑陸續(xù)出臺，樓市開始回暖，看樓客逐步增加。記者了解到，部分前期買家已欲提前還款購置大房，而前期火爆的一手公寓逐漸轉(zhuǎn)冷。

　　“李先生這種方法確實可行，這兩天不少客戶都向我咨詢?nèi)绾尾僮?。”中原地產(chǎn)明軒分行高級營業(yè)經(jīng)理葉華告訴記者，目前提前還款慢則需要3個月，快則只需1個半月，所以不會太受市場變化的影響。他預(yù)計，“松綁”的消息有可能令二手市場增加20％~30%的改善型買家。

　　不過，記者了解到，業(yè)主心態(tài)相對平穩(wěn)。葉華預(yù)期如果市場消化了“松綁”的消息，業(yè)主的心態(tài)會轉(zhuǎn)強硬，買家議價難度將增加。

　　“小業(yè)主暫時未有大規(guī)模上調(diào)放盤價的現(xiàn)象，但部分郊區(qū)板塊的業(yè)主已把放盤價調(diào)回與市場行情相接近的水平，不再刻意調(diào)低?！睗M堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認為這是因為業(yè)主預(yù)期改善型客戶會陸續(xù)入市，“不排除放盤價會重新上調(diào)，而且極有可能以郊區(qū)為主，畢竟之前樓價一直下跌的都是郊區(qū)。”

　　周峰分析發(fā)現(xiàn)，2013年和今年前三季度的二手買家二次購房采取一次性付款的比例，比首次購房客戶采取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達到58.0%。這既反映了信貸市場的緊張情況，也體現(xiàn)了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。不過，今年剩余的兩個多月里，多數(shù)銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準(zhǔn)利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”?！耙胤姐y行給予首付三成及0.7倍的優(yōu)惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實現(xiàn)?！?/p>

　　市場

　　在售一手公寓不再受“待見”

　　之前曾受小老板們青睞的公寓如今是否依然受追捧？一個銷售公寓的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無奈地告訴記者：“最近幾個月公寓的成交很一般，想買的人少之又少?！?/p>

　　周峰說，現(xiàn)在的公寓面臨客戶嚴(yán)重缺乏的情況，特別是很多公寓項目要在兩年后才交付使用，買家現(xiàn)在可能也保證不了未來能租到什么價格。據(jù)了解，目前租賃市場上的公寓租金回報率最高可達3.6%，但基本都位于珠江新城，而大多數(shù)在售的公寓都在郊區(qū)?！肮烙媰赡旰笞饨鸹貓舐誓苓_到2.2%就很不錯了?！?/p>

　　最新消息

　　傳銀行開發(fā)貸限額管理松動

　　隨著房貸的放松，開發(fā)貸的管理制度也傳出了調(diào)整的風(fēng)聲。

　　昨日有消息稱，央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度已有松動，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%，而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總量。雖然昨日央行沒有對事件做正面回應(yīng)，但業(yè)內(nèi)普遍認為，這種放松的趨勢并不太出乎意外。

　　消息還稱，目前，央行已把開發(fā)貸授信總量的權(quán)限下放至商業(yè)銀行總行，商業(yè)銀行可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度。而過去，四大銀行甚至自發(fā)地進行月度性停貸和停止新增開發(fā)貸款審批。但昨日記者走訪多家銀行廣東地區(qū)分支機構(gòu)，相關(guān)消息并未傳達到，但相關(guān)放開開發(fā)貸的消息卻一直都有傳出。

　　“如果放開開發(fā)貸，房企可省掉走通道的費用直接從銀行融資，成本會降低?！蹦彻煞葜沏y行廣州分行相關(guān)人士表示。

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士在采訪中都表示，目前國家放松房貸同時趨于放開開發(fā)貸，主要也是出于提振經(jīng)濟的考慮?！皹鞘袘?yīng)該會有一輪提振，但不要期望太高，因為相信國家也怕樓市升溫產(chǎn)生過大泡沫，所以對樓市的放松也應(yīng)該只是稍微調(diào)整?！?/p>

　　行業(yè)影響

　　按揭業(yè)務(wù)量尚未上升

　　房貸新政的“直接受益方”按揭行業(yè)的反應(yīng)則顯得有些滯后。記者從多位按揭人士處了解到，目前按揭量并未出現(xiàn)急升，而按揭行業(yè)依然維持此前淡靜的情況。

　　“新政還沒有執(zhí)行，因此我們的案件數(shù)量也沒有那么快上升?！贝笤窗唇邑撠?zé)人鄭大源對記者表示，但目前到公司咨詢的人數(shù)多了很多，預(yù)計后期的案件肯定會有所上升。

　　而誠賽按揭總經(jīng)理盧志光對于業(yè)務(wù)量走勢也有同感?！昂芏嗍虑槎际菧蟮?，所以現(xiàn)在我們的按揭量并沒有回升。”

　　盧志光坦言，“政策釋放后，對于成交量是否有有效提升，至少要兩三個月才能看到效果，只有成交量上升，按揭的業(yè)務(wù)才有旺起來的希望，因此現(xiàn)在不少按揭從業(yè)人士也像購房者一樣，處于觀望的狀態(tài)?！?/p>