□馮海寧（財(cái)經(jīng)評(píng)論員）

　　央行和銀監(jiān)會(huì)在國(guó)慶長(zhǎng)假前夕出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》立即攪動(dòng)樓市。在此利好政策刺激下，據(jù)說(shuō)不少二線城市都在黃金周看到了樓市回暖的曙光，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了搶客大戰(zhàn)，或者準(zhǔn)備提價(jià)，部分購(gòu)房人也開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)。

　　從理論上推測(cè)，此次房貸政策松綁，無(wú)論是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，還是“七折利率優(yōu)惠”，都能刺激需求，讓樓市企穩(wěn)甚至回升。這一救市措施的力度也大于限購(gòu)松綁。但是，開(kāi)發(fā)商不能過(guò)于樂(lè)觀，購(gòu)房人也不能盲目躁動(dòng)。

　　首先，這一輪樓市降溫不是宏觀調(diào)控的結(jié)果，而是市場(chǎng)之手推動(dòng)的結(jié)果。雖然房貸新政是一大利好政策，但房?jī)r(jià)走向最終還是取決于供需關(guān)系。從供應(yīng)的角度來(lái)說(shuō)，很多城市庫(kù)存量仍然偏大。從需求角度來(lái)說(shuō)，央行不久前公布的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購(gòu)房意愿持續(xù)下降。

　　房貸新政實(shí)施后，必然能改變一些人的購(gòu)房意愿，有利于消化樓市庫(kù)存，但由于房?jī)r(jià)仍處于高位，就會(huì)影響到很多需求的釋放。還要意識(shí)到，這一次房?jī)r(jià)下降還與大量保障房上市有關(guān)，今后各種保障房還會(huì)源源不斷上市，需求將會(huì)不斷被分流。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將會(huì)倒逼部分房產(chǎn)投放市場(chǎng)，增加供應(yīng)。

　　其次，就房貸新政本身而言，象征意義或許大于實(shí)際意義。不可否認(rèn)，房貸新政會(huì)改變很多開(kāi)發(fā)商和部分購(gòu)房人的預(yù)期，但主要影響恐怕還在心理層面，實(shí)際作用有限。這是因?yàn)椋鹑诒O(jiān)管部門并不能強(qiáng)制商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政，而且臨近年末，各商業(yè)銀行的資金一般比較緊張，未必有能力執(zhí)行新政。以“七折利率優(yōu)惠”為例，雖然能降低購(gòu)房成本，但由于房貸利率打七折之后，商業(yè)銀行的盈利空間會(huì)大幅壓縮，這樣一來(lái)，很多銀行就未必執(zhí)行這一優(yōu)惠政策。當(dāng)購(gòu)房人享受不到實(shí)質(zhì)優(yōu)惠時(shí)，是否還會(huì)出手就要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　總之，房貸新政是樓市利好政策，但實(shí)施效果還需要觀察。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該利用房貸新政抓緊消化庫(kù)存，進(jìn)入正常開(kāi)發(fā)軌道，而不應(yīng)借機(jī)提價(jià)；購(gòu)房者應(yīng)該理性決策，而不應(yīng)盲目躁動(dòng)。尤其是在庫(kù)存量較大的三、四線城市，供需雙方更應(yīng)保持理性。期待房貸新政讓樓市企穩(wěn)，而不是制造不穩(wěn)定。